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Immobilienrecht und Kaufrecht | 18.04.2017

Immobilien­auktionen

Der beste Preis gewinnt: Immobilien­kauf per Auktion

Was es dabei zu beachten gibt

Zum ersten, zum zweiten, 250.000 Euro für Nummer 10 - und schon hat die Wohnung einen neuen Eigentümer. Im engen Markt sind Immobilien­auktionen eine Möglichkeit, abseits der üblichen Pfade ein gutes Objekt zu ergattern.

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Schnäppchen können Käufer auf den freiwilligen Immobilien­auktionen selten machen. Denn anders als bei Zwangs­versteigerungen stehen die Anbieter finanziell nicht unter Druck. Im Gegenteil: Sie wollen den höchst­möglichen Marktpreis herausholen. Das Ganze ist „für Verkäufer einer Immobilie in guter Lage und Zustand interessant“ sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucher­zentrale Bremen.

Vermarkten der Immobilie übernimmt der Auktionator

Unter den Hammer kommen Villen und Ein­familien­häuser, aber auch Eigentums­wohnungen und Grund­stücke. Häufig lassen Senioren, Erben­gemein­schaften und öffentliche Verwaltungen ihren Immobilien­besitz zu Geld machen. Das Vermarkten übernehmen Auktionatoren. Sie kommen meist aus dem Maklerjob und haben sich mit den Ver­steigerungen eine neue Variante ihres Geschäfts erschlossen. Dazu brauchen sie eine spezielle amtliche Genehmigung (§ 34b Gewerbe­ordnung).

Abläufe ähneln klassischen Verkauf

Die Abläufe im Vorfeld ähneln denen eines klassischen Verkaufs über einen Vermittler. Der Versteigerer sieht sich das Objekt an, von dem der Eigentümer sich trennen will. Er fertigt ein Wert­gutachten an und schlägt auf dessen Basis dem Eigentümer das Mindest­gebot vor. Mit diesem Preis beginnt die Auktion. Interessenten können in Raten von 200, 1000, 2500 Euro oder mehr bieten. Dafür heben sie die Hand. Auch telefonisch können sie mitbieten. Das Spiel dauert so lange, bis keiner mehr mitmacht und der Hammer fällt. Beim dritten Mal gilt der Zuschlag als erteilt. Die genauen Sprünge der Raten legt der Versteigerer fest. „Solche Hinweise entnehmen Bieter den vorab veröffentlichten Unterlagen“, sagt der in Freiburg tätige Immobilien­auktionator Hugo Sprenker.

Die Informationen über die Objekte und die Auktion müssen öffentlich zugänglich sein - Interessenten finden sie im Internet, bei den Industrie- und Handels­kammern und dem Ordnungsamt. Diese Kontrolle solle den sauberen Ablauf der Verfahren sicher­stellen, erläutert Immobilien­auktionator Hugo Sprenker. Außerdem nehmen die Behörden den Auktionator in die Pflicht, dass das Mindest­gebot werthaltig ist.

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Potenzielle Bieter sollten Besichtigungstermine wahrnehmen

Meistens gibt es vorab mehrere Besichtigungs­termine. Diese Chancen sollten potenzielle Bieter gründlich nutzen. Denn mit dem Zuschlag gilt endgültig „gekauft wie es steht und liegt, gesehen oder nicht gesehen“. Deshalb ist die Besichtigung nach Ansicht von Hartmut Schwarz von der Verbraucher­zentrale Bremen ein absolutes Muss.

Außerdem wichtig, die eigenen finanziellen Möglichkeiten zu kennen. „Über den maximalen Kaufpreis sicher sein und dann noch während der Auktion einen kühlen Kopf behalten“ gehören für Hartmut Schwarz zu den Voraus­setzungen, um eine Immobilien erfolgreich zu ersteigern. Hilfreich ist es, vor dem Auktions­termin die Finanzierung mit der Bank zu klären. Spätestens dann wissen Bieter, was sie sich leisten können, so die Erfahrungen von Sprenker.

Mit Unterschrift des Kaufvertrages und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist der Kauf besiegelt

Eigentümer wird der Käufer wie beim herkömmlichen Erwerb einer Immobilie - er unterschreibt den Kaufvertrag und die Auflassungs­vormerkung im Grundbuch (vgl. Immobilien­kauf: Was ist unter Auflassung und Auflassungs­vormerkung zu verstehen?). „Wird der Zuschlag erteilt, wird meist auch sofort die notarielle Beurkundung vollzogen“, sagt Verbraucher­schützer Schwarz. Manche Auktionatoren lassen dem Erwerber aber auch eine Bedenkzeit, bevor der Vertrag beurkundet wird. Bei Immobilien­kauf­verträgen sind 14 Tage gesetzlich vorgesehenen.

Meist bezahlen Käufer und Verkäufer Auktionatoren. „Der Verkäufer zahlt in der Regel für die Dienst­leistung“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Also etwa für die Organisation und das Wert­gutachten. Das Honorar wird individuell aus­gehandelt. Der Kosten­anteil liegt meist im einstelligen Prozent­bereich und hängt oft vom erzielten Höchstg­ebot ab. Der Käufer zahlt eine Provision in Form einer Bearbeitungs­gebühr. Ob die gemischte Honorierung bleibt, ist offen. Die SPD hat vorgeschlagen, dass künftig Immobilien­verkäufer den Makler bezahlen sollen -angelehnt an das für Miet­wohnungen geltenden Besteller­prinzip. Dieses Modell könnte auf Auktionen übertragen werden, so Inka-Marie Storm vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

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Immobilienauktionen sind auch im Internet etabliert

Eine Reihe von Plattformen bieten Objekte an, die wie in einem herkömmlichen Expose detailliert beschrieben sind. Auch Gebots­schritte und Zeitablauf sind angegeben. Unter der Beschreibung steht die Biet­historie - die Benutzer­namen der Bieter und ihre Gebote. Interessenten können online mitsteigern.

Die Plattformen sind häufig auf Regionen spezialisiert. Vor allem in Ost­deutschland werden zahlreiche Objekte aufgerufen. Diese klingen vielfach nach Heraus­forderungen für ambitionierte Heimwerker und Bastler: Für ein leerstehendes Häuschen, ohne Heizung und mit marodem Dach etwa 40 Kilometer von Berlin entfernt, steht das Mindest­gebot auf 5000 Euro. Immerhin verzeichnete diese Seite fast 4000 Besucher.

Eine gute Vorbereitung ist unerlässlich

Verkäufer wie Käufer sollten sich vor einer Auktion genau mit den Abläufen vertraut machen. Am besten, indem sie Ver­steigerungen besuchen. Eine gute Vorbereitung hält Immobilien­auktionator Hugo Sprenker für unerlässlich. „Es ist eine Lebens­entscheidung. Für Käufer und Verkäufer.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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