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Steuerrecht | 27.07.2020

Mehrwert­steuer­senkung

Ermäßigten Mehrwert­steuersatz nutzen: Tag der Bauabnahme zählt

Mit ermäßigten Mehrwerts­teuersätzen zur Ankurbelung der Konjunktur

Mit ermäßigten Mehrwerts­teuersätzen soll die Konjunktur angekurbelt werden. Auch Bauherren können davon profitieren, wenn ihr Bau jetzt bald fertig wird.

Es ist eine kurze Zeitspanne, in der Bauherren viel Geld sparen können. Wird ein Bauvorhaben zwischen dem 1. Juli und 31. Dezember 2020 fertiggestellt, wird für das gesamte Bauvorhaben lediglich der ermäßigte Mehrwert­steuersatz fällig. Und das kann eine Menge ausmachen.

Entscheidend ist Zeitpunkt der Abnahme des Bauvorhabens

„Entscheidend für die Festlegung des Mehrwert­steuersatzes ist der Zeitpunkt der Abnahme des Bau­vorhabens“, erläutert Florian Becker, Geschäfts­führer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. „Der Bauherr zahlt grund­sätzlich auf sein gesamtes Bauvorhaben den Mehrwert­steuersatz, der zum Zeitpunkt der Abnahme gilt.“ Und das sind im Halbjahr des Jahres 2020 eben nur 16 statt 19 Prozent.

Bezahlte 19 % müssen mit Schlussrechnung ausgeglichen werden

Gut zu wissen: „Etwaige Abschläge mit 19 Prozent, die der Bauherr schon für sein Projekt bezahlt hat, müssen mit der Schluss­rechnung vom Unternehmen ausgeglichen und die zu viel gezahlte Mehrwert­steuer zurück­gezahlt werden“, erklärt Becker.

Abgeschlossene Vorgänge werden nicht mehr geändert

Anders ist das hingegen bei Teil­rechnungen. „Lassen sich einzelne Teil­abschnitte bestimmen, kann darüber gesondert abgerechnet werden“, betont Isabel Klocke vom Bund der Steuer­zahler. „Das sind dann abgeschlossene Vorgänge, die nicht mehr geändert werden.“ Für Teil­leistungen, die schon vor dem 1. Juli abgerechnet worden sind, gilt also weiter der Mehrwert­steuersatz von 19 Prozent.

Bei gezahlten Teilleistungen im zweiten Halbjahr gilt der günstigere Steuersatz

Wird eine Teil­leistung aber im zweiten Halbjahr 2020 erbracht, gilt dafür der günstigere Steuersatz, auch wenn das gesamte Bauvorhaben bis ins folgende Jahr hinein läuft.

Teilleistungen müssen vereinbart sein

„Es funktioniert aber nicht, den Kaufpreis künstlich in einzelne Teil­leistungen aufzuteilen“, so Klocke. „Es müssen tatsächlich in sich abgeschlossene Leistungen vorliegen, um von der temporären Mehrwert­steuer­senkung zu profitieren.“ Das Bundes­finanz­ministerium erlaubt die Abrechnung von Teil­leistungen nur dann, wenn diese im Vertrag vereinbart wurden oder das im Juni 2020 nachgeholt wurde.

Teilabnahmen sind nicht Mittel der Wahl

Teil­abnahmen sind allerdings nicht unbedingt das Mittel der Wahl, denn sie haben erhebliche Nachteile für die Bauherren. „Das Risiko der Beschädigung geht dann schon in der Bauphase auf den Bauherren über“, warnt Florian Becker. Außerdem droht der Verlust von schützenden Regelungen im Bauvertrag wie der Fertigstellungs­sicherheit von fünf Prozent der gesamten Bausumme oder eine verbindliche Angabe zum Fertig­stellungszeitpunkt.

Für Neuverträge gibt es keine Vorteile

Wer im zweiten Halbjahr 2020 einen neuen Bauvertrag abschließt, profitiert überhaupt nicht von der geringeren Mehrwert­steuer, wenn das Bauvorhaben bis ins nächste Jahr hinein läuft. Erfolgt die Abnahme erst 2021 oder später, zahlt der Bauherr den alten Mehrwert­steuersatz von 19 Prozent für die gesamte Bau­maßnahme.

Keinesfalls sollten Bauherren jetzt aber auf eine Abnahme bis Ende des Jahres drängen, nur um drei Prozent­punkte Steuern zu sparen.

Bauen unter Zeitdruck führt zu Qualitätsmängel

Denn die Bauabnahme ist ein wichtiger Meilenstein beim Hausbau. Sie sollte nicht voreilig, ober­flächlich oder leichtfertig erfolgen. Übersehene Mängel wiegen schwer und können hohe Kosten zur Folge haben. „Bauen unter Zeitdruck geht oft zulasten der Qualität“, weiß Becker. „Wer vereinbarte Bauzeiten­pläne strafft, riskiert Baumängel und Folge­schäden. Und deren Beseitigung kann deutlich mehr kosten, als mit der niedrigeren Mehrwert­steuer gespart wird.“

Verzugsschaden kann geltend gemacht werden

Ein anderes Szenario: Die Fertig­stellung des Eigenheims ist für Ende 2020 vereinbart, verzögert sich aber, so dass das Bauwerk erst 2021 abgenommen werden kann. „Hat die Baufirma diesen Zeitverzug zu verantworten, muss sie den Verzugs­schaden ausgleichen, in diesem Fall den drei Prozent höheren Mehrwert­steuersatz“, stellt Becker klar.

Bauträgergeschäfte sind nicht Mehrwertsteuerpflichtig

Viele Käufer erwerben ihre Immobilie von einem Bauträger. Sie haben gar nichts von der Steuer­senkung, denn Bauträger­geschäfte sind nicht Mehrwert­steuer­pflichtig. Bei dieser Vertrags­form baut der Bauträger zunächst auf seinem Grundstück die Gebäude oder Wohnungen und übergibt sie im Anschluss an die Käufer. „Der zahlt dann auf Haus und Grundstück die Grund­erwerb­steuer“, erklärt Florian Becker.

Bauträger muss Mehraufwand nachweisen

Obacht müssen Verbraucher aber geben, wenn der Bauträger vertraglich geregelt hat, dass er vereinbarte Raten und damit den Gesamtpreis anpassen kann, sofern er durch eine Mehrwert­steuer­erhöhung höhere Kosten gegenüber seinen Nach­unternehmern hat. „In diesem Fall muss der Bauträger den tatsächlichen Mehraufwand auch nachweisen können, und die erste Rate, die sogenannte Grundstücks­rate, muss von der Preis­anpassung ausgenommen sein“, sagt Becker.

Da es stark von der Art und Gestaltung der Verträge abhängt, ob und wie Bauherren von der temporären Mehrwert­steuer­senkung profitieren, gibt es keine pauschale Regelung, die für alle Bauherren gilt. Am besten ist es, mit einem Steuer­berater alle Details zu besprechen.

Quelle: dpa/DAWR/ku
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