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Eigentumsrecht, Erbrecht und Immobilienrecht | 21.10.2015

Zusammenleben

Eigentumswohnung / Eigenheim ohne Heirat oder Verpartnerung: Wem gehört was und wer bezahlt wie viel?

Schon bei der Planung sollten eine Reihe von juristischen Fragen geklärt werden

Für die eigenen vier Wände braucht es keinen Trauschein. Auch Unverheiratete können gemeinsam ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen. Doch im Gegensatz zu Ehepaaren stehen sie schon bei der Planung vor einer ganzen Reihe juristischer Fragen.

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Unverheiratete Paare sollten in Friedenszeiten klären, wie sie in Kriegszeiten miteinander umgehen wollen

Wem gehört was? Wer bezahlt wie viel? Was passiert, wenn wir uns trennen oder einer stirbt? Sich schon vor dem Einzug in die eigene Immobilie mit Worst-Case-Szenarien zu beschäftigen, ist nicht schön. Dennoch ist es sinnvoll, wenn unverheiratete Paare genau das tun. Sie sollten unbedingt schon in Friedenszeiten klären, wie sie in Kriegszeiten miteinander umgehen wollen.

Ein gemeinsamer Erwerb der Immobilie ist die Regel

Der Klärungsbedarf beginnt bereits bei der Frage, wem das Haus überhaupt gehören soll. Beteiligen sich beide Partner an der Finanzierung, ist in der Regel ein gemeinsamer Erwerb die beste Lösung. In diesem Fall stehen beide Partner im Grundbuch. Allerdings muss ein solcher Erwerb nach Bruchteilen nicht zwingend im Verhältnis 50:50 erfolgen. Oft legen die Partner dafür das Verhältnis zugrunde, in dem sie sich an der Finanzierung beteiligen wollen.

Partnerschaftsvertrag bietet Sicherheit im Fall einer Trennung

Sind beide Partner an der Immobilie beteiligt, stehen auch beiden Eigentumsrechte zu. Sie können das Haus bewohnen, mit einer Hypothek belasten und auch wieder verkaufen. Für den Fall einer Trennung bietet ein Partnerschaftsvertrag Sicherheit. In diesem lassen sich die Rechte an der Immobilie verbindlich regeln. So ist der Fall denkbar, dass ein Partner den anderen auszahlt und von künftigen Zins- und Tilgungszahlungen freistellt. Können sich allerdings beide nicht einigen oder fehle das nötige Geld, sei oft ein Verkauf die einzige Lösung.

Unverheiratete Paare können auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen

Alternativ können unverheiratete Partner eine Immobilie auch über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben. Deren Gründung kann direkt in der Kaufvertragsurkunde erfolgen. Im Gesellschaftsvertrag lassen sich dann alle möglichen Situationen wie Heirat, Trennung und Todesfall eindeutig regeln. Ebenso der Fall, dass ein Partner mehr zur Finanzierung beiträgt als der andere. Wer sich bei der Ausgestaltung eines solchen Vertrages beraten lassen will, sollte einen Notar konsultieren.

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Erwirbt ein Partner die Immobilie allein, steht auch nur er im Grundbuch

Anders liegen die Dinge, wenn ein Partner die Immobilie allein erwirbt. Dieser bringt dann meistens auch das Eigenkapital auf und übernimmt die Finanzierung. Doch aufpassen: Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keinerlei Rechte. Im schlimmsten Fall droht ihm der Rauswurf. Dennoch ist dieser Fall in der Praxis anzutreffen -etwa dann, wenn ein Partner Kinder aus erster Ehe hat, die im Fall seines Todes nicht von seinem Immobilienanteil profitieren sollen.

Oft zahlt dieser Partner dann Miete und beteiligt sich so indirekt an der Finanzierung. „Das kann sich steuerlich lohnen, denn der Alleineigentümer kann dann die Schuldzinsen anteilig absetzen. Damit das Finanzamt mit spielt, muss die Miete dabei jedoch in etwa dem ortsüblichen Wert entsprechen. Der Mietzahler sollte sich in solchen Fällen aber eine angemessene Ausgleichszahlung für den Fall der Trennung zusichern lassen.

Wichtig ist auch eine Regelung für den Fall des Todes eines Partners

Ebenso wichtig ist eine Regelung für den Fall, dass einer der Partner stirbt. „Existiert keine letztwillige Verfügung, geht der andere Partner leer aus. Da in solchen Fällen die gesetzliche Erbfolge greife, falle der Anteil am Haus oder der Wohnung zuerst an gemeinsame Kinder. Das ist relativ unproblematisch - zumindest, so lange diese noch minderjährig sind. Existieren jedoch keine gemeinsamen Kinder, geht das Erbe an die Kinder aus erster Ehe oder die Eltern des Verstorbenen.

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Partner sollten schon zu Lebzeiten das Erbe klären

Derartige Konstellationen seien konfliktträchtig. Der hinterbliebene Partner will ja keinen Ärger mit den Erben, sondern einfach nur wohnen bleiben. Wollen die Erben jedoch ihren Anteil zu Geld machen, ist das für den Partner oft finanziell nicht zu leisten. Ein gangbarer Weg sei es deshalb, schon zu Lebzeiten den jeweils anderen Partner per Testament oder Erbvertrag als Erben einzusetzen oder ihm den eigenen Anteil an der Immobilie als Vermächtnis zu übertragen.

Angehörige des Verstorbenen steht Pflichtteil zu

Unverheiratete Partner sollten jedoch beachten, dass den Angehörigen des Verstorbenen auch dann ein Pflichtteil zustehen kann. Außerdem gilt für unverheiratete Partner bei der Erbschaftssteuer nur ein Freibetrag von 20 000 Euro. Vom verbleibenden Verkehrswert des Immobilienanteils kassiert das Finanzamt in der Regel 30 Prozent -für viele Erben ein Ding der Unmöglichkeit.

Erbschaftsteuer muss nicht sein, wenn der Hinterbliebene nicht erbt, sondern nur ein Wohnrecht auf Lebenszeit erhält

Dieses Problem lässt sich umschiffen, indem der Hinterbliebene nicht erbt, sondern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt bekommt. Der wohlhabendere Partner kann auch eine Risikolebensversicherung abschließen, die nach seinem Tod an den anderen ausgezahlt wird. „Die Versicherungssumme sollte jedoch so gewählt werden, dass sie sowohl für eventuelle Pflichtteile als auch die Erbschaftssteuer ausreicht.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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