wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Immobilienrecht und Mietrecht | 28.05.2018

Eigentümer­versammlung

Drei-Stufen-Plan für Wohnungs­eigentümer: Eigentümer­versammlung gut meistern

Eigentümer­versammlung muss mindestens zwei Wochen vor geplantem Termin schriftlich ankündigt werden

Eigentümer­versammlungen sind eine Art Parlament. Die Wohnungs­besitzer debattieren und entscheiden, was in ihrer Anlage passiert. Mindestens einmal im Jahr kommen die Eigentümer zusammen.

Werbung

Bald beginnt die Saison der Eigentümer­versammlungen. Auf den jährlichen Sitzungen bestimmt die Gemein­schaft der Wohnungs­besitzer, was wie in den Erhalt ihrer Immobilie investiert wird. Das Wohnungs­eigentums­gesetz legt fest, dass die Versammlung sich mindestens einmal im Jahr trifft. Mit einem Drei-Stufen-Plan bringen Eigentümer das Treffen gut über die Bühne.

Stufe 1: Planen, lesen, überlegen

Eigentümer erfahren den Termin der Veranstaltung aus der Einladung. Die verschickt der Verwalter. Er legt auch das Datum fest. Für die Uhrzeit existieren rechtliche Vorgaben. Demnach darf es frühestens um 15 Uhr losgehen, damit arbeitende und von auswärts kommende Eigentümer teilnehmen können. Ferien­zeiten sind nicht erlaubt.

Bei Termin­problemen können Eigentümer schriftlich einen Vertreter bevollmächtigen. Es sollte jemand Vertrautes sein. „Damit der Vertreter bei Abstimmungen im Sinne des Eigen­tümers entscheidet“, erläutert Steffen Haase, Sprecher des Dach­verbands deutscher Immobilien­verwalter (DDIV). Manche Teilungs­erklärungen beschränkenden Kreis auf Verwandte ersten Grades, Mit­eigentümer und Verwalter. Anwälte sind ausgeschlossen.

Typische Punkte der Tages­ordnung sind der Rechenschafts­bericht des Verwalters, die Genehmigung der Hausgeld­abrechnung, der Wirtschafts­plan fürs Folgejahr, Sanierungen und Beiratswahl. Wichtig: Die Versammlung „darf nur über Dinge abstimmen, die auf der Agenda ausgewiesen sind“, sagt der auf WEG-Recht spezialisierte Anwalt Michael Eggert aus Dresden. Ansonsten sind Beschlüsse unwirksam.

Wichtige Themen wie zum Beispiel das Umwandeln eines Spiel­platzes in einen Parkplatz dürfen nicht unter dem Sammel­surium „Sonstiges“ versteckt sein - anders als die Frage roter oder weißer Geranien.

Vor der Versammlung ist daher lesen angesagt. Und nachdenken: Wie entscheide ich mich? Für oder gegen höheres Hausgeld, für neue Fahrrad­ständer, gegen Lade­stationen für E-Autos?

Wohnungs­besitzer können eigene Anliegen auf die Agenda bringen. Ansprech­partner ist der Verwalter, die Frist steht in der Einladung. Diese muss klar formuliert sein, damit Eigentümer sich vorbereiten können, entschied der Bundes­gerichts­hof (Az.: V ZR 96/10). Bei Unklarheiten sollten vorab Erläuterungen vom Verwalter angefordert werden, meint Steffen Haase.

Werbung

Stufe 2: Lage peilen und entscheiden

Auf den Versammlungen menschelt es. Neuen Wohnungs­besitzern empfiehlt Corinna Mercyn vom Bündnis für Wohn­eigentum, „sich zu verhalten wie im neuen Job: nicht alles sofort umkrempeln, nicht auftrumpfen, sondern beobachten, wie es läuft“. So lasse sich heraus­finden, wer auf einer Linie liegt und mit wem Allianzen möglich sind, um eigene Anliegen durch­zusetzen und potenzielle Vertreter auszugucken. Hilfreich sei, Kontakte zu anderen Eigentümern schon im Vorfeld zu knüpfen.

