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Kaufrecht und Vertragsrecht | 15.10.2018

Immobilien­kauf

Die neutrale Instanz: Notare zur Überwachung des Immobilien­kaufs

Kein Immobilien­kauf ohne das Siegel vom Notar

Von Rechts wegen managen und überwachen Notare den Erwerb von Immobilien. Die Juristen setzen den Kaufvertrag auf und haben ein Auge auf dessen Abwicklung. Ohne das Siegel der Aufpasser ist der Kauf von Haus, Wohnung und Grundstück unwirksam.

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Beim Erwerb einer Immobilie führt kein Weg am Notar vorbei. Er sorgt nach dem Willen des Gesetz­gebers dafür, dass zwischen Käufer und Verkäufer alles korrekt abgewickelt wird, und er beurkundet das Geschäft. Einiges gehört zu den Aufgaben des Notars, anderes nicht.

Ist der Weg zum Notar Pflicht oder geht es auch ohne?

Privat geschlossene Immobilien­kauf­verträge ohne Mitwirken eines Notars sind unwirksam. Dass die Juristen als neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer fungieren müssen, ist seit etwa 500 Jahren gesetzlich geregelt. Das hat drei Gründe. Erstens sei der Kau feiner Immobilie für den einzelnen Bürger „ein Geschäft von so großer Tragweite, dass der Staat sicher­stellen will, dass alles mit rechten Dingen zugeht“, sagt Florian Meininghaus, Geschäfts­führer der bayerischen Notarkammer in München. Zweitens soll es möglichst wenig Streit geben, der die Gerichte belastet. Und drittens denkt der Staat an seine Einnahmen: Er bekommt die Grund­erwerb­steuer. Der Notar achtet darauf, dass sie gezahlt wird, bevor das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben und der Käufer endgültig neuer Eigentümer wird.

Was gehört zu den Aufgaben des Notars?

Er soll Käufer und Verkäufer beraten und die gesamte Transaktion überwachen. „Darauf achten, dass keiner zu kurz kommt“, so beschreibt Marion Strümpell, Notarin in Mindelheim im Allgäu, diesen Teil ihrer Arbeit. Das Geld darf erst fließen, wenn die Auflassungs­vormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch steht. Die Vormerkung beantragt der Notar, sobald er das Geschäft beurkundet hat. Der Eintrag gewähr­leistet, dass der Verkäufer Haus, Wohnung oder Grundstück nicht mehr belastet oder anderweitig veräußert. Der Notar sorgt auch dafür, dass die Grund­schulden des Verkäufers gelöscht sind, und prüft, ob Vorkaufs­rechte von Kommunen bestehen oder der Erwerber andere Auflagen zu beachten hat. Ist die Immobilie lastenfrei, informiert der Notar den Käufer, dass er zahlen muss. „Der Verkäufer bestätigt dem Notar den Eingang des Betrags. Danach beantragt dieser die Eigentums­umschreibung im Grundbuch“, erläutert Marion Strümpell.

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Wo fängt die Beraterrolle an?

Im Grund genommen mit dem Abfassen des Kauf­vertrags durch den Notar. Erforderlich sind Namen und Adressen der Beteiligten sowie die Daten des Objekts, das den Eigentümer wechseln soll. Die Beteiligten sollten außerdem über den Preis einig sein. Was folgt, nennt Marion Strümpell Erforschen des Sach­verhalts: Kauft einer oder mehrere? Wird die Küche mitverkauft? Ist die Gebraucht­immobilie vermietet und wann soll das Miet­verhältnis auf den Käufer übergehen? Wie ist die Gewähr­leistung bei Mängeln geregelt? Was steht im Grundbuch? Auf Basis der Angaben entsteht der Entwurf des Kauf­vertrags.

Das Schreiben lesen die Beteiligten vor der Beurkundung. Bei einem Kaufvertrag zwischen einem Unternehmen, zum Beispiel einem Bauträger, und einem Verbraucher „darf die Beurkundung frühestens zwei Wochen nach Versand des Entwurfs stattfinden“, erläutert Dominik Hüren von der Bundes­notar­kammer in Berlin. Zwischen Privat­leuten gibt es keine gesetzlich vorgegebene Frist. Zehn Tage Abkühlung­sphase gelten aber als angemessen. In dieser Zeit können die Beteiligten nicht nur überlegen, ob sie das Geschäft tatsächlich abschließen, sondern dem Notar auch Fragen stellen. Das kostet nicht extra, weil die Notar­gebühren sich nach dem Wert der Immobilie bemessen.

Und was ist nicht Aufgabe des Notars?

„Der Notar berät nicht zum Preis der Immobilie. Er ist nicht für wirtschaftliche Entscheidungen der Beteiligten zuständig“, sagt Florian Meininghaus. Zu Steuer­angelegenheiten und technischen Fragen rund um Haus, Wohnung und Grundstück äußert er sich ebenfalls nicht. Bei Zweifeln an der Geschäfts­fähigkeit von Beteiligten, etwa im Fall von Demenz, vermerken Notare dies in der Urkunde. Die Demenz selbst überprüfen sie aber nicht. Und sollte es zum Beispiel einen Verdacht geben, dass Schwarzgeld mit im Spiel ist, gibt es eine Belehrung und ebenfalls einen Eintrag in die Urkunde.

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Was hat es mit der Beurkundung auf sich?

Marion Strümpell erläutert bei der Beurkundung in ihren eigenen Worten noch einmal die im Vertrag stehenden Klauseln und beschreibt die Folgen. Dann liest sie das Schrift­stück Wort für Wort vor. Das kommt aus der Zeit, als nur wenige Menschen lesen konnten, und es ist bis heute Vorschrift. Ohne Vorlesen wäre der Kaufvertrag unwirksam. Für Marion Strümpell hat die Tradition ihre Berechtigung: „Die Menschen sind konzentrierter“, sagt sie. Deshalb fielen Unklarheiten auf oder sogar Fehler. Zu den Klassikern gehören falsche Kaufpreise und Daten sowie angeblich unvermietete Wohnungen

Bei Bauträger­geschäften ist darauf zu achten, dass Grundstücks­kauf und Bauvertrag gemeinsam beurkundet werden. Nun ist meist die letzte Gelegenheit, um zu fragen, Details zu klären und zu ändern - oder den Erwerb platzen zu lassen. Ist alles klar, wird der Kaufvertrag unter­schrieben und mit dem Notarsiegel versehen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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