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Immobilienrecht und Mietrecht | 15.04.2019

Mietkaution

Die Mietkaution als Sicherheits­leistung: Worauf Mieter und Vermieter achten sollten

Wichtige Antworten auf Fragen zur Mietkaution

Die Mietkaution dient Vermietern als Sicherheit für mögliche Schäden an der Wohnung. Der Betrag bleibt oft über Jahre in der Hand des Eigen­tümers. Der kann im Umgang mit dem ihm anvertrauten Geld in Haftungs­fallen tappen.

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Wer eine Wohnung mietet, hinterlegt eine Kaution. Die zahlt der Eigentümer in der Regel bei Auszug zurück. Aber was machen Vermieter in der Zwischen­zeit mit den üblicherweise bar entrichteten drei Nettokalt­mieten? Ausgeben, anlegen, verzinsen? Wer haftet bei Eigentümer­wechsel?

Kann der Vermieter auf die Zahlung einer Kaution verzichten?

Das kann er, wird es aber so gut wie nie tun, weil ihm das Risiko hoch scheinen wird, am Ende des Miet­verhältnisses auf Schäden sitzen zu bleiben. Gesetzlich gibt es keine Pflicht, eine Kaution zu verlangen. Sie wird jedoch in den meisten Fällen im Mietvertrag vereinbart. Dort muss die Summe konkret genannt sein. Ohne vertragliche Regelung hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Sicherheits­leistung.

Was dürfen Vermieter mit dem Geld tun?

Sie sind dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zufolge verpflichtet, in bar geleistete Miet­sicherheiten auf einem Konto mit dreimonatiger Kündigungs­frist einzuzahlen. Und zwar unabhängig von ihrem eigenen Geld.

Das Konto sollte ausdrücklich als Kautions­konto deklariert sein, „damit es klar und deutlich vom Vermögen des Vermieters getrennt ist“, sagt der auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwalt Johannes Clasen aus Dresden.

Andernfalls setzten Eigentümer sich dem Vorwurf der Untreue aus. Die strikte Trennung zwischen Mein und Dein soll gewähr­leisten, dass das Geld des Mieters bei einer Eigentümer-Insolvenz dem Gläubiger­zugriff entzogen ist.

Wer haftet, wenn die Kaution verschwindet?

Private Vermieter müssen den Schaden aus ihrem eigenen Geldbeutel ausgleichen. Bei Wohnungs­gesellschaften steht das Management in der Verantwortung - auch, wenn keine Unterlagen mehr zu finden sind. Das kann bei langen Miet­verhältnissen und Eigentümer­wechseln vorkommen.

Rausreden hilft wenig. „Es reicht, dass der Mieter den Nachweis über die Barkaution führt. Dazu genügt ein Kontoauszug“, stellt der Geschäfts­führer des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz, klar.

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Worauf ist bei Eigentümerwechseln zu achten?

Wichtig bei Wohnungs­käufen: Neue Eigentümer sollten darauf achten, dass der Vorbesitzer ihnen die Miet­sicherheit einschließlich der Konto­unterlagen aushändigt. Sonst legen sie drauf. Denn bei Auszug des Mieters muss der jeweils aktuelle Vermieter auszahlen. „Es spielt keine Rolle, ob er die Kaution wirklich bekommen hat oder sie im Notar­vertrag erwähnt ist“, sagt der Geschäfts­führer des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Sein Tipp für Erwerber: Sie sollten auf finanziellen Ausgleich bestehen, falls der Alt­eigentümer das Geld behält. Eine Option ist die Reduktion des Kaufpreises.

Die konto­führende Bank ist über den Eigentümer­wechsel zu informieren, damit sie sich bei Ende des Miet­verhältnisses und Auszahlung der Kaution an den Mieter nicht querstellt. Bei einem Miet­kautions­sparbuch passt die Bank die Verträge an - sofern sie vom Wechsel weiß. „Die Vorlage des Sparbuchs sowie die Freigabe des aktuellen Vermieters allein reichen je nach Einzelfall nicht aus, um an das Geld zu kommen“, sagt ein Sprecher der Stadt­sparkasse Essen.

Muss die Kaution verzinst werden?

Seit 2001 gilt eine gesetzliche Verzinsungs­vorschrift. Formulierungen im Mietvertrag, mit der Vermieter die Vorschrift aushebeln wollen, seien unwirksam, betont Rechtsanwalt Johannes Clasen aus Dresden. Sie benachteiligen den Mieter.

Die Barkaution muss dem Gesetz nach grund­sätzlich auf ein Sparkonto mit dem üblichen Zinssatz gelegt werden. Verlangt die Bank Negativ­zinsen, hat der Vermieter Pech gehabt: Das sei dessen Geschäfts­risiko, meint der Anwalt. Es gebe auch keinen Anspruch, sich diese Belastung vom Mieter zurückzuholen. Diesem steht der Ertrag des Sparbuchs - Zins und Zinseszins - zu.

Zins­einnahmen sind steuer­pflichtig. Vermieter müssen ihren Mietern deshalb die von der Bank ausgestellte Steuer­bescheinigung zukommen lassen. Bei sogenannten Kautions-Sammel­konten sind vom Vermieter außerdem Unterlagen seines Finanzamtes bereitzustellen, damit die Zins­abschlags­steuer nebst Solidaritätsz­uschlag zugunsten des Mieters verrechnet werden kann. Wegen dieses Aufwands rät Rechtsanwalt Johannes Clasen aus Dresden Vermietern zu Einzel­konten. Im Unterschied zur in bar hinterlegten Sicherheit fließt bei Kautions­bürgschaften kein Geld. Folglich „können sie auch nicht verzinst werden“.

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Welche Rolle spielt das Datum des Mietvertrags bei der Verzinslichkeit?

Alte Miet­verträge enthalten manchmal gar keine oder andere Verzinsungs­regeln. Dann sollten Eigentümer und Mieter auf das Datum des Miet­vertrags achten, um Streit zu vermeiden. Denn je nach Abschluss­jahr existieren Unterschiede. Grund dafür sind gesetzliche Übergangs­fristen und Gerichts­urteile. Für alle seit 1983 geschlossenen Verträge besteht zum Beispiel die Verzinsungs­pflicht für die Kaution: „Unabhängig von den vertraglichen Regelungen“, erläutert Helena Klinger, Referentin Recht beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

Bestimmt dagegen ein vor dem 1. Januar 1983 geschlossener Mietvertrag ausdrücklich, die Kaution sei unverzinslich, kann der Mieter laut Gesetz auch nichts verlangen. Wiederum für ab 1972 geschlossene Miet­verträge, die keine Regelung zur Verzinsung enthalten, ist die Kaution zu verzinsen. Das leitet sich aus einer Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs (BGH) ab (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.08.2018, Az. VIII ZR 92/17).

Quelle: dpa/DAWR/ab
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