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Steuerrecht | 13.06.2019

Steuer­erklärung

Das sollten Privat­vermieter zur Anlage V wissen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V angegeben werden

Viele Eigentümer verdienen mit der eigenen Immobilie Geld, indem sie vermieten. Das Finanzamt kassiert fast immer mit. Vermieter können viele Ausgaben für die Immobilie aber von der Steuer absetzen. Außerdem gibt es steuerliche Freigrenzen.

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Wer Einkünfte erzielt, zahlt Steuern. Oder muss zumindest eine Steuer­erklärung abgeben. Das gilt auch für private Vermieter, unabhängig davon, ob sie Wohnungen vermieten oder dort regelmäßig Gäste unterbringen.

Anlage V für jedes Objekt

Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung werden in das Formular Anlage V der Steuer­erklärung eingetragen. Für jede Immobilie ist ein eigenes Formular auszufüllen. Vermietern wird es in der Steuer­erklärung vor allem darum gehen, rund um die Immobilie entstandene Ausgaben abzusetzen, um Steuern zu sparen.

Überschusserzielungsabsicht muss vorhanden sein

Das funktioniert, wenn Eigentümer auf Dauer mit ihrer vermieteten Wohnung Geld verdienen wollen. Es muss eine sogenannte „Über­schuss­erzielungs­absicht“ bestehen, wie Carola Fischer von der Bundes­steuer­berater­kammer erläutert.

Miete nicht zu niedrig ansetzen

Kassieren Vermieter nur gelegentlich Miete oder setzen sie diese sehr niedrig an, erkennt der Fiskus Aufwendungen, etwa für Kredit­zinsen aus dem Immobilien­kauf und Reparaturen, nicht als Werbungs­kosten an: Das Finanzamt hält das Vermieten für Liebhaberei.

Das sollten Vermieter bedenken, die Freunden und Verwandten ein vergünstigtes Dach über den Kopf bieten: Wohnen Angehörige kostenlos, kann der Vermieter keine Ausgaben in Abzug bringen. Bei reduzierter Miete kommt es auf Prozente an.

Werbekosten meist vollständig absetzbar

Werbungs­kosten können vollständig geltend gemacht werden, wenn Bekannte mindestens zwei Drittel der orts­üblichen Vergleichs­miete zahlen. Bei niedrigeren Sätzen wird anteilig gekürzt. Bei „50 Prozent der orts­üblichen Miete kann auch nur die Hälfte der Werbungs­kosten vom Vermieter abgesetzt werden“, rechnet Carola Fischer vor.

Sie empfiehlt zum einen, Miet­verträge mit Angehörigen zum Beweis für das Finanzamt schriftlich machen. Und zum anderen, auf der Suche nach einer steuerlich optimalen Lösung Expertenrat einzuholen.

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Leerstand ist tückisch

Um daraus entstehende Verluste vom Fiskus anerkannt zu bekommen, ist Vermietungs­absicht nach­zuweisen. „Etwa durch Inserate“, sagt Anja Hardenberg von der Stiftung Warentest. Fahrten zur Immobilie, zu Besichtigungs­terminen oder zur Wohnungs­übergabe, seien als Fahrkosten absetzbar - entweder in tatsächlicher Höhe oder als Kilometer­geld. Wer oft vor Ort ist, kann das Pech haben, dass das Finanzamt nur die Entfernungs­pauschale akzeptiert.

Gabriele Waldau-Cheema, Beratungs­stellen­leiterin beim Aktuell Lohnsteuer­hilfe­verein in Arnsberg und Buchautorin, macht darauf aufmerksam, dass Vermieter finanzielle Einbußen durch Leerstand auf die eigene Kappe nehmen müssen, wenn ihnen Zeit und Lust für eine Neu­vermietung fehlen. Das gleiche gilt, wenn das Geld für eine Renovierung fehlt und die Wohnung deshalb leer bleibt. Mietausfall sei nicht absetzbar, wenn die Vermietungs­absicht fehle. Bei

Schäden durch Mietnomaden sind absetzbar

Schäden durch Mietnomaden sind immerhin Ausgaben für Müllentsorgung und Reinigung deklarierbar. Das gilt zudem für Entgelt, das angemeldete Helfer bekommen, die beim Aufräumen anpacken.

Vorsicht: Aufwendungen für komplette Erneuerung einer Einbauküche nicht sofort abziehbar

Das Finanzamt fordert meistens keine Belege an. Dennoch hilft das Sammeln, den Überblick zu bewahren. Denn in die Anlage V sind Beträge und Daten einzutragen. Vorsicht ist bei Einbau­küchen angebracht. Sie sind nach der Rechtsprechung des Bundes­finanz­hofs nicht mehr auf einen Schlag abzuschreiben, sondern verteilt auf zehn Jahre (Bundesfinanzhof, Urteil vom 03.08.2016, Az. IX R 14/15). Zu den steuer­mindernden Ausgaben gehören auch Inserate für die Vermietung, Bürom­aterial einschließlich Miet­vertrags­formularen und Software zur Verwaltung der Immobilie.

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Weitere absetzbare Posten

Dicke Posten wie Makler­provision können genauso geltend gemacht werden wie Konto­gebühren. Wichtig ist, solche Werbungs­kosten „grund­sätzlich in dem Jahr steuerlich geltend zu machen, in dem die Rechnung bezahlt wurde“, erinnert Carola Fischer. Größere Erhaltungs­aufwendungen dürften gleich­mäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Achtung: Verbessern Erhaltungs­maßnahmen den Standard der Immobilie deutlich, kann die Finanz­verwaltung die Ausgaben als Herstellungs­kosten betrachten. Diese werden dann auf die Nutzungs­dauer des Gebäudes - normalerweise 40 bis 50 Jahre - verteilt und nicht sofort komplett abgezogen.

Untervermietung in Anlage V Zeile 31 eintragen

Bei dauerhafter oder gelegentlicher Unter­vermietung, beispiels­weise über Online­portale, ist das Finanzamt ebenfalls mit von der Partie. „Die Einkünfte sind zu versteuerndes Brutto-Einkommen und in der Anlage V Zeile 31 einzutragen“, erläutert Gabriele Waldau-Cheema.

Vermittlungs­provision für Portale, Anzeigen und sogar Geräte, die für die Unter­vermietung gekauft wurden, werden als Werbungs­kosten gegengerechnet. Einnahmen bis 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Dafür können Vermieter und Unter­vermieter allerdings dann keine Kosten absetzen.

Gewerbliche Vermietung

Die Grenze zum gewerb­lichen Vermieten ist fließend. Sie kann überschritten sein, wenn Vermieter sogenannte unübliche hotel­ähnliche Sonder­leistungen anbieten, beispiels­weise einen Rezeptions- oder täglichen Reinigungs­service. Bettwäsche und Ausflugs­tipps gehen dagegen als üblich durch. Bei gewerb­licher Vermietung fällt gegebenenfalls außer der Einkommen­steuer zusätzlich noch die Umsatz­steuer und eventuell sogar Gewerbe­steuer an. Allerdings bleibt bei der Gewerbe­steuer ein Gewinn von 24.500 Euro steuerfrei, erklärt die Steuer­expertin.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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