Alt­eigentümer besitzen einen Wissens­vorsprung. Den gleichen Anfänger aus, indem sie „mindestens von drei vorher­gehenden Versammlungen die Protokolle vom Verwalter anfordern“. Sie sollten außerdem die Teilungs­erklärung und die Beschluss­sammlung dabei haben. In die eine wird bei Streitig­keiten geguckt. Die andere dient der Kontrolle, ob der Verwalter die Beschlüsse der Eigentümer umsetzt.

Zu Beginn der Versammlung stellt der Verwalter die Beschluss­fähigkeit fest. Das Quorum ist in der Teilungs­erklärung geregelt. Wird es nicht erreicht, platzt die Versammlung. Wann wiederholt wird, steht ebenfalls in der Teilungs­erklärung.

In manchen Anlagen hat jeder Eigentümer unabhängig von der Zahl seiner Wohnungen eine Stimme. Die Mehrheit der Anwesenden zählt - auch bei Beschlüssen. In anderen Anlagen heißt die Stell­größe Mit­eigentums­anteil.

Beschluss­fähig ist die Versammlung, sobald die Mehrheit der Anteile vertreten ist. Diese kann in der Hand eines einzigen Wohnungs­besitzers liegen. Fehlen diese Anteile, geht der Rest der Eigentümer unverrichteter Dinge nach Hause. Ein weiterer Haken: Der Besitzer der meisten Mit­eigentums­anteile kann in der Versammlung sämtliche Beschlüsse blockieren. „Gegen den geht dann nichts“, erläutert Rechtsanwalt Michael Eggert.

Die Beschlüsse, - egal ob es um Blumenbeete, um Parkplätze oder den Einbau von Aufzügen geht, - binden jeden Eigentümer. Unabhängig davon, ob er auf der Versammlung war oder nicht.

Üblich ist, dem Verwalter Entlastung zu erteilen. Das ist aber eine freiwillige Übung. „Das Gesetz sieht das nicht vor“, stellt Rechtsanwalt Michael Eggert klar. Er rät ab davon: „Entstehen der Gemein­schaft Mehrkosten, weil der Verwalter Beschlüsse nicht umsetzt, haftet sie für die Kosten, weil sie ihn entlastet hat.“ Auch DDIV-Sprecher Haase hält juristisch wenig von der Entlastungs­praxis: „Das ist wie der Schluss­applaus im Theater“.

Der Verwalter protokolliert die Sitzung. Teilnehmer dürfen eigene Notizen anfertigen. Mitschnitte per Handy und anderen Aufzeichnungs­geräten sind nicht erlaubt. „Heimlich machen ist eine Straftat“, warnt Rechtsanwalt Michael Eggert. Weil das Treffen nicht öffentlich ist, bleiben Kinder, Freunde, Verwandte und Berater wie Anwälte und Architekten in der Regel draußen.

Werbung

Stufe 3: Prüfen, protestieren, zurücklehnen

Nach der Sitzung fertig der Verwalter das Protokoll an. Bei Fehlern bitten Eigentümer den Verwalter um Korrektur. Wer Beschlüsse anfechten will, hat einen Monat Zeit. Die Frist läuft vom Tag der Versammlung an, nicht ab Erhalt des Protokolls. Ein weiterer Monat bleibt zum Begründen.

Ohne Beanstandungen können Eigentümer auf das nächste Meeting warten. Übrigens: Eigentümer­versammlungen finden grund­sätzlich analog statt. Virtuelle Treffen sieht das fast 70 Jahre alte WEG-Gesetz nicht vor. Sie wären folglich unzulässig.

Quelle: dpa/DAWR/ab
BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 5 (max. 5)  -  1 Abstimmungsergebnis Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#5434

URL dieses Artikels: https://www.dawr/d5434
 für RechtsanwälteEin Kanzleiprofil beim DAWR kann auch Ihnen helfen!