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Immobilienrecht und Mietrecht | 14.11.2022

Moderni­sierungs­miet­erhöhung

Fragen und Antworten rund um die Moderni­sierungs­miet­erhöhung im Überblick

Hübscher, aber teurer: Nach Modernisierung zahlen Mieter oft mehr

Vermieter können Ausgaben für Wohnungs­modernisierungen auf die Mieter umlegen. Die müssen nicht nur die Baumaßn­ahmen dulden, sondern meistens auch die anschließende Miet­erhöhung akzeptieren.

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Sparsamere Heizung, sparsamere Duschen, gedämmte Fassaden: Nicht erst seit der Gas-Krise gehen viele Vermieter daran, ihre Immobilie energie­sparend und klima­freundlich zu modernisieren. Für Mieter geht das zumeist einher mit Dreck, häufig aber auch mit mehr Miete. Denn Eigentümer können ihre Investition auf die Miete umlegen.

Was fällt unter Modernisierung und was nicht?

Was alles als Modernisierungs­maßnahme zählt, ist gesetzlich geregelt. Grund­sätzlich sind das Maßnahmen, die entweder helfen nachhaltig Energie und Wasser zu sparen, den Gebrauchs­wert der Wohnung steigern oder die Wohn­verhältnisse verbessern. Letzteres sind zum Beispiel die Montage eines Aufzugs oder der Anbau von Balkonen.

Darüber hinaus gehören der Einbau von Isolier­fenstern und einer sparsameren Heizungs­anlage sowie Maßnahmen zur Reduktion des Wasser­verbrauchs zu den klassischen Modernisierungen. Auch Einbruch­schutz, die Montage von Gegensprech­anlagen, wärme­dämmende Fassaden und natürlich moderne Bäder werten Miet­wohnungen auf. Von solchen Maßnahmen sind Instand­haltungen und Instand­setzungen zu unter­scheiden - wenn Vermieter also Schäden beseitigen, etwa eine kaputte Badewanne austauschen.

Welche Rolle spielt der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?

Diese Einordnung entscheidet darüber, ob die Miete nach oben geht oder nicht. Ausgaben für Instand­haltung und Instand­setzung bezahlen Vermieter komplett selbst. Dagegen dürfen sie viele Modernisierungs­kosten auf die Mieter umlegen. Weil in Modernisierungs­maßnahmen häufig auch ein Stück Instand­haltung steckt und umgekehrt, ist die Abgrenzung schwierig.

Angela Lutz-Plank, Geschäfts­führerin des Mieter­vereins München, erläutert das am Einbau von Fenstern. „Werden uralte Holzfenster durch Isolier­fenster ersetzt, handelt es sich einerseits um eine Instand­setzung. Anderer­seits sparen die neuen Fenster Energie.“ So sei der Austausch eben Modernisierung. „Im Zweifels­fall ist immer eine Instand­haltung enthalten, die aus den umlegbaren Modernisierungs­kosten herauszurechnen ist“, sagt Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht beim Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland.

Aber Achtung: Index- und Staffel­miet­verträge bilden bei Modernisierungs­miet­erhöhungen laut dem Münchner Mieter­verein die Ausnahme. Hier dürfen Modernisierungs­kosten in der Regel nur dann auf die Mieter abgewälzt werden, wenn Vermieter zu der baulichen Maßnahme verpflichtet worden sind - etwa von Behörden.

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Wie erfahren Mieter von einer Modernisierungsmieterhöhung?

Vermieter sind verpflichtet, Haus­bewohner drei Monate im Voraus sowohl über die geplanten Baumaßn­ahmen als auch über die darauf­folgende Miet­erhöhung zu informieren. Das geschieht in Textform, womit generell Brief, Mail oder Fax gemeint sind. „Die Ankündigung muss die einzelnen Arbeiten, deren Umfang, den voraussichtlichen Beginn und das voraus­sichtliche Ende sowie die Mieterhöhung enthalten“, sagt Angela Lutz-Plank. Zudem sind potenzielle Ein­sparungen bei den Nebenkosten zu nennen.

Ab wann ist die Modernisierungsmieterhöhung zu zahlen?

