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EU-Recht, Markenrecht und Verbraucherrecht | 30.07.2019

Immobilien­suche

Dienst­leister für den Immobilien­kauf: Klare Regelungen gelten auch für Makler

Antworten auf wichtige Fragen zum Thema

Makler können bei der Suche nach der eigenen Immobilie helfen. Der Vorteil: Sie kennen den Markt. Dafür verlangen sie am Ende auch eine Provision. Über die wird aber oft gestritten.

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Wer eine passende Wohnung oder ein Haus sucht, braucht Geduld und Glück - oder einen Makler, der sich auskennt. Auch Vermieter und Verkäufer von Immobilien können die Dienste solcher Vermittler nutzen. Aber was kostet das? Und wann wird eine Provision fällig, und wer muss sie zahlen?

Was leistet ein Makler?

Das beschränkt sich längst nicht mehr auf das einfache Nachweisen von Immobilien oder das Einstellen der Daten in ein Exposé oder das Internet, betont der Immobilien­verband Deutschland (IVD). Makler kennen den Markt vor Ort, informieren über Preise, Mieten und Entwicklungen und stehen bereits im Vorfeld bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobilien­segments und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücks­geschäft.

Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

„Immer, wenn Kunden die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen und daraufhin ein Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wird, ist ein wirksamer Makler­vertrag zustande gekommen“, sagt Claudia Seibel von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV) in Berlin. „Das kann schon der Fall sein, wenn ein Interessent die Datenbank eines Maklers mit Miet- oder Kauf­angeboten nutzt und dann mit dem Eigentümer einen Vertrag abschließt.“

Makler sind allerdings mit Daten im Internet oft zurück­haltend. Wer eines ihrer Angebote nutzen möchte, muss sie schon persönlich kontaktieren und einen schriftlichen Makler­vertrag abschließen. Erst dann bekommt er die notwendigen Informationen.

Wann wird die Provision fällig?

Die Provision ist ein erfolgs­abhängiges Honorar, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Makler gezahlt wird. Zwischen Kunden und Maklern gibt es oft Unstimmig­keiten über die Zahlung der Provision, die vor Gericht enden. So musste sich das Landgericht Berlin etwa damit befassen, ob eine Internet­anzeige allein schon eine provisions­relevante Makler­leistung darstellt.

Nein, urteilte das Gericht. Für die Provision sei eine Nachweis­leistung des Maklers nötig. Diese setze jedoch voraus, dass er dem Kauf­interessenten Angaben zum Verkäufer zur Verfügung stellt. Denn nur so kann der Interessent in Kauf­ver­handlungen eintreten. Angaben zum Verkäufer seien im vorliegenden Fall jedoch nicht gemacht worden (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.02.2015, Az. 11 O 98/14).

Anders ist es, wenn die Leistung des Maklers mehr als nur eine Internet­anzeige umfasst. Das Landgericht Hamburg entschied, dass eine Provision auch dann fällig ist, wenn ein Kauf­interessent vom Makler ein Exposé erhält, später aber direkt mit dem Verkäufer verhandelt und sich beide ohne Makler einigen (Az.: 322 O 341/09). Ein Urteil des Bundes­gerichts­hofs (BGH) besagt jedoch, dass zwischen der Besichtigung und dem Kauf maximal ein Jahr liegen darf, um noch einen Provisions­anspruch geltend machen zu können (Az.: III ZR 379/04).

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Was kostet die Vermittlung einer Immobilie?

Das ist unterschiedlich, denn die Makler­courtage ist keine Gebühr, sondern Verhandlungs­sache. „Bundesweit fallen Makler­provisionen von bis zu 7,14 Prozent an“, informiert der Verband Wohnen im Eigentum (WiE) in Bonn. In einigen Bundes­ländern wie Berlin, Hamburg oder Brandenburg ist die Courtage vollständig von den Käufern zu tragen. In anderen Bundes­ländern wie zum Beispiel NRW und Bayern ist die Courtage zumindest theoretisch mit jeweils 3,57 Prozent zur Hälfte vom Verkäufer und zur Hälfte vom Käufer zu zahlen, so WiE.

Gilt das auch für Mietwohnungen?

Im Miet­wohnungs­bereich gilt seit 1. Juni 2015 das Besteller­prinzip. „Es besagt, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt“, erklärt Wibke Werner vom Berliner Mieter­verein. „Mieter müssen nur noch in Ausnahme­fällen die Kosten übernehmen.“ Davor war es üblich, dass der Vermieter den Makler beauftragte, der Mieter ihn aber bezahlen musste.

Wie funktioniert das Bestellerprinzip?

Wendet sich der Vermieter an einen Makler und erteilt er ihm den Auftrag, einen Mieter für seine Wohnung zu suchen, muss der Vermieter den Makler bezahlen.

Mieter müssen die Provision zahlen, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben und er ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wird und eine Wohnung beschafft, für die ein Mietvertrag zustande kommt. „Voraussetzung ist also, dass der Makler ausdrücklich auf Bestellung des Mieters, nach dessen Auftrags­erteilung tätig wird, beispiels­weise dadurch, dass er dann eine Anzeige schaltet und sich daraufhin ein Vermieter mit einer passenden Wohnung meldet“, so Wibke Werner vom Berliner Mieter­verein. Beweis­pflichtig für diesen Ablauf ist der Makler. Bei unberechtigter Zahlung kann der Mieter sein Geld zurück­fordern, sein Anspruch verjährt nach drei Jahren.

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Wie hoch darf die Maklerprovision bei Mietwohnungen sein?

Für Wohnräume darf sie maximal zwei Monat­smieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatz­steuer betragen. Bei einem Mietvertrag mit Staffel­miete ist die Miete im ersten Jahr maßgebend, so der Berliner Mieter­verein. Es ist dem Makler untersagt, neben oder anstelle der zulässigen Provision Vorschüsse, Schreib­gebühren oder Auslagen­erstattungen zu vereinbaren oder anzunehmen. Dies gilt nicht, soweit die nach­gewiesenen Auslagen eine Monatsmiete übersteigen. Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nicht­zustande­kommen eines Miet­vertrages die Auslagen zu erstatten sind.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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