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Eigentumsrecht, Grundstücksrecht, Immobilienrecht und Steuerrecht | 28.06.2022

Grundsteuer

Die Zeit läuft: Wie Eigentümer die Grundsteuer­reform meistern

Die Unterlagen müssen spätestens bis zum 31. Oktober 2022 beim Finanzamt sein

Mit der Neu­berechnung der Grundsteuer kommt auf Immobilien­besitzer einiges an Arbeit zu. Sie müssen zig Angaben zusammentragen, um die Fragen der Finanz­behörden zu beantworten. Viel Zeit bleibt nicht.

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Von 2025 an wird die Grundsteuer für rund 36 Millionen Wohnhäuser, Grund­stücke und Nicht-Wohn­gebäude in Deutschland neu berechnet. Immobilien­eigentümer geben dafür schon dieses Jahr beim Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung der Grundstücks­werte ab. Fragen und Antworten zu dem, was auf Eigentümer zukommt, was sie beachten und jetzt tun sollten.

Warum wird die Grundsteuer anders berechnet?

Die Neuregelung geht auf das Bundes­verfassungs­gericht zurück. 2018 kippten die Karlsruher Richter die bisher geltende Grundsteuer­erhebung auf Basis von Einheits­werten. Diese seien zu alt und ungerecht: Im Westen stammen sie aus dem Jahr 1964, im Osten aus dem Jahr 1935. Bund und Länder fanden nach dem Urteils­spruch ver­fassungs­gemäße Lösungen.

Nun werden von allen Eigentümern Daten ihrer Immobilien abgefragt, auf deren Basis von 2025 an die neue Grundsteuer zu entrichten ist.

Was wollen die Finanzbehörden von den Eigentümern wissen?

Weil die Bundes­länder die Grundsteuer künftig nach unterschiedlichen Modellen berechnen, unter­scheiden sich auch die abgefragten Angaben. In manchen Ländern sind zum Beispiel der Boden­richtwert und die Grundstücks­fläche anzugeben, in anderen Kataster­angaben wie Flurstück und Flurnummer sowie Alter des Gebäudes und dessen Nutzung.

Und wie werden die Eigentümer darüber informiert?

Gesetzlich vorgesehen sind lediglich öffentliche Bekannt­machungen. Dennoch wollten die meisten Bundes­länder von April an nach und nach Informations­schreiben zur Feststellungs­erklärung an die einzelnen Eigentümer verschicken.

Sicherheits­halber sollten Eigentümer aber nicht allein die Zusendung von Informations­schreiben abwarten, sondern zusätzlich auf öffentliche Bekannt­machungen zur Grundsteuer achten.

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Woher bekommen Eigentümer die notwendigen Daten?

Die Angaben müssen Immobilien­eigentümer grund­sätzlich selbst beschaffen. Das dürfte aufwendig werden. Fläche, Nutzung, Baujahr und Sanierungen stehen meistens in den Bau- und Kauf­unterlagen, ebenso wie Mit- und Sonder­eigentums­anteile bei Eigentums­wohnungen.

Aber schon bei Anbauten ist vielleicht Nachmessen erforderlich und auch Boden­richtwerte gilt es erst einmal zu recherchieren. Dabei hilft das amtliche Boden­richtwert­informations­system (Boris) des jeweiligen Bundeslands.

Regulär sind diese Angaben zahlungs­pflichtig. „Für die Grundsteuer stellen die Behörden die Daten jedoch kostenlos bereit“, sagt Sibylle Barent vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Flurstück und Flurnummer können über das Katasteramt besorgt werden.

Bis wann bleibt Zeit zur Ablieferung der Feststellungserklärung?

Eigentümern sitzt eine Frist im Nacken: Sie beginnt am 1. Juli und endet am 31. Oktober 2022. Bis dahin müssen die Unterlagen spätestens beim Finanzamt sein. Das klingt zunächst noch lange hin.

Holger Freitag, Vertrauens­anwalt des Verbands privater Bauherren (vpb), warnt jedoch davor, den Aufwand für das Zusammen­suchen der Unterlagen zu unterschätzen. „Wer nichts hat, sollte sich kümmern.

Die Ämter sind nicht darauf ausgelegt, dass 30 Millionen Immobilien­besitzer losstürmen.“ Auch das Boris-System ist noch nicht überall startklar. Es könnte also mancherorts zeitlich knapp werden. Eigentümer sollten lieber jetzt mit dem Zusammen­stellen anfangen und es nicht auf die lange Bank schieben.

Nach Auskunft von Claudia Kalina-Kerschbaum planen einige Bundes­länder, bereits in den Informations­schreiben relevante Angaben für die Grundsteuer zur jeweiligen Immobilie mitzuteilen. Das würde Eigentümern die Arbeit erleichtern. Eigen­tümerinnen und Eigentümer sollten die Daten aber anhand der eigenen Unterlagen auf Richtigkeit überprüfen und bei Bedarf korrigieren, rät die Geschäfts­führerin der Bundes­steuer­berater­kammer.

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Wie kommen die Unterlagen zum Finanzamt?

Die Abgaben­ordnung sieht die Übermi­ttlung der Grund­steuer­feststellungs­erklärung über das elektronische Elster-Portal vor. Dort wollen die Bundes­länder Formulare zum Eintragen der Grundsteuer­angaben hinterlegen. Entsprechend den verschiedenen Steuer­modellen wird es abweichende Formulare geben.

Die Abgabe in Papierform wird in Ausnahme­fällen möglich sein. Etwa, wenn jemand weder einen PC noch PC-Kenntnisse hat. Wer die Papier-Option nutzen will, stellt einen formlosen, begründenden Antrag bei der Finanz­verwaltung, so Haus & Grund. Auch hier gilt:

Frühzeitig kümmern, damit man die Formulare zügig erhält. Neben Papier gibt es zum Elster-Portal weitere Alternativen: Verwandte oder Freunde um Daten­eingabe bitten - oder den Steuer­berater.

Gibt es Besonderheiten für Eigentümer mit mehreren Immobilien?

Ja, jedes Gebäude und jede Eigentums­wohnung wird als wirtschaftlich eigenständig betrachtet und erfordert eine gesonderte Erklärung. Auch dann, wenn jemand in einer Eigentums­wohnanlage mehr als eine Einheit besitzt. Verteilen sich die Objekte auf mehrere Bundes­länder, kommt erschwerend hinzu, dass eventuell verschiedene Anforderungen zu erfüllen sind.

Wozu nutzt der ganze Aufwand?

Basierend auf den Auskünften der Eigentümerin oder des Eigen­tümers erstellt die Finanz­verwaltung dessen Grundsteuer­wertbescheid. Den sollen Eigentümer voraussichtlich von 2023 an bekommen. Das Dokument ist zentral: Es bildet die Grundlage für den Mess­bescheid. Aus diesem berechnen die Kommunen am Ende die Grundsteuer, die dann von 2025 an zu zahlen ist.

Weil also der Wert­bescheid über die Höhe der Steuer mite­ntscheidet, sollten Eigen­tümerinnen und Eigentümer ihn gründlich prüfen. „Wer Fehler entdeckt, kann binnen eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim Finanzamt einlegen“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum. Spätere Reklamationen seien ausgeschlossen.

Was passiert bei falschen Angaben?

„Unrichtige Daten fallen dem Eigentümer auf die Füße“, sagt vpb-Fachmann Holger Freitag. Wer zu viel Fläche oder zu hohe Werte ansetze, zahle später wahrscheinlich zu viel Grundsteuer. Und wer zu wenig ansetze, begehe Steuer­hinter­ziehung.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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