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Wohneigentumsrecht | 29.03.2021

Energetische Sanierung

Energetische Sanierung: Eigentümer­gemeinschaft braucht viel Zeit

Langfristige Planung sinnvoll

Eigentümer können energetische Sanierungen ihrer Wohnungen mit einfacher Mehrheit beschließen. Doch wer die Kosten auf alle verteilt wissen möchte, sollte bei der Abstimmung auf Nummer sicher gehen.

Ob neue Heizung, Dämmung oder Fenster - mit der energetischen Sanierung eines Gebäudes lässt sich viel Energie sparen. Die Bundes­regierung fördert solche Maßnahmen mit viel Geld, auch um die eigenen Klimaziele für 2030 nicht zu verfehlen. Bis dahin soll der CO2-Ausstoß im Gebäude­sektor um 40 Prozent sinken. Allein 2019 vergab die Kredit­anstalt für Wieder­aufbau (KfW) knapp 3,4 Milliarden Euro an Krediten und Förderung.

Doch so richtig kommt der Umbau nicht voran - besonders bei Eigentums­wohnungen gibt es einen Sanierungs­stau, zeigt eine Umfrage des Vereins Wohnen im Eigentum. Um das Verfahren zu beschleunigen, trat Anfang Dezember 2020 eine Reform des Wohn­eigentums­gesetzes (WEG-Gesetz) in Kraft.

Energiesparen oft nicht im Vordergrund

Bislang fehlte der energetischen Sanierung der Rückenwind. Die Umfrage zeigt nämlich auch, dass für viele Wohnungs­eigentümer das Energie­sparen als Sanierungs­grund nicht an erster Stelle steht. „Außerdem ist die Gesetzes­lage kompliziert“, sagt Sabine Feuersänger von Wohnen im Eigentum. „Ein Eigentümer kann nicht alleine über eine solche Sanierung entscheiden, es braucht immer den Beschluss der Eigentümer­versammlung.“

Diesen Beschluss zu treffen, hat die Reform des Wohn­eigentums­gesetzes nun vereinfacht. Bislang musste eine doppelt-qualifizierte Mehrheit der Eigentümer für Baumaßn­ahmen stimmen. Also eine Zwei­drittel­mehrheit der Anwesenden, die auch die Mehrheit der Eigentums­anteile besaß.

Jetzt reicht schon die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen aus, wie Holger Freitag, Vertrauens­anwalt im Verband Privater Bauherren (VPB), erklärt. „Und die Eigentümer­versammlung ist sogar beschluss­fähig, wenn nur ein einziger Eigentümer oder auch der von einem Eigentümer bevollmächtigte Verwalter anwesend ist. Wohnungs­eigentümer sind also gut beraten, an Eigentümer­versammlungen teilzunehmen oder einen Anwesenden zu bevollmächtigen.“

Wer bestellt, bezahlt

Damit Eigentümer sich nicht gegen ihren Willen an den Kosten für zum Beispiel eine Fassaden­dämmung beteiligen müssen, gilt bei einem Beschluss durch einfache Mehrheit das Prinzip: „Wer bestellt, der bezahlt“.

Stimmen beispiels­weise von neun anwesenden Parteien fünf für die Baumaßn­ahmen, müssen diese fünf allein die Rechnung begleichen. Dafür dürfen die anderen Eigentümer von der Nutzung aber ausgeschlossen werden. Was im Falle eines neuen Aufzugs einfach zu handhaben wäre, ist bei einer Fassaden­dämmung aber kaum umzusetzen.

„Angesichts der Summen, die dabei auf dem Spiel stehen, könnten Mit­eigentümer ihr Abstimmungs­verhalten also ganz taktisch angehen: Sie stimmen nicht für die Maßnahme, zahlen nicht mit, profitieren aber entgegen der gesetzlichen Nutzungs­regelung zwangs­läufig vom Ergebnis“, warnt Freitag. „Eine solche Konstellation birgt erhebliches Konflikt­potenzial und ist für keinen der Beteiligten wirklich erstrebens­wert.“

Gesetz eröffnet verschiedene Möglichkeiten

Sabine Feuersänger rechnet daher damit, dass eine energetische Sanierung in der Regel nur beschlossen wird, wenn die Kosten tatsächlich auf alle verteilt werden können. Das Gesetz ermöglicht das ohne einstimmigen Beschluss in zwei Fällen.

Erstens, falls eine Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen eine Sanierung beschließt und diese Mehrheit mehr als die Hälfte aller Mit­eigentums­anteile besitzt. Die Kosten müssen dann alle Eigentümer tragen, sofern diese nicht „unangemessen“ sind.

„Wer bei den Materialien Standards benutzt, sollte auf der sicheren Seite sein. Es geht nicht darum, den Hausflur zu vergolden“, ordnet Feuersänger ein.

Angemessener Zeitraum kann interpretiert werden

Die zweite Ausnahme greift, wenn die energetische Maßnahme so effektiv ist, dass sich die Investition in einem angemessenen Zeitraum amortisiert. Genauer ist es im Gesetz nicht definiert. „Darüber, was ein angemessener Zeitraum ist, lässt sich jedoch trefflich streiten. Über die Kosten­entwicklung, die der Amortisations­rechnung zugrunde gelegt wird, ebenfalls“, so Freitag.

Soll zum Beispiel eine Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt werden, müssen für die Berechnung sowohl Betriebs­kosten als auch die Entwicklung des Gaspreises sowie die Lebensdauer der Heizung geschätzt werden. All das gleicht aber einem Blick in die Glaskugel.

„Das dauert Jahre, bis all die Regeln gerichtlich geklärt wurden“, prognostiziert Feuersänger. Als Orientierungs­regel legt sie Sanierungs­willigen eine Amortisations­zeit von zehn Jahren ans Herz. „Alles, was darüber hinausgeht, ist riskant.“

Eindeutige Mehrheiten bringen Klarheit

Auf der sicheren Seite sind Eigentümer aber, wenn sie eine Sanierung mit der doppelt-qualifizierten Mehrheit beschließen. Sie rät daher, schon vor dem eigentlichen Sanierungs­beschluss in einem Geschäfts­ordnungs­beschluss diese Voraussetzung festzulegen.

„Nur dann soll der Verwalter den Beschluss verkünden dürfen, womit dieser wirksam wird. So lässt sich verhindern, dass tatsächlich viele Eigentümer taktisch abstimmen, um sich nicht an den Kosten beteiligen zu müssen.“ Zusätzlich sollte die Eigentümer­versammlung die Kosten­verteilung noch einmal gesondert beschließen. Sonst könnte diese gegebenenfalls noch angefochten werden.

Vorhaben brauchen viel Zeit

Nach dem ersten Anstoß kann viel Zeit bis zur Sanierung vergehen. Denn eine Eigentümer­versammlung findet in der Regel nur einmal pro Jahr statt. Das ist aber der Ort, an dem überhaupt eine Planung beschlossen wird, woraufhin die Haus­verwaltung zum Beispiel einen Energie­berater einbinden kann.

Im Folgejahr legt sie verschiedene Pläne vor, die wiederum zur Abstimmung stehen, dann müssen Angebote von Handwerkern eingeholt werden. In der Regel wird frühestens im dritten Jahr tatsächlich die Umsetzung der Sanierung beschlossen, zeigt der Sanierungs­fahrplan von Wohnen im Eigentum.

Ein langer Zeitraum, in dem sanierungs­willige Eigentümer bei den Mit­eigentümern beständig Überzeugungsa­rbeit leisten müssen, so Feuersänger. „Dafür ist es sinnvoll, einen Bau­ausschuss oder Verwaltungs­beirat unter den Eigentümern zu wählen. Dieser kann zwischen Haus­verwaltung und Eigentümern vermitteln, das Projekt vorantreiben und auf Veranstaltungen die Zweifler überzeugen.“ Ohne solche Kümmerer habe eine energetische Sanierung mit Kosten­beteiligung aller Eigentümer kaum eine Chance.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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