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Mietrecht | 05.08.2020

Mietvertrag

Für befristete Miet­verträge gelten klare Regeln

Darauf sollten Mieter achten

Nicht immer ist ein Mietvertrag unbefristet. Wer einen Mietvertrag auf Zeit unterschreibt, sollte genau hinschauen. Denn an Zeit­verträge sind strenge Regeln geknüpft.

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Miet­verträge werden meist unbefristet abgeschlossen. Sie enden, wenn einer der beiden Vertrags­partner kündigt. Doch es kommt auch vor, dass der Vermieter einen Zeit­miet­vertrag anbietet, der zu einem festgelegten Termin endet. Die rechtlichen Vorgaben an solche Miet­verträge sind allerdings streng.

Zeitvertrag ist an Laufzeit gebunden

„Für den Mieter hat ein Zeit­miet­vertrag keine besonderen Vorteile, sondern eher Nachteile“, findet Rechtsanwältin Beate Heilmann von der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV). „Wenn er ausziehen will, kann er einen normalen unbefristeten Vertrag jederzeit mit der vereinbarten Kündigungs­frist beenden. Beim Zeit­miet­vertrag muss er sich an die vereinbarte Laufzeit halten. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich.“

Zeitmietvertrag bietet Planungssicherheit

Allerdings gibt ein befristeter Mietvertrag beiden Seiten auch Planungs­sicherheit. „Wenn der Eigentümer einer Wohnung beschließt, sie vorüberg­ehend zu vermieten und zu einem späteren Zeitpunkt wieder darüber zu verfügen, macht ein Zeit­miet­vertrag Sinn. Dann wissen beide Vertrags­partner, dass das Miet­verhältnis begrenzt ist und können sich darauf einstellen“, so Heilmann.

Um einen Zeit­miet­vertrag wirksam abzuschließen, müssen bestimmte Voraus­setzungen vorliegen. „Die zeitliche Befristung muss darin genau begründet werden“, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Laut Gesetz werden überhaupt nur drei Gründe anerkannt.

Erstens: Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung selbst nutzen. Zweitens: Er plant, die Wohnung abzureißen oder das Haus komplett umzubauen, so dass sie nicht mehr als Wohnung genutzt werden kann. Drittens: Er möchte die Wohnung für seine Angestellten nutzen. „Die Begründung muss von vornherein schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden“, betont Hartmann.

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Kündigungsausschluss kann vereinbart werden

Liegt keiner der drei wirksamen Befristungs­gründe vor, ist kein echter Zeit­miet­vertrag geschlossen worden. Der Mietvertrag wird dann wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt.

„Wollen Vermieter und Mieter lediglich die Kündigung während einer bestimmten Zeitspanne verhindern, brauchen sie nicht unbedingt einen Zeit­miet­vertrag. Sie können stattdessen einen unbefristeten Mietvertrag abschließen und darin einen Kündigungs­ausschluss oder Kündigungsv­erzicht vereinbaren“, rät Hartmann. „Das ist zulässig.“

Auf formale Vorgaben achten

Beim Abfassen eines Zeitmiet­vertrages müssen Formalitäten eingehalten werden, damit er gültig ist. „Es ist unerlässlich, den Vertrag schriftlich abzufassen und original zu unterschreiben“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. „Anderenfalls gilt er als unbefristet, wenn er länger als ein Jahr laufen soll.“

Wichtig: Das Ende der Vertrags­laufzeit muss exakt terminiert werden, der Be­fristungs­grund muss zulässig sein. Zeitmiet­verträge sind nicht an eine Mindest­dauer gebunden und können im beiderseitigen Ein­verständnis beliebig oft verlängert werden.

Mietverhältnis kann sich verlängern

Gehört der im Mietvertrag angegebene Grund der Befristung nicht zu den gesetzlich akzeptierten, entsteht automatisch ein unbefristetes Miet­verhältnis. „Auch wenn der Grund im Laufe der Mietzeit komplett wegfällt, hat der Mieter Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag“, betont Beate Heilmann.

Verschiebt sich der Be­fristungs­grund nach hinten, verlängert sich die Mietdauer bis zu diesem Termin. Allerdings nur, wenn der Mieter das will. Er kann selbstverständlich immer zum Ende des ursprünglich vereinbarten Zeitmiet­vertrags ausziehen. Will der Mieter aber in der Wohnung bleiben, muss er aktiv seine Rechte geltend machen.

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Mieter hat Auskunftsrecht

Der Mieter hat das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt. „Bekommt er nach einem Monat keine Antwort, verlängert sich der Zeit­miet­vertrag entsprechend“, erklärt Jutta Hartmann. Eine Pflicht des Vermieters, von sich aus dem Mieter Auskunft zu geben, besteht nicht.

Eine Auswechselung der Befristungs­gründe innerhalb der Mietzeit ist unzulässig. Fällt ein Grund weg, kann der Vermieter ihn nicht einfach durch einen anderen ersetzen, selbst wenn dieser formal zulässig wäre. Hat der Vermieter als Be­fristungs­grund zum Beispiel angegeben, dass sein Sohn nach Ende des Zeitmiet­verhältnisses in die Wohnung ziehen will, kann er später nicht sagen, dass sein angestellter Hausmeister sie nutzen soll.

Vermieter hat Spielraum

Innerhalb der einzelnen Befristungs­gründe gibt es aber Spielraum. „Der Vermieter kann geltend machen, dass statt des Sohnes seine Tochter oder ein anderer Verwandter die Wohnung nutzen möchte. Dann bleibt es beim Be­fristungs­grund Eigen­nutzung“, so Jutta Hartmann.

Es gibt noch etliche Zeitmiet­verträge, die nach dem alten Mietrecht vor dem 31. August 2001 abgeschlossen wurden. Diese werden nicht automatisch in Zeitmiet­verträge nach dem aktuellen Mietrecht umgewandelt, sondern gelten weiter. „Viele enthalten eine Klausel, nach der sie sich um ein weiteres Jahr verlängern, wenn sie nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt werden“, erklärt Julia Wagner. „Damit sind sehr lange Laufzeiten möglich.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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