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Mietrecht | 06.11.2018

Heiz­kosten­abrechnung

Fehler bei der Abrechnung: Mieter sollten Heiz­kosten­abrechnung überprüfen

Diese Fragen und Antworten können bei der Über­prüfung hilfreich sein

Über die Heizkosten ärgern sich viele: Oftmals erwartet man geringere Kosten als tatsächlich in der Abrechnung stehen, denn der Winter war ja eigentlich mild. In der Tat kommen Fehler in der Abrechnung der Betriebs­kosten nicht selten vor. Die Daten sollte man daher prüfen.

Ärger, Streit und sogar gerichtliche Auseinander­setzungen: Die Abrechnung der Betriebs­kosten in einem Haus sorgt immer wieder für Probleme. Darunter fallen auch die Heizkosten. „Generell haben Ab­rechnungen ein hohes Fehler­potenzial“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Mieter sollten ihre Abrechnung der Heizkosten daher prüfen und Probleme gemeinsam mit ihrem Vermieter lösen.

Ist die angegebene Wohnungsgröße korrekt?

Bei Betriebs- und Heiz­kosten­abrechnungen zählt die tatsächliche Wohnfläche. Das geht aus einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs hervor (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17). „Damit fällt die alte Praxis weg, dass die im Mietvertrag genannte Wohnungs­größe ausschlaggebend ist, es sei denn, sie weicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnungs­größe ab“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäfts­führer des Deutschen Mieterbunds.

Sind Abrechnungs- und Nutzungszeitraum korrekt?

„Das ist vor allem nach einem Mieter­wechsel wichtig“, sagt Barbara Saerbeck, Referentin des Projektes Markt­wächter Energie beim Verbraucher­zentrale Bundes­verband. „Dann kann der Nutzungs­zeitraum kürzer sein als der Abrechnungs­zeitraum, der in der Regel ein Jahr beträgt.“ Vorsicht: Eine einfache zeit­bezogene Aufteilung der Heizkosten auf die Monate im Jahr ist nicht zulässig. Hier muss ein spezielles Rechen­verfahren angewendet werden, das den Witterungs­verlauf im Kalender­jahr berücksichtigt.

Grund­sätzlich gilt: Sind Voraus­zahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden. Vermieter, die die Betriebs­kosten nach dem Kalender­jahr abrechnen, müssen sicher­stellen, dass das Schreiben bis zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter ankommt. „Wird diese Frist nicht eingehalten, bleibt der Vermieter in der Regel auf Nachforderungen sitzen“, sagt Julia Wagner .

Ist die Höhe der Energiekosten plausibel?

Zur Einschätzung dieses Punktes hilft es, die Bezugs­preise zu kennen. Folgende Preise mit Stand vom 1. Juni 2018 können Verbraucher­zentrale Bundes­verband als Orientierung dienen: Erdgas kostete 5 bis 6 Cent pro Kilowatt­stunde Energie (kWh), Heizöl 65 bis 75 Cent pro Liter. Für Fernwärme waren es 90 bis 150 Euro pro Megawatt­stunde (MWh) und für Flüssiggas 40 bis 60 Cent pro Liter.

Wurde verbrauchsabhängig abgerechnet?

Mitunter machen Vermieter die von ihnen beglichenen Rechnungen von Energie­versorgern zur Grundlage der Heiz­kosten­abrechnung ihrer Mieter. „Das ist unzulässig„, betont Julia Wagner. „Entscheidend ist vielmehr der Verbrauch. Ein Teil der Kosten muss verbrauchs­abhängig abgerechnet werden, je nach Mietvertrag mindestens 50 und höchstens 70 Prozent.“ Der Rest wird pauschal auf die Wohnfläche verteilt.

Wurden nur zulässige Positionen aufgeführt und ist die Höhe plausibel?

Folgendes darf laut Heizkosten­verordnung auf die Mieter umgelegt werden: die Kosten für den Betriebs­strom der Heizung, die bei drei bis sechs Prozent der Brennstoff­kosten liegen sollten, sowie die Kosten für die Wartung der Heizungs­anlage. Liegen sie über fünf Prozent der Energie­bezugs­kosten, ist eine Prüfung empfehlens­wert. Dazu kommen Kosten für den Schornstein­feger inklusive der Emissions­messung sowie Kosten für die Bedienung, die Über­wachung und die Pflege der Heizung. Auch die Zahlungen für die Überlassung der Erfassungs­geräte werden umgelegt, genauso wie die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und einer Verbrauchs­analyse.

Wie wurden die Kosten für Warmwasser berechnet?

„Häufig dient die zentrale Heizungs­anlage nicht nur der Beheizung, sondern auch der Warmwasser­bereitung“, erklärt Barbara Saerbeck. „In diesem Fall müssen zunächst die Gesamt­kosten entsprechend der Heizkosten­verordnung in die Bereiche Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden.“ Um die für die Warmwasser­bereitung verwendete Energie­menge zu messen, verlangt die Heizkosten­verordnung seit 2014 den Einbau eines Wärmemengen­zählers. Der so ermittelte Wert wird dann vom Gesamt­energie­verbrauch abgezogen, so dass die Differenz der Heizung zugeordnet werden kann.

„Nur in Ausnahme­fällen darf der Anteil für die Warmwasser­bereitung mit Hilfe einer in der Heizkosten­verordnung hinterlegten Gleichung bestimmt werden“, erklärt Barbara Saerbeck. „Und zwar nur dann, wenn die Ausstattung mit einem Wärmemengen­zähler unzumutbar hoch ist, also zum Beispiel aus technischer oder baulicher Sicht zu aufwendig ist.“ Liegt kein plausibler Grund für das Fehlen eines Warmwasser­zählers vor, sollte der Mieter die Rechnung als nicht korrekt zurück­weisen und den Einbau eines zentralen Wärmemengen­zählers verlangen.

Ist die Höhe des Warmwasserverbrauchs plausibel?

Der Durch­schnitts­verbrauch für Warmwasser liegt bei 35 bis 40 Liter (60 Grad) pro Person und Tag oder 13 bis 15 Kubikmeter pro Person und Jahr. Auch ein Vergleich mit dem Gesamt­wasser­verbrauch, der meist in der Neben­kosten­abrechnung angegeben wird, ist hilfreich. Rund 30 Prozent des Gesamt­wasser­verbrauchs lässt sich dem Warmwasser zuordnen.

Wie komme ich bei Zweifeln an meiner Abrechnung an Belege?

„Mieter haben das Recht, ihre Betriebs­kosten­abrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen“, erklärt Ulrich Ropertz. Dazu gehört auch, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungs­policen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Beleg­kontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch fotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied das Amtsgericht München, Urteil vom 21.09.2009, Az. 412 C 34593/08. „Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungs­unterlagen in Kopie.“ Dies könnten sie nur fordern, wenn die Beleg­kontrolle im Vermieter­büro unzumutbar wäre (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.09.2006, Az. VIII ZR 71/06).

Quelle: dpa/DAWR/ab
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