Nach Abschluss der Arbeiten bekommen Mieter eine Information, in der der Eigentümer die Mietererhöhung präzisiert und deren Berechnung offenlegt. Drei Monate später wird die neue Miete fällig. Mieter haben das Recht, die Erhöhung nach­zuprüfen.

Können Mieter sich wehren?

Modernisierungen sind kaum zu verhindern. „Mieter müssen sie Grund­sätzlich dulden“, stellt Lutz-Plank klar. Für Härte­fälle gibt es Ausnahmen. Wer wegen der Maßnahmen wegen einer Härte widersprechen will, muss dem Eigentümer binnen eines Monats nach der Modernisierungs­ankündigung Bescheid geben. Die Textform genügt. Ob tatsächlich eine Härte vorliegt, hängt nach der Erfahrung von Wagner vom Einzelfall ab und wird üblicherweise von Gerichten entschieden.

Die Mietmehr­kosten können Mieter zwar ebenfalls kaum verhindern, aber eventuell die Zahlung reduzieren. Das geht, wenn ein Mieter feststellt, dass er sich die teurere Miete nicht wird leisten können. Diese wirtschaftliche Härte sei dem Vermieter ebenfalls innerhalb eines Monats nach Eingang der Modernisierungs­ankündigung mitzuteilen und nach­zuweisen.

„Der Mieter muss darlegen, was er verdient, welche Ausgaben er hat und dass er mit dem Rest des Geldes die höhere Miete nicht zahlen kann“, erläutert Lutz-Plank. Trotzdem gilt auch hier: Das letzte Wort haben meistens die Gerichte.

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Was tun, wenn die Miete nach der Erhöhung nicht mehr verkraftbar ist?

Mieter bleiben eigentlich nur zwei Optionen: entweder Wohngeld beantragen oder ausziehen. Sie haben ein Sonder­kündigungsr­echt, welches sie bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mietpreis­erhöhung ausüben können.

Wie hoch fällt die Mieterhöhung aus?

Vermieter dürfen laut Gesetz jährlich acht Prozent der Modernisierungs­kosten umlegen. Außerdem ist die Kappungs­grenze zu beachten: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro je Quadrat­meter steigen, sofern die Ausgangs­nettomiete mehr als sieben Euro betrug. Andernfalls sind höchstens zwei Euro mehr erlaubt. Bei der Anhebung kann die Miete die Grenzen des Miet­spiegels überschreiten.

Wie wird die Mieterhöhung berechnet?

Der Instandhaltungs­anteil wird von den Modernisierungs­ausgaben abgezogen. Außerdem sind Ausgaben für die Finanzierung und Fördergeld für die Maßnahme herauszurechnen. Dieser geringere Betrag bildet die Basis zur Kalkulation des Mietplus, das Mieter nach der Modernisierung erwartet.

Damit Mieter die Kosten der Renovierung nach­vollziehen können, sind Vermieter angehalten, ihren Aufwand transparent zu machen. Das Aufdröseln nach einzelnen Gewerken ist aber nicht erforderlich. Nach Ansicht des Bundes­gerichts­hofs (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2022, Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) reicht es, Mietern die Gesamtsumme sowie die Quote oder die Summe mitzuteilen, die auf Reparaturen entfiel. Um die Ausgaben für Modernisierung und Instand­haltung sauber zu trennen, sollten Eigentümer die ausführenden Handwerks­betriebe um Auf­schlüsselung bitten, empfiehlt Wagner.

Können Eigentümer die Rechnerei vermeiden?

Ja, indem sie eine Pauschale nutzen. Betragen die für die Modernisierung geltend gemachten Kosten höchstens 10.000 Euro, können pauschal 30 Prozent für die Instand­haltung abgezogen werden“, sagt Julia Wagner. Bei diesem Verfahren könnten Mieter sich nicht auf einen Härtefall berufen. Anderer­seits sind Mieterhöhungen wegen anderer Modernisierungen für die folgenden fünf Jahre ausgeschlossen. Vermieter sollten deshalb abwägen, ob die Pauschal­lösung oder die klassische Moderni­sierungs­miet­erhöhung günstiger komme.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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