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Immobilienrecht und Mietrecht | 26.10.2017

Vermietung

Eigentums­wohnung vermieten: Was Eigentümer bei der Vermietung beachten sollten

Vorsicht vor den fünf Fallen für private Vermieter

Für Mieter und Wohnungs­eigentümer gelten unter­schiedliche Vorschriften. Das bringt Eigentümer in Konflikte, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Fünf Fallen für private Vermieter.

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Eigentümer geraten als Vermieter leicht in ein Dilemma. Denn mitunter passen Vorgaben der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG) nicht zu den Regeln im Mietvertrag. Oder sie widersprechen sich sogar. Klassische Beispiele sind Tierhaltung, Nebenkosten und Modernisierung. Schon die Auswahl des Mieters kann Konflikt­potenzial bergen.

Mietvertrag

Viele Eigentümer­gemeinschaften knüpfen das Vermieten an ihre Zustimmung. Das steht in der Regel in der Teilungs­erklärung und ist nach dem Wohnungs­eigentums­recht (WEG-Recht) rechtens. Das Okay hat der Vermieter vor Abschluss des Miet­vertrags einzuholen. Meistens passiert das beim Verwalter. Erfahrungs­gemäß ist es eine reine Formsache, weil das „Ja“ nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf - etwa, weil es schon einmal zwischen dem neuen Mieter und einem anderen Eigentümer Streit gab oder die Einziehenden stetig wechseln wie in einem Hotel­betrieb.

Was aber, wenn der Vermieter die Regel ignoriert? Gute Nachricht für den Mieter: „Der abgeschlossene Mietvertrag bleibt trotzdem wirksam. Er kann nicht ohne weiteres gekündigt werden“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin.

Schlechte Nachricht für den Vermieter: Wenn er Pech hat, können die Mit­eigentümer - gestützt auf das WEG-Recht - verlangen, dass er sich um ein Ende des Miet­vertrags bemüht. Das Mietrecht steht jedoch einer Kündigung entgegen. Es bliebe die Option, „den Mieter mit einer Abfindung zum Auszug zu bewegen“.

Tiere und Musik

Das Verbot, Hunde und Katzen zu halten, gehört zu den Dingen, die eine WEG zwar beschließen, die aber ein Eigentümer gegenüber seinem Mieter nicht immer durchsetzen kann. „Miet­rechtlich wäre eine solche Regelung unwirksam“, stellt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland klar.

Gleich­zeitig muss der vermietende Eigentümer jedoch die WEG-Vorgaben einhalten. Er kann über den Mietvertrag versuchen, die Tierhaltung zu untersagen. Das hilft kaum weiter. „Vermieter verwenden in der Regel Allgemeine Geschäfts­bedingungen, und eine AGB-Klausel, die Tierhaltung komplett untersagt, ist nicht haltbar“, sagt Julia Wagner. Gleiches trifft auf Musizier­verbote zu.

Zwei Alternativen gibt es, um den Konflikt zu vermeiden. Erstens: Mieter suchen, die weder Tier noch Instrument mitbringen. Zweitens: Für den Mietvertrag individuelle Lösungen aushandeln und festschreiben. Falls doch ein Hundehalter einzieht, kann die Eigentümer­gemeinschaft auf Unter­lassung der Hunde­haltung klagen.

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Bauen

Bei Veränderungen an oder in der Wohnung können WEG- und Mietrecht ebenfalls kollidieren. Vermietende Eigentümer dürfen ihren Mietern erlauben, eine eigene Satelliten-Schüssel zu montieren und den Balkon zum Winter­garten umzugestalten.

Der Haken an der Sache: Wie beim Mietvertrag brauchen sie dazu das Ein­verständnis der Mit­eigentümer. Ohne dieses droht dem Vermieter, dass die anderen das Beseitigen der Umbauten verlangen. Dann ist Ärger programmiert.

Nebenkosten

Vermietende Eigentümer können WEG-Umlagen nur teilweise an ihren Mieter durchreichen. Kosten für Haus­verwaltung und Instandhaltungs­rücklage etwa trägt der Vermieter allein.

Vorsicht ist beim Verteilen der Kosten angebracht: Berechnet wird, wie es im Mietvertrag steht. Häufig bildet die Wohnfläche den Maßstab. Im Unterschied dazu sind innerhalb der WEG die Mit­eigentums­anteile entscheidend - und diese stimmen selten mit der Wohnfläche überein.

Den Verteilungs­schlüssel der WEG kann der Vermieter in den Mietvertrag übernehmen. Schwierig wird es für ihn, wenn die Gemein­schaft den Schlüssel ändert. Will er das gegenüber dem Mieter nach­vollziehen, muss dieser zustimmen, wie Wagner erläutert. Ansonsten ist eine eigene Abrechnung erforderlich.

Für die Nebenkosten­rechnung haben Vermieter längstens zwölf Monate Zeit - später sind Nachforderungen hinfällig. Manchmal schaffen Verwalter und Eigentümer­gemeinschaft es in der Frist nicht, eine gültige Jahres­rechnung auf den Tisch zu legen. Als Entschuldigung für verspätete Post an den Mieter erkennt das der Bundes­gerichts­hof nicht an (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15).

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Modernisieren

Manche Mieter lehnen angestrebte und von der WEG beschlossene Modernisierungen ab. Grund­sätzlich müssen sie zwar solche dulden, die der Energie­einsparung dienen. Aber sie berufen sich zum Beispiel auf einen Härtefall oder argumentieren, der Vermieter habe sie zu spät informiert.

Den bringt das wieder in Zwickmühle: raus­schmeißen geht genau so wenig wie zur Duldung zwingen. Anderer­seits steht er bei den Mit­eigentümern im Wort. Denn die WEG wird den Modernisierungs­beschluss unbedingt umsetzen wollen.

Häufig landen diese Fälle dann vor Gericht. Vermieter müssen den Mieter auf Duldung verklagen, erklärt der Verband Wohnen im Eigentum aus Bonn. Es sei denn, der Mieter nutzt sein Sonder­kündigungsr­echt. Das wird er in angespannten Wohnungs­märkten kaum tun.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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