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Wohneigentumsrecht | 21.05.2019

Eigentümer­versammlung

Fehler vermeiden: Was Wohnungseigentümer über Einberufung und Ablauf der Eigentümer­versammlung wissen müssen

Tipps zur Eigentümer­versammlung

Wer eine Wohnung besitzt, ist oft Mitglied einer Eigentümer­gemeinschaft. Mindestens einmal im Jahr steht deshalb eine Wohnungs­eigentümer­versammlung an. Hier geht es vor allem ums Geld. Verwalter sowie Eigentümer müssen dabei einiges beachten.

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Für Wohnungs­besitzer ist die Eigentümer­versammlung ein wichtiger Termin. Sie ist „gewissermaßen das Parlament der Gemein­schaft, das oberste Beschluss­organ“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand beim bundesweiten Verbraucher­schutz­verband Wohnen im Eigentum (WiE).

Inhalt und Aufgaben

Die Wohnungs­eigentümer beschließen den jährlichen Wirtschafts­plan, ihren „Haushalt“. Dieser wird vom Verwalter aufgestellt und enthält alle voraussichtlich anfallenden Kosten für das kommende Wirtschafts­jahr. Auf dessen Grundlage wird das monatliche Hausgeld für jeden Wohnungs­eigentümer festgelegt.

Außerdem legt der Verwalter die Jahres­abrechnung vor. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben im zurück­liegenden Wirtschafts­jahr. Die Beschluss­fassung über die Jahres­abrechnung ist Voraussetzung für Nach­zahlungen oder die Festlegung der Verwendung von Über­schüssen. Außerdem kann in der Eigentümer­versammlung über anstehende Instand­setzungs­maßnahmen entschieden werden.

Einladung: Formalitäten sind unbedingt einzuhalten

Mindestens zwei Wochen vor Versammlungs­termin lädt der Verwalter die Eigentümer ein, kurzfristig geht es nur bei besonderer Dringlichkeit. Die Textform ist vorgeschrieben, per Brief, aber auch per E-Mail, Fax oder sogar SMS, wenn dem zugestimmt wurde. Die Eigentümer müssen über Tag, Zeit und Ort sowie die Tages­ordnung informiert werden. Zudem muss ersichtlich sein, wer einlädt und wer eingeladen wird. Neben dem Namen ist auch die Anschrift des Verwalters erforderlich.

Die Einladung sollte Jahres­abrechnung und Wirtschafts­plan enthalten. Bei anstehenden Beschlüssen über bauliche Maßnahmen sind Kostenvor­anschläge hilfreich. „Liegen wichtige Ab­rechnungen nicht bei, sollten Eigentümer vor der Versammlung bei ihrer Verwaltung nachhaken“, meint Martin Kaßler, Geschäfts­führer beim Dachverband Deutscher Immobilien­verwalter (DDIV).

Fehler können dazu führen, dass gefasste Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig sind. Schließt der Verwalter zum Beispiel eine stimm­berechtigte Person vorsätzlich aus, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig, entschied das Landgericht Dortmund (Az.: 1 S 218/15). Oft wird auch der Fehler gemacht, in eine öffentliche Gaststätte einzuladen. Wenn dort kein separater Raum zur Verfügung steht, ist das unzulässig.

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Tagesordnung muss der Einladung beigefügt sein

Auch die Tages­ordnung muss der Einladung beigefügt sein, damit jeder teilnahme­berechtigte Wohnungs­eigentümer ausreichend Zeit hat, sich über die einzelnen Themen der Versammlung zu informieren. Bei Abwesenheit kann er Anweisung geben, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll. Die Tages­ordnung wird üblicherweise vom Verwalter in Absprache mit dem Verwaltungs­beirat erstellt. Aber auch Eigentümer können Tages­ordnungs­punkte einbringen. „Der Antrag muss rechtzeitig eingehen, das heißt vor Beginn der zwei­wöchigen Einladungs­frist“, sagt Gabriele Heinrich.

Stimmberechtigung: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme

Bei Abstimmungen gilt das Kopfprinzip. Jeder Eigentümer hat eine Stimme unabhängig von der Größe der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn er mehrere Wohnungen in der Gemein­schaft besitzt. „Hiervon wird allerdings oft abgewichen“, erläutert Martin Kaßler. „Eigentümer können aus der Teilungs­erklärung oder Gemein­schafts­ordnung ersehen, ob in ihrer Gemein­schaft das Kopf-, Wert- oder Objekt­prinzip gilt.“ Den Vorsitz hat in der Regel der Verwalter. Er stellt auch fest, ob die Versammlung beschluss­fähig ist. „Hierfür muss mehr als die Hälfte der Mit­eigentums­anteile vertreten sein. Die Höhe der einzelnen Anteile ist im Grundbuch eingetragen“, so Martin Kaßler.

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Beschlüsse: Nötige Mehrheiten richten sich nach der Art des Beschlusses

Die nötigen Mehrheiten richten sich nach der Art des Beschlusses. „Soll zum Beispiel die Hausordnung geändert, das Streichen des Treppen­hauses beschlossen oder die Betriebs­kosten­verteilung geändert werden, genügt eine einfache Mehrheit“, erklärt Martin Kaßler. Bei Modernisierungen etwa müssen drei Viertel aller stimm­berechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen, eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit.

Soll das optische Erscheinungsbild eines Mehr­familien­hauses stark verändert werden, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen, wie das Amtsgericht Schöneberg entschied (Az.: 772 C 91/15). Sind sich die Mit­eigentümer nicht einig, „zahlt es sich aus, die Beschlüsse nicht im Paket zu fassen, sondern einzelne Maßnahmen und Kosten­blöcke abzustimmen“, empfiehlt Julia Wagner, Rechts­referentin beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Wird im Nachhinein einer der Beschlüsse angefochten, ist nicht gleich das ganze Projekt in Gefahr. Jeder stimm­berechtigte Eigentümer kann innerhalb eines Monats vor Gericht eine Anfechtungs­klage erheben.

Protokoll: Kein Anspruch auf Zusendung

„Eigentümer haben nicht per se Anspruch darauf, dass ihnen das Protokoll zugeschickt wird. Eine solche Regelung muss im Verwalter­vertrag oder der Gemein­schafts­ordnung vereinbart sein“, so Martin Kaßler. Erstellt und gegebenenfalls versendet werden muss das Protokoll spätestens in der dritten Woche nach der Versammlung. So können Eigentümer vor Ablauf der ein­monatigen Anfechtungs­frist Einsicht nehmen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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