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Bauplanungsrecht und Baurecht | 05.03.2019

Bau­finanzierung

Finanzielle Belastungen durch Bauschäden: Damit der Hausbau nicht zum Albtraum wird

Ein finanzielles Polster und unabhängige Bau­begleitung federn einiges ab

Schäden am Traumhaus sind der Alptraum eines jeden Häusle­bauers. Der Umzug kommt später, das Geld wird knapp.

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Das eigene Haus ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Pannen bei diesem Projekt rauben nicht nur den letzten Nerv, sondern kommen angehende Wohn­eigentümer auch teuer zu stehen. Bauschäden verursachen im Schnitt rund 84.000 Euro Kosten, das sind rund 55.000 Euro mehr als vor gut zehn Jahren, wie aus dem im Auftrag des Bauherren-Schutzbunds (BSB) erstellten Bauschaden­bericht hervorgeht. Bauherren und Käufer können vorbeugen.

Verzögerungen und anfallende Kosten belasten das Baubudget

Zeitverzug und Ausgaben für die Schadens­beseitigung gehören nach Auskunft von BSB-Geschäfts­führer Florian Becker zu den größten Belastungen des Baubudgets. Beides schlägt direkt auf die Finanzierung durch. „Verzögerter Umzug, weiter­laufende Miete, zahlen von Bereit­stellungs­zinsen an die Bank, weil sich Abnahme und Schluss­rechnung nach hinten schieben“, listet BSB-Geschäfts­führer Florian Becker Posten auf, die die ursprüng­liche Kalkulation über den Haufen werfen.

Hinzu kommt, dass zukünftige Eigentümer Schäden oftmals zunächst auf eigene Kosten beheben lassen wollen, um einen teuren Baustill­stand zu vermeiden. Die Ausgaben für zusätzliche Handwerker und Material können sie sich im besten Fall zwar hinterher von der ursprünglichen Baufirma zurückholen. Aber das Geld, um einen anderen Handwerker zu beauftragen, muss man erst einmal haben.

Versicherungen decken nur einen Bruchteil der Kosten

Abgesehen davon müssten rechtliche Voraus­setzungen beachtet werden. Auch das Honorar für einen Anwalt streckt der angehende Eigen­heim­besitzer erst einmal vor. Rechts­schutz­versicherungen greifen oft nicht. „Nahezu alle schließen Bau­streitigkeiten aus oder decken einen extrem niedrigen Streitwert ab“, erklärt Florian Becker. „Am Bau geht es aber schnell um 5.000 Euro.“

Der Bauschaden­bericht preist in diese Summen über die eigentlichen Fehler hinaus unter anderem Aufwendungen zu deren Behebung sowie Anwalts- und Gerichts­kosten und steigende Baupreise ein.

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Baufinanzierung: Reserven und Nebenkosten einplanen

Der Analyse zufolge ist ein Teil der Bauherren gleich mit verschiedenen Schäden konfrontiert: Probleme mit Dächern, Decken, Fußböden und Wänden gehören zu den anfälligen Gewerken, Feuchtigkeit belegt ebenfalls einen vorderen Platz. Schlecht für Bauherren: Das Beheben gerade solcher Schäden ist meistens richtig teuer. Holzbretter auf dem feuchten Dachboden zu ersetzen, schlägt schnell mit 20.000 Euro zu Buche.

Damit die Finanzierung trotzdem standhält, empfiehlt Stephan Scharfenorth vom Online-Portal Baufi24.de, von Anfang an einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. In Verhandlungen mit dem Kreditgeber könnten außerdem Konditionen besprochen werden, die die Hausbank für eine eventuelle Nach­finanzierung aufrufen würde.

Der BSB konkretisiert Puffer in Zahlen: zwei bis drei Monate Zeit über den fest­geklopften Fertig­stellungs­termin hinaus ein­kalkulieren und fürs Erste mindestens 5.000 Euro in der Hinterhand haben, um im Fall des Falles ohne weitere Kredit­spritze von der Bank handlungsfähig zu bleiben. Ein finanzieller Spielraum verbessert im Schadens­fall die Verhandlungs­position gegenüber dem Bau­unternehmen. Ansonsten müssten Häusleb­auer womöglich Zuge­ständnisse machen, „die man ohne Druck nicht machen würde“, meint Florian Becker.

Unabhängigen Baubetreuer sinnvoll

Zu den Tipps von Stephan Scharfenorth gehört außerdem, sich einen unabhängigen Baubetreuer an die Seite zu holen. Dieser vertritt die Interessen des Bauherrn gegenüber den ausführenden Firmen und klopft ihnen bei Bedarf auf die Finger. Die Fachleute sollten bereits in der Planungs­phase mit von der Partie sein, um Fehler vermeiden, erkennen und ausbügeln zu können, bevor diese sich zur großen Projekt­belastung auswachsen.

Gerade bei Bauträger-Vorhaben sei frühzeitige Begleitung sinnvoll, meint Andrea Blömer, Bau­sachverständige aus Iserlohn in Nordrhein-Westfalen. „Die Ausführungs­planung wird selten vorgelegt“, berichtet sie aus ihrer Erfahrung als Bau­begleiterin für den Verband Privater Bauherren (VPB). Doch genau da kann der Teufel im Detail stecken, etwa bei Wand-, Tür- und Fenster­anschlüssen. Ein Bauleiter, der draußen direkt korrigierend eingreifen könnte, ist selten ständig präsent. „Er betreut viele Projekte“, sagt Andrea Blömer. Außerdem arbeitet der Fachmann im Auftrag der Firma oder des Bauträgers.

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Baustellenprotokoll als Beweis im Streitfall

Bau­begleiter gucken sich auf Wunsch nicht nur Vertrag und Planung an, sondern gehen auch auf die Baustelle. Die Zahl der Kontroll­besuche wird mit dem Bauherren abgesprochen. Mängel werden protokolliert sowie Empfehlungen zur Fehler­beseitigung gemacht und Fristen vorgeschlagen, bis wann die Korrekturen zu erledigen sind. Mit den Unterlagen in der Hand kann der Bauherr die ausführende Firma auffordern, Abhilfe zu schaffen. Im Streitfall diene das Protokoll als Beweis, „dass der Bauherr sich gemeldet hat“, ergänzt Andrea Blömer.

Grund­sätzlich kann jeder Architekt als Bau­begleiter arbeiten. Zu finden sind die Experten unter anderem über die Kammern, über Verbände und das Internet. Sie arbeiten auf Honorar­basis. Den Aufwand für ein Einfamilien­haus ohne Keller schätzt der BSB auf etwa 3.000 Euro. Das ist weniger, als das Traumhaus ganz oder teilweise in den Sand zu setzen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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