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Mietrecht | 12.08.2019

Mietvertrag

Die vier verschiedenen Arten von Miet­verträgen

Wichtige Bestand­teile des Miet­vertrags sind nicht nur Höhe der Miet­zahlungen sondern auch Mietdauer und Mieterhöhungen

Mit den Preisen im Supermarkt steigt auch die Wohnungs­miete? Das gilt, wenn eine Indexmiete vereinbart wird. Welche Typen es bei Miet­verträgen gibt - und wem sie entgegen­kommen.

Im Mietvertrag ist nicht nur die Höhe der monatlichen Zahlungen entscheidend. Es geht auch um Mietdauer und Preiser­höhungen. Die vier typischen Verträge:

Der unbefristete Mietvertrag

Bei dem am häufigsten abgeschlossenen Mietvertrag ist das Ende nicht festgelegt. Für Mieter gilt eine Kündigungs­frist von drei Monaten. Vermieter dagegen dürfen nur dann kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf, und sie - je nach Wohndauer - drei bis neun Monate Vorlauf einhalten.

Außer bei Sozial­wohnungen darf der Vermieter das monatliche Entgelt bis zur orts­üblichen Vergleichs­miete anheben. Der Mieter muss dem zustimmen, wenn die Miet­erhöhung formal in Ordnung ist und Jahres­sperrfrist sowie Kappungs­grenze eingehalten werden, so der Deutsche Mieterbund.

Das heißt: Seit Einzug oder letzter Miet­erhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Und relativ niedrige Mieten darf der Vermieter nicht auf einmal auf die orts­übliche Vergleichs­miete anheben. „Die Miete darf in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen“, sagt Claudia Seibel von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein.

Übrigens: In vielen älteren unbefristeten Verträgen finden sich unwirksame Klauseln. „So sind nach verschiedenen Urteilen in den letzten Jahren die meisten Ver­einbarungen zu Schönheits­reparaturen unwirksam, wenn ältere Formular­miet­verträge verwendet wurden“, erklärt Claudia Seibel von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein. Für Mieter kann sich eine Über­prüfung lohnen.

Der Zeitmietvertrag

Hier steht das Ende von Anfang an fest. „Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen“, sagt Anja Franz vom Mieter­verein München.

Seit der Mietrechts­reform von 2001 muss zusätzlich ein konkreter Be­fristungs­grund angegeben werden, etwa Eigenbedarf, Umbau oder Modernisierung der Wohnung. „Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird“, so Anja Franz.

Das Schlagwort „Eigenbedarf“ reicht nicht als Grund, ergänzt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland: „Das Verwandtschafts­verhältnis muss konkretisiert werden, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Befristung wirksam ist.“

Zeitmiet­verträge können für beide Seiten Vorteile haben. „Das schafft auch beim Mieter klare Verhältnisse, und man erspart sich Streit und eventuelle Eigenbedarfs­kündigungen“, so Julia Wagner. Tritt der Grund der Befristung nicht mit Ablauf der Befristung ein, kann der Mieter eine Ver­längerung des Miet­verhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Ver­längerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Der Staffelmietvertrag

Er kann für einen unbegrenzten Zeitraum geschlossen werden. Mit der Staffel­miete werden die Miet­zins­steigerungen von vornherein festgelegt. „Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen und es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungs­betrag in Euro angegeben werden“, erklärt Anja Franz.

Eine Vereinbarung dagegen, dass die Miete jedes Jahr um fünf Prozent steigt, ist unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten Quadrat­meter-Preises nicht aus. „Wenn die Staffel­mieten unwirksam vereinbart wurden, muss der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die vereinbarten Staffeln gelten dann nicht. Der Vermieter darf dafür aber eine Miet­erhöhung nach Mietspiegel geltend machen“, sagt sie.

„Wenn die Einstiegs­miete und die Staffeln niedrig sind, kann so ein Staffel­miet­vertrag für Mieter attraktiv sein“, meint Julia Wagner. Denn außer den Staffeln sind weitere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen. Der Mieter weiß also, wie sich seine Miete in den nächsten Jahren entwickeln wird.

Der Indexmietvertrag

Hier ist die Miete an den Verbraucher­preisindex geknüpft. „Die Miete wird im Laufe des Miet­verhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebens­haltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt“, erklärt Anja Franz.

Der Vermieter darf die vereinbarte Miete frühestens ein Jahr nach Vertrags­abschluss anheben. In einer schriftlichen Miet­erhöhungs­erklärung muss er den alten und den aktuellen Preisindex angeben und die entsprechende Steigerung oder die Höhe der neuen Miete berechnen. Anders als bei Erhöhungen auf die Vergleichs­miete ist dafür keine Zustimmung des Mieters notwendig, so Anja Franz.

„Für den Vermieter ist die Indexmiete ein interessantes Modell“, meint Julia Wagner. Die Miet­einnahmen entwickelten sich im Laufe der Zeit kontinuierlich. Für den Mieter hat das Modell den Vorteil, dass Mieterhöhungen auf die orts­übliche Vergleichs­miete oder nach Modernisierungs­arbeiten des Vermieters ausgeschlossen sind. „Der Nachteil ist aber, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebens­haltungs­kosten schneller steigen als die durch­schnittlichen Kaltmieten“, sagt Anja Franz.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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