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Bankrecht und Kreditrecht | 03.01.2017

Bauzinsen

Die Laufzeit entscheidet: Zins­aufschlag oder Bereit­stellungs­zinsen

Bereit­stellungs­zinsen können ein Bauvorhaben verteuern

Bauzinsen sind im Keller, da sichert sich manch einer sein Wunsch­objekt. Die meisten Bauherren brauchen dazu einen Kredit von der Bank. Bei der Suche nach dem günstigsten Darlehen achten sie auf den Zinssatz, um die Angebote zu vergleichen. Ein Posten bleibt oft unberücksichtigt: die Bereit­stellungs­zinsen. Diese können das Vorhaben aber verteuern, vor allem wenn ein Darlehen erst nach und nach abgerufen wird, was bei Neubauten typisch ist. In bestimmten Konstellationen lohnt die Alternative Zins­aufschlag.

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Bereit­stellungs­zins höher als Darlehens­zinssatz

Bereit­stellungs­zinsen hält Axel Drückler von der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern in Schwerin für vollkommen überflüssig. „Ein Anachronismus“ sei diese Art Service­entgelt, das die Banken seit eh und je kassieren, weil sie dem Darlehens­nehmer zugesagtes Geld quasi auf Abruf verwahren und es deshalb nicht anderweitig einsetzen können. Die Zinsen sind also eine Art Entschädigung für die Institute. Oder wie Axel Drückler von der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern meint, „eine lukrative Einnahme­quelle“. Denn anders als die extrem niedrigen Bauzinsen sind die Bereit­stellungs­zinsen kaum gesunken. Verlangt werden üblicherweise 0,25 Prozent im Monat oder 3 Prozent aufs Jahr. Baugeld gibt es bereits für weniger als 2 Prozent Zinsen.

0,25 Prozent Bereit­stellungs­zinsen

Meistens billigen die Banken angehenden Immobilien­besitzern eine Frist zu, in der sie keine Bereit­stellungs­zinsen zahlen müssen. Die Dauer der Karenzzeit variiert. Üblich sind sechs Monate. Die zinsfreie Zeit wird im Kredit­vertrag festgehalten. Auf weniger als sechs Monate sollte sich kein Bauherr einlassen und entsprechend mit der Bank verhandeln, findet Axel Drückler von der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern. Manche Institute warten aber auch ein Jahr oder länger.

Die Bereit­stellungs­zinsen werden auf den nicht ausgezahlten Darlehens­betrag fällig. Für den ausgezahlten Betrag zahlt der angehende Immobilien­besitzer dagegen die vereinbarten Hypotheken­zinsen. Eine Muster­rechnung der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern auf der Basis eines 200.000 Euro-Kredits zu 1,9 Prozent zeigt, wie die Bereit­stellung das Baubudget belasten kann: Von den 200.000 Euro ruft der Bauherr die Hälfte zügig ab. Er zahlt dafür die 1,9 Prozent Zinsen pro Monat, also 158,33 Euro.

Die andere Hälfte des Darlehens bleibt länger als sechs Monate liegen. Die Bank berechnet deshalb für jeden Monat 0,25 Prozent Bereit­stellungs­zinsen. Das entspricht 250 Euro. Ab dem siebten Monat summiert sich die aus Hypotheken- und Bereit­stellungs­zins bestehende monatliche Belastung des Bauherrn auf 408,33 Euro. Axel Drückler von der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern stellt fest: „Ich zahle mehr Geld für das, was ich nicht abgerufen habe, als für das, was ich in Anspruch genommen habe.“

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Zins­aufschlag kann sich lohnen

Da kann es sich lohnen, einen Zins­aufschlag in Kauf zu nehmen, für den manche Institute bereit sind, auf Bereit­stellungs­zinsen zu verzichten. Diesen Verzicht lassen sie sich mit 0,01 bis 0,1 Prozent vom Gesamt­darlehen honorieren. Ob Bauherren damit besser fahren, hängt von mehreren Faktoren ab. Zentral ist die Laufzeit der Hypothek: „Grund­sätzlich kann man davon ausgehen, je kürzer die Laufzeit, desto eher lohnt ein Zins­aufschlag“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanz­beratung in Frankfurt am Main. „Bei Laufzeiten von mehr als zehn Jahren sind in der Regel Bereit­stellungs­zinsen günstiger.“

Max Herbst von der FMH-Finanz­beratung in Frankfurt am Main hat dies an zwei Varianten durch­kalkuliert. In Variante eins nimmt ein Bauherr 300.000 Euro auf. Er zahlt ab dem siebten Monat 0,25 Prozent Bereit­stellungs­zinsen. Er berappt übers Jahr 2830 Euro Darlehens­zinsen plus 2000 Euro Zinsen für die Bereit­stellung.

In Variante zwei wählt der Bauherr einen Aufschlag von 0,09 Prozent­punkten auf die 300.000 Euro, um 15 Monate von den Bereit­stellungs­zinsen befreit zu sein. Damit verteuert sich das Gesamt­darlehen in 20 Jahren Laufzeit um insgesamt 2900 Euro im Vergleich zu Variante eins. Nach zehnjähriger Laufzeit bringt Variante zwei hingegen nur 400 Euro Mehrkosten.

Eine Rolle spielt auch das jeweilige Bau vorhaben. Bei Neubauten zum Beispiel ist der Abruf des Geldes weitgehend vorhersehbar. „Zahlung nach Bau­fortschritt: Keller, Rohbau, Dach“, zählt Thomas Hentschel von der Verbraucher­zentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf auf. Bei Bauträgerp­rojekten gibt die Makler- und Bauträger­verordnung den Rhythmus vor. Bezahlung erst nach Fertig­stellung wäre aus Sicht des Bauherrn zwar optimal. Er muss sich dann weder mit Bereit­stellungs­zinsen noch Zins­aufschlag herumschlagen. Allerdings lassen sich Bauträger selten auf eine solche Lösung ein.

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Auf Formulierungen im Kaufvertrag achten

Erwerbern von Eigentums­wohnungen rät Axel Drückler von der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern, auf die Formulierung im Kaufvertrag zu achten. Dort sollte möglichst „Zahlung nach Fertig­stellung und Übergabe“ stehen. Dann wird die Summe auf einen Schlag bezahlt. Die Verfügb­arkeit des Geldes zu diesem Termin sichern sich angehende Eigentümer über eine Finanzierungs­zusage ihrer Bank. Der Kredit­vertrag wird geschlossen, kurz bevor das Geld gebraucht wird.

Quelle: dpa/DAWR/ab

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