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Mietrecht | 27.09.2022

Neben­kosten­abrechnung

Fehler in der Neben­kosten­abrechnung

Was Sie bei fehler­haften Ab­rechnungen tun können

Für Verwaltungs­kosten wird kassiert, oder das Schreiben trudelt zu spät ein. Rund um Betriebs­kosten­abrechnungen läuft nicht immer alles korrekt. Tipps, wie man dies erkennt und wie man damit umgeht.

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Auch wenn es nicht zu den Lieblings­beschäftigungen von Mietern und Mieterinnen zählen dürfte: Nebenkosten­abrechnungen genau zu überprüfen, kann lohnen. Denn Fehler kommen vor, und teils stellen Vermieter nicht leicht nach­vollzieh­bare Forderungen, informiert die Verbraucher­zentrale Nordrhein-Westfalen. Dann gilt es, sich den Durchblick und sein Recht zu verschaffen.

Betriebskosten- das Rechtsberatungsthema Nummer eins

„Die hohen Kosten sowie komplizierte und fehlerhafte Ab­rechnungen sind nur einige Gründe, warum die Betriebs­kosten das Rechts­beratungs­thema Nummer eins bei den örtlichen Mieter­vereinen sind“, sagt Ulrich Ropertz. Er ist ehemaliger Geschäfts­führer des Deutschen Mieterbunds (DMB) und Autor des von der Verbraucher­zentrale NRW und dem DMB herausgegebenen Ratgebers „Das Mieter-Handbuch“.

Der Hausmeister ist nicht „Mädchen für alles“

Zu den typischen Fehlern in Betriebs­kosten­abrechnungen zählen dem Experten zufolge falsch abgerechnete Hausmeister­kosten: „Der Hausmeister ist häufig Mädchen für alles, aber nicht alles, was er macht, kann umgelegt werden.“ Wenn er Reparaturen erledige, seien dies keine Betriebs­kosten­positionen.

„Einmal­kosten sind nie Betriebs­kosten“, sagt Ropertz weiter. „Auch Verwaltungs- oder Instandhaltungs­kosten zählen nicht dazu.“ Nachlesen lässt sich das in der Betriebs­kosten­verordnung. So dürfen zwar Wartungs­kosten für einen Fahrstuhl umgelegt werden, aber mehr nicht „Häufig schließen Vermieter Voll­wartungs­verträge ab, die auch Reparaturen beinhalten“, so Ropertz. „Um diese müssen die Kosten in der Abrechnung dann reduziert werden.“

Grund­sätzlich dürfen nur Nebenkosten abgerechnet werden, die im Mietvertrag erwähnt sind. Diese müssen aber nicht minutiös aufgeführt werden: „Es reicht der Hinweis, dass der Mieter die Betriebs­kosten im Sinne der Betriebs­kosten­verordnung zu zahlen hat“, sagt Ropertz.

Allerdings: Sind im Mietvertrag nur einzelne Betriebs­kostenarten wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Warmwasser und Heizung aufgeführt, müssen auch nur diese Kosten gezahlt werden - „gleichgültig, ob noch weitere Betriebs­kosten vor Ort entstehen.“

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Den Betriebskostenspiegel zurate ziehen

Zudem müssten Ab­rechnungen so gestaltet sein, dass der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob tatsächlich nur die gesetzlich zulässigen und vertraglich vereinbarten Kostenarten umgelegt werden.

Haben Mieter Zweifel an der Korrektheit, sollten sie sich fürs Überprüfen Zeit und dabei gegebenenfalls die Hilfe eines Mieter­vereins in Anspruch nehmen. „Hilfreich ist oft, die Abrechnung mit dem Betriebs­kosten­spiegel und der Abrechnung vom Vorjahr zu vergleichen“, rät Ropertz. Tauchen einzelne Kostenarten neu auf oder gibt es nennenswerte Preis­unterschiede bei einzelnen Betriebs­kosten, kann der Vermieter aufgefordert werden, dies zu erklären oder Belege und Rechnungen vorzulegen.

Liegen Fehler vor, muss der Vermieter eine korrigierte Abrechnung schicken. „Weigert er sich oder reagiert er überhaupt nicht, können Mieter und Mieterinnen laufende Voraus­zahlungen zurück­halten“, sagt Ropertz. Gestehe der Vermieter Fehler nicht ein und komme es zu keiner Einigung, müsse letztlich das Gericht entscheiden. „Das heißt, der Vermieter muss klagen, wenn er eine Nachzahlung durchsetzen will“, so der Fachmann.

Wann man Nachzahlungen einfach zurückhalten darf

Vergleichsweise unkompliziert ist der Fall, wenn die Abrechnung zu spät eintrudelt. Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungs­periode muss der Vermieter sie geschickt haben. Für das Betriebs­jahr 2021 etwa endet die Frist am 31. Dezember 2022.

Hat der Mieter die Abrechnung bis zum Ablauf der Frist nicht erhalten, muss er die gestellten Nachforderungen nicht begleichen.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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