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Bauplanungsrecht und Baurecht | 20.03.2018

Hausbau

Der Traum vom Eigenheim: Mit Hilfe eines Architekten kann der Traum wahr werden

Wie sich Miss­verständnisse zwischen Bauherren und Architekten vermeiden lassen

Wer ein Haus bauen will, braucht meist die Hilfe eines Architekten. Wie Bauherren Miss­verständnisse vermeiden - und was sie bei der Vergütung beachten sollten.

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Ein Kamin, eine Sauna oder auch eine große Veranda: Viele private Bauherren haben genaue Vorstellungen für ihr eigenes Haus. Was davon tatsächlich machbar ist, besprechen sie am besten mit einem Architekten. Doch schon beim ersten Gespräch kann es zu Miss­verständnissen kommen - mit Folgen für das Bauvorhaben. Wie lässt sich das vermeiden?

Auswahl des Architekten

„Den Architekten ihres Vertrauens können Bauherren über das Internet finden, aber auch über Empfehlungen von Freunden, Nachbarn oder Vereinen“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümer­verband Haus & Grund. Beim ersten Treffen stelle sich meistens heraus, ob Bauherr und Architekt ein gemeinsames Verständnis für den geplanten Bau entwickeln können.

Abschluss eines Werkvertrages

Der zweite Schritt ist in der Regel das Angebot des Architekten. Und wenn Konzept, Termin und Preis mit den Vorstellungen des Bauherrn übereinstimmen, wird ein Werkvertrag abgeschlossen. „Bei komplexen Bauvorhaben kann es sinnvoll sein, zunächst nur die Vorplanung in Auftrag zu geben, um eine Kosten­schätzung zu erhalten“, rät Corinna Kodim.

Beauftragung eines Architekten hat Vorteile

Ein Vorteil, wenn ein Architekt beauftragt wird: Er übernimmt in der Regel auch die Kommunikation mit den Behörden. So reicht der Architekt zum Beispiel die Bau­genehmigungs­pläne bei der Baubehörde ein und erstellt entsprechend der Genehmigung die Ausführungsp­läne sowie Termin- und Kosten­pläne. Er hilft auch bei der Anfrage bei Fach­unternehmen und dem Vergleich der Angebote und Preise.

Wichtig - rechtzeitige Kosteneinschätzung

Der Architekt überwacht dann in der Regel die Bauphase und begleitet den Bauherrn bei der Abnahme. Soweit die Theorie. Doch wo treten in der Praxis am häufigsten Schwierig­keiten auf?

„Problematisch wird es immer, wenn der Bauherr Änderungen zur ursprünglichen Planung vornehmen möchte“, sagt Corinna Kodim. Dadurch verzögern sich Planung und Bau. Außerdem können die Änderungen zu Mehrkosten führen, über die erneut verhandelt werden muss.

Wichtig sei zudem, dass der Architekt die Kosten rechtzeitig darstellt, betont Renate Schulz vom Bauherren-Schutzbund. „Liegt der Entwurf nicht im Rahmen des Budgets, muss umgeplant werden. Kommt die Kosten­schätzung zu spät oder gar nicht, kann es zu großen Problemen kommen.“

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Rechte und Pflichten von Bauherren und Architekten

Grund­sätzlich entstünden Konflikte zwischen Bauherren und Architekten durch zu wenig Abstimmung und Kommunikation - oder auch, wenn es keine eindeutige Beauftragung oder keinen schriftlichen Vertrag gibt.

Die Rechte und Pflichten von Bauherren und Architekten sind indes genau geregelt: „Der Bauherr kann vom Architekten eine mangelfreie Planung und Über­wachung verlangen“, sagt Florian Herbst von der Arbeits­gemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Der Architekt sei dazu verpflichtet, den Bauherrn während des gesamten Vorhabens über etwaige Risiken aufzuklären. Die Pläne des Architekten müssen darüber hinaus fachgerecht und genehmigungs­fähig sein - also technisch umsetzbar und im Einklang mit dem öffentlichen Baurecht.

Enge Zusammenarbeit ist wichtig

Der Bauherr sei dem Architekten gegenüber weisungs­befugt, könne also jederzeit Änderungen bei der Planung fordern, so Herbst. Unterlaufen dem Architekten dabei Fehler, hat der Bauherr Anspruch auf Schaden­ersatz. Den kann der Bauherr sogar auch vom Architekten verlangen, wenn das Bau­unternehmen bestimmte Leistungen mangelhaft ausgeführt hat. Denn der Architekt war für die Über­wachung zuständig. „Architekten sind aufgrund ihrer Haft­pflicht­versicherung „beliebte“ und zahlungs­fähige Anspruchs­gegner“, sagt Florian Herbst.

Die wichtigste Pflicht des Bauherrn ist hingegen die Zahlung des vereinbarten Architekten­honorars. Das ist in der Verordnung über Honorare für Architekten- und Ingenieur­leistungen (HOAI) geregelt. „Die Mindest- und Höchst­sätze darin sind zwingend einzuhalten“, sagt Florian Herbst. Die Höhe des Honorars richte sich dabei unter anderem nachdem Umfang und der Schwierigkeit der Tätigkeit des Architekten sowie den voraussichtlichen Baukosten.

Grund­sätzlich rät Florian Herbst Bauherren, bei der Wahl des Architekten das eigene „Bauch­gefühl“ nicht zu unterschätzen: „Eine gute Zusammen­arbeit ist nur bei gegen­seitigem Vertrauen möglich. Ansonsten ist das Bauvorhaben zum Scheitern verurteilt.“

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Stufenweise Beauftragung empfehlenswert

Renate Schulz empfiehlt zudem eine stufenweise Beauftragung des Architekten. Bauherren hätten dann die Möglichkeit, den Auftrag mit einem neuen Architekten weiter­zuführen. Sofern die Zusammen­arbeit nicht passt, endet der Vertrag mit dem alten Architekten nach einer Teil­leistung -zum Beispiel dem Vorentwurf.

„Schließlich sollten sich Bauherren nach der Sachkunde und den Erfahrungen des Architekten erkundigen und diese nachweisen lassen“, empfiehlt Corinna Kodim. Außerdem können sich die Bau­ordnungen von Bundesland zu Bundesland unter­scheiden. Deshalb könne es für Bauherren von Vorteil sein, einen Architekten aus dem eigenen Bundesland zu beauftragen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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