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Immobilienrecht und Mietrecht | 29.08.2016

Kündigung wegen Miet­zahlungs­verzug

Gekündigt wegen Miet­zahlungs­verzug - Was Mieter dagegen tun können

Kündigung ist nicht gleich Kündigung und oft lässt sich diese noch abwenden

Wer mit der Miete in Rückstand gerät, kann im schlimmsten Fall gekündigt werden. Doch ab wann ist der Vermieter dazu berechtigt? Und wie können säumige Mieter ihren Rauswurf noch verhindern?

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Die meisten wissen: Wer seine Miete nicht oder nur teilweise zahlt, riskiert die Kündigung.

Grundsätzlich gilt:

„Ein Vermieter kann offene Miet­zahlungen gerichtlich geltend machen, per Mahn­bescheid oder im Zahlungs­klage­verfahren“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein, wo sich Anwälte für Mietrecht zusammengetan haben. Zur Miete gehören die Netto­kalt­miete, die Voraus­zahlungen für kalte Betriebs­kosten wie Wasser und Müll­entsorgung und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.

Vermieter kann ordentlich oder auch fristlos kündigen

Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter ordentlich kündigen. Das heißt, er muss die Kündigungs­frist von in der Regel drei Monaten einhalten. Auch wenn der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich überweist, kann der Vermieter eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung aussprechen. „Hierfür muss er den Mieter allerdings vorher schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern“, sagt Heilmann.

Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Miet­zahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen -zum Beispiel September und Oktober - insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. „Dasselbe gilt, wenn der Rückstand ganze zwei Monat­smieten beträgt“, ergänzt Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein. Zur Miete gehört die Netto­kalt­miete. Bei dem Rückstand von zwei Monat­smieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.

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Gründe für den Zahlungsverzug sind unbedeutend

Auch die persönlichen Gründe für den Zahlungs­verzug sind für die Kündigung unbedeutend. Selbst wenn ein Dritter wie das Jobcenter für die Über­weisung der Miete verantwortlich ist und die Miete wiederholt unpünktlich überwiesen hat, darf der Vermieter das Miet­verhältnis beenden, entschied hierzu zuletzt der Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 175/14. Nur in einzelnen Fällen stellten sich Gerichte auf die Seite der säumigen Mieter. „Etwa, wenn der Mieter nach einem Unfall ins Koma gefallen oder anderweitig erkrankt war, so dass er die Miete nicht mehr überweisen konnte“, erklärt Beate Heilmann.

Bei Zahlungsverzug sollten Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen

„Sind die Zahlungs­rückstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden“, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungs­aufschub oder eine Raten­zahlung zu vereinbaren. Außerdem könne er die Sozial­behörden einschalten, die die Miet­schulden gegebenenfalls übernehmen.

Und es gibt noch mehr Möglichkeiten, den eigenen Rauswurf zu verhindern:

„Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungs­klage bezahlen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Miet­rückstände angefallen sind.

Der Mieter kann seine Kündigung ebenfalls nicht mehr abwenden, wenn der Vermieter neben seiner fristlosen Kündigung auch noch ordentlich gekündigt hat. Hier können säumige Mieter ihren Vermieter lediglich bitten, die Kündigung zurück­zuziehen. „Das möchte der Gesetzgeber mit den geplanten Miet­rechts­änderungen jedoch bald angleichen“, so Beate Heilmann. Mieter könnten dann auch ihre ordentliche Kündigung abwenden, indem sie ihre Miet­schulden rechtzeitig nachzahlen.

„Mieter, die einen Zahlungs­engpass haben, sollten sich umgehend bei ihrem Vermieter melden“, rät auch Gerold Happ vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Viele Vermieter würden auf kurzweilige Zahlungs­engpässe Rücksicht nehmen, solange der Mieter rechtzeitig Bescheid gibt und alles versucht, die Fehl­beträge auszugleichen.

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Wichtig: Mieter muss für Vermieter erreichbar sein

Ebenso wichtig ist laut Rechtsanwältin Beate Heilmann die Erreich­barkeit: „Ist der Mieter für den Vermieter nicht erreichbar oder reagiert nicht auf die Schreiben und Mahnungen, bleibt dem Vermieter oft gar keine andere Möglichkeit, als die Kündigung auszusprechen.“ Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund ergänzt: „Zu klären ist letztlich auch immer, ob die