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Mietrecht | 09.07.2018

Kündigungs­sperrfrist bei Eigen­bedarfs­kündigung

Eigen­bedarfs­kündigung: Vermieter muss Kündigungs­sperrfrist einhalten

Keine Eigen­bedarfs­kündigung vor Ablauf der drei­jährigen Kündigungs­sperrfrist

Werden Miet- in Eigentums­wohnungen umgewandelt, können Mieter nicht sofort gekündigt werden. Nach Angaben des Deutschen Mieter­bundes (DMB) bestimmt das Gesetz zu ihrem Schutz, dass der Käufer und neue Vermieter eine Kündigungs­sperrfrist einhalten muss. Er darf mindestens drei Jahre lang nicht kündigen.

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Kündigungssperrfrist gilt auch für Personengesellschaft als Vermieter

Da das Kündigungsr­isiko für Mieter aber ähnlich hoch ist, wenn eine Personen­gesellschaft das Haus erwirbt, ergänzte der Gesetzgeber im Jahr 2013 die bisherige Regelung und bestimmt: Immer dann, wenn eine Personen­gesellschaft kauft, gilt eine Kündigungs­sperrfrist. Die beträgt bundesweit drei Jahre, kann aber von den Bundes­ländern auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Kündigungssperrfrist erfordert laut BGH-Urteil keine (beabsichtigte) Wohnungsumwandlung

Das bedeutet: Wird eine Personen­gesellschaft durch den Kauf eines Hauses Vermieter und kündigt zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigen­bedarfs, ist laut Mieterbund zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungs­fristen eine Kündigungs­sperrfrist einzuhalten. Die gesetzliche Regelung gilt nach einer Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs unabhängig davon, ob die Mietwohnung in eine Eigentums­wohnung umgewandelt wird, umgewandelt werden soll oder ob sie weiterhin Mietwohnung bleibt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2018, Az. VIII ZR 104/17).

Mieter erhielt Kündigung wegen Eigenbedarfs

In dem verhandelten Fall hatte ein jetzt 70-jähriger Mieter 1981 eine 160 Quadrat­meter große Vierzimmer­wohnung in Frankfurt angemietet. Im Januar 2014 kaufte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Haus und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag wegen Eigen­bedarfs eines ihrer Gesellschafter. Dieser benötige als erfolgreicher Immobilien­unternehmer repräsentative Wohnräume in ent­sprechender Wohnlage in der Nähe seines Büros.

Der Bundes­gerichts­hof ließ die Frage offen, ob in diesem Fall tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Darauf komme es auch gar nicht an, weil der Vermieter gar nicht hätte kündigen dürfen, er hätte zunächst den Ablauf der drei­jährigen Kündigungs­sperrfrist abwarten müssen.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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