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Wohneigentumsrecht | 22.06.2021

Eigentümer­versammlungen

Eigentümer­treffen trotz Corona richtig planen

Worauf zu achten ist

Die Corona-Lage entspannt sich. Die Lockerungen kommen auch Eigentümer­gemeinschaften entgegen. Nach gut einem Jahr Pause können sie sich Gedanken machen über den Termin der nächsten Versammlung.

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Die pandemie­bedingten Kontakt­beschränkungen machten Eigentümer­versammlungen seit 2020 weitestgehend unmöglich. Damit ist es jetzt vorbei: Wer loslegen will, kann das grund­sätzlich tun, wenn die Organisation stimmt. Diese muss sowohl die Bundes­notbremse als auch die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlichen Corona-Schutz­verordnungen berücksichtigen.

Eigentümerversammlungen wieder möglich

Die Einladung bekommen die Eigentümer in der Regel mindestens drei Wochen vor dem geplanten Termin. So schreibt es das Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG-Gesetz) vor. Das Schreiben enthält alle Angaben, die die Eigentümer zur Vorbereitung auf ihr Treffen brauchen. Normalerweise sind das unter anderem Datum, Uhrzeit, Ort und Tages­ordnung. Dieses Jahr werden viele Verwaltungen auch ein Hygiene­konzept mitschicken.

Verwaltung ist zuständig

Sowohl für die Einladung als auch das Konzept ist die Verwaltung zuständig. Sie prüft vorab, ob und unter welchen Voraus­setzungen die Eigentümer zusammenkommen dürfen. Das schließt die Suche nach einem passenden Saal ein. Der sollte so groß sein, dass - zumindest theoretisch - alle Eigentümer Platz haben und zugleich die Abstands­regeln eingehalten werden. Diese sind dann Teil des Hygiene­plans.

Dieser sollte auch Hinweise zum Tragen von Mund-Nase-Bedeckungen, zum Lüften, zum Nicht-Hände­schütteln und zum Einhalten des Mindest­abstands enthalten. Auf Selbsttests am Eingang sollte auch hingewiesen werden. Erlauben die örtlichen Corona-Regeln die Teilnahme nur mit negativem Test oder Impfung, müssen die Eigentümer dies ebenfalls vorab wissen. „Die Eigentümer können nach­vollziehen, dass die Beschränkungen eingehalten werden“, beschreibt der Rechts­referent des Verbands Wohnen im Eigentum (WiE), Michael Nack, Sinn und Zweck der ganzen Erläuterungen.

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Unsicherheitsfaktor bleibt

Dass das Einladungs­schreiben einen Vorlauf von drei Wochen braucht, verlangt in der derzeitigen Situation von Eigentümern wie Verwaltungen Flexibilität. Denn ändern sich kurz vor knapp die Corona-Vorgaben, sind diese zu beachten. Das kann bis zur Absage der Eigentümer­versammlung noch am Tag des Treffens gehen.

Das WEG-Gesetz geht bei Eigentümer­versammlungen von Präsenz­veranstaltungen aus. Jeder Eigentümer hat das Recht, persönlich an den Versammlungs­ort zu kommen. Das ist eine Krux: Einerseits sind die aktuellen Pandemie­beschränkungen einzuhalten.

Anderer­seits muss der Saal groß genug für alle zu erwartenden Teilnehmer sein. Absichtlich eine winzige Räumlichkeit auszusuchen, zum Beispiel ein Büro für fünf Leute, aber 20 Eigentümern, oder diese ausdrücklich zum Fernbleiben aufzufordern, ist keine Lösung. „Beides ist unzulässig“, sagt Julia Wagner, Referentin Recht beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Es spreche jedoch nichts dagegen, Eigentümern nahezulegen, zu Hause zu bleiben. Es dürfe aber kein Druck ausgeübt werden. An dem Punkt ist das Formulierungs­geschick der Verwaltungen gefordert.

Vollmachten können Alternative sein

Eine Alternative zur persönlichen Teilnahme ist die Erteilung von Vollmachten. Dies reduziert die Zahl der Anwesenden, zugleich nutzen die Daheim­gebliebenen ihr Stimmrecht. Ähnlich funktionieren sogenannte Vertreter­versammlungen.

Die Begrenzung der Teilnehmer­zahl ist rechtlich heikel. Kommen mehr als angenommen und nach dem Hygiene­konzept im Raum sitzen sollen, dürfen Eigentümer nicht zum Verlassen des Saals aufgefordert werden.

Ein Wechsel der Location kommt aus formal­rechtlichen Gründen nicht infrage. Die Versammlung müsste entweder abgebrochen werden, oder die Eigentümer könnten noch kurzfristig Vollmachten geben und gehen. Alle diese Optionen basieren auf Frei­willigkeit. „Bitten ja, Druck nein“, betont Michael Nack.

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Recht auf analoge Teilnahme besteht

Das neue WEG-Gesetz erlaubt auch die Online-Teilnahme an Eigentümer­treffen. Zuvor muss Versammlung diese Möglichkeit erst einmal beschließen - entweder in Präsenz oder per Umlauf­beschluss.

Darüber hinaus besteht das Recht auf analoge Teilnahme fort. „Eigentümer bei bestehender Beschluss­lage auf die digitale Teilnahme zu verweisen, geht nicht“, stellt Julia Wagner klar. Da beißt sich die Katze genauso in den Schwanz wie beim Umlauf­beschluss. Er eröffnet die Chance, ohne Eigentümer­versammlung Dinge zu entscheiden.

„Damit die Gemein­schaft mit einfacher Mehrheit einen solchen Beschluss fassen kann, muss sie in einer Präsenz­veranstaltung diesen Weg beschließen“, erläutert der Geschäfts­führer des Verbands der Immobilien­verwalter Deutschlands, Martin Kaßler. Er empfiehlt, aktuell auf Entscheidungen über weitreichende Maßnahmen zu verzichten, etwa teure Sanierungen: „Auch um Anfechtungs­klagen zu vermeiden.“

Beschluss kann angefochten werden

Denn Teilnahme hin oder her - Eigentümer können Beschlüsse jederzeit anfechten. Selbst dann, wenn sie trotz Einladung zu Hause geblieben sind. Ihre Klage könnten Eigentümer zum Beispiel mit der Besorgnis begründen, sich trotz Hygiene­konzepts anzustecken. Vorbeugend gehörten deshalb sämtliche Schutz­maßnahmen genau beschrieben, adressiert Michael Nack Richtung Verwaltung.

Und Julia Wagner rät Eigentümern unbedingt zur Stimmabgabe, weil jede Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschluss­fähig ist. Dagegen ist der Erfolg einer Klage unsicher. „Darüber entscheidet der Richter“, sagt Wagner.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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