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Mietrecht | 11.06.2019

Hausordnung

Das Regelwerk für Mehr­familien­häuser: Was die Hausordnung festlegen darf

Grund­sätzlich sollten Haus­ordnungen ein­trächtiges Zusammen­leben regeln

Wo viele Menschen zusammenkommen, braucht es Regeln für das Miteinander. In einem Mehr­parteien­haus finden sich diese Regeln in der Hausordnung. Doch wie weit dürfen die Vorschriften gehen?

Ohne Regeln geht es nicht. Wohnen mehrere Parteien unter einem Dach, muss eine Hausordnung her. Sie soll das ein­trächtige Zusammen­leben regeln. Aber Hausordnung ist nicht gleich Hausordnung. „Zu unter­scheiden ist, ob es sich um einen Aushang im Hausflur handelt oder ob die Hausordnung Bestandteil des Miet­vertrages ist“, sagt Silva Jörg vom Interessen­verband Mieter­schutz in Hamburg.

Hausordnung: Aushang im Flur oder Teil des Mietvertrags

Eine im Flur hängende Hausordnung darf nur Hinweise oder Anordnungen enthalten, die das Zusammen­leben der Mieter regeln, etwa Regeln für das Nutzen der Gemein­schafts­räume oder Vorgaben zu Ruhezeiten. „Eine solche Hausordnung kann jedoch dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten wirksam auferlegen, etwa, im Winter Schnee vor dem Haus zu schippen“, erklärt Rolf Janßen vom DMB Mieter­schutz­verein Frankfurt am Main.

Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen

Grund­sätzlich bindend sind hingegen die Regeln in der Hausordnung, wenn diese im Mietvertrag einbezogen worden ist. „Dabei darf die Hausordnung nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder die Mieter in ihrem Persönlichkeits­recht einschränken“, betont Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Die Regeln dürfen auch nicht willkürlich sein. „Sie müssen sich an den Interessen der Bewohner orientieren“, so Julia Wagner.

Folgende Punkte können Bestandteil der Hausordnung sein

Im Allgemeinen sind laut Rolf Janßen unter anderem folgende Punkte Bestandteil einer Hausordnung in Verbindung mit dem Mietvertrag: Lärm­störungen vermeiden und Ruhezeiten einhalten, Reinigungs­pflichten etwa mit Blick auf die Treppe, Schnee schippen im Winter, Sauberkeit und Ordnung einhalten, Regeln zur Sicherheit im Haus oder zum Nutzendes Gartens.

Folgendes darf die Hausordnung nicht vorschreiben

„Unzulässig sind Regeln wie etwa ein generelles Dusch- oder Badeverbot nach 22 Uhr oder ein Besuchs­verbot“, erläutert Silva Jörg. Ebenfalls nicht rechtens sind laut Wagner Vorschriften in der Hausordnung wie etwa ein grund­sätzliches Tierhalte­verbot, ein grund­sätzliches Musizier­verbot oder ein allgemeines Rauchverbot in der Wohnung. Gleiches gilt etwa auch für das Verbot, die Wäsche in der Wohnung zu trocknen oder das Treppenhaus mit bestimmten Reinigern zu putzen.

Hausordnung kann nachträglich aufgestellt oder geändert werden

Grund­sätzlich kann der Eigentümer eine Hausordnung auch nachträglich aufstellen. Das ist im Paragraph 315 des Bürgerlichen Gesetz­buches (BGB) verankert. Wird die Hausordnung nachträglich aufgestellt oder geändert, ist sie nicht bindend, wenn sie die Pflichten des Mieters neu bestimmt. Rolf Janßen nennt ein Beispiel: Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Treppe und die Außena­nlage reinigen soll. „Würde ein Vermieter nun während des laufenden Miet­verhältnisses ein Unternehmen mit dem Reinigen beauftragen und die Kosten hierfür auf den Mieter umlegen wollen, steht der Mieter nicht in der Pflicht zu zahlen“, erklärt Rolf Janßen.

Prinzipiell kann ein Mieter versuchen, beim Unter­zeichnen des Miet­vertrags einzelne Punkte der Hausordnung abzulehnen. „Meist lassen sich jedoch Vermieter darauf eher nicht ein“, sagt Silva Jörg. In der Regel ist in allen Miet­verträgen einer Liegen­schaft die gleiche Hausordnung enthalten, so dass alle die gleichen Regeln zu beachten haben. „Bei individuellen Haus­ordnungen besteht die Gefahr, dass dem einen Mieter etwas erlaubt wird, was für die anderen verboten ist.“

Die Konsequenzen bei Nichteinhaltung

Hält sich ein Mieter nicht an die Hausordnung, muss er mit Konsequenzen rechnen. Ein Beispiel: Einem Mieter wurde per Hausordnung wirksam auferlegt, das Treppenhaus zu reinigen. Der Mieter hält sich nicht daran. Daraufhin fordert ihn der Vermieter auf, seiner Pflicht nachzukommen. „Wenn der Mieter sich weiterhin weigert, könnte der Vermieter ein Unternehmen mit der Reinigung beauftragen und dem Mieter die Kosten hierfür auferlegen“, so Rolf Janßen.

Bei einem wieder­holten Verstoß gegen dieselbe Regel kann der Vermieter dem Mieter sogar kündigen. „Bei erheblichen und wieder­holten Verstößen gegen die Hausordnung, wie etwa die massive Störung der Nachtruhe, droht sogar eine fristlose Kündigung“, erklärt Silva Jörg. Voraussetzung hierfür ist aber immer eine vorangegangene Abmahnung durch den Vermieter.

Keine Pflicht zur Änderung der Hausordnung

Der Vermieter steht nicht in der Pflicht, die Hausordnung zu ändern, wenn mehrere Mieter ihn darum bitten. „Eine einseitige Hausordnung durch Aushang im Hausflur kann nur der Vermieter ändern, er muss es aber nicht“, sagt Julia Wagner. Ist die Hausordnung Bestandteil des Miet­vertrags, muss der Vermieter mit der Änderung einverstanden sein und dann unter Umständen auch mit jedem einzelnen Mieter eine Vertrags­änderung vereinbaren.

Auf jeden Fall sollten Mieter bei Änderungs­wünschen das Gespräch mit dem Vermieter suchen. „Denkbar wäre etwa, dass Mieter den Vermieter bitten in der Hausordnung zu regeln, dass die Haustür früher abgeschlossen ist, weil es im Haus oder der Umgebung zu Einbrüchen gekommen ist“, erläutert Rolf Janßen. In aller Regel wird es in solchen Fällen zu einer Einigung kommen, zumal sich die Regeln in der Hausordnung generell individuell nach den Besonderheiten des Hauses und den Gepflogenheiten innerhalb des Ortes richten.

Einhaltung der Hausordnung können alle Mieter im Haus einfordern

Und: Die Hausordnung gilt nicht nur im Verhältnis des Mieters zum Vermieter. „Grund­sätzlich kann jeder Mieter von den anderen Haus­bewohnern verlangen, die Hausordnung einzuhalten“, so Rolf Janßen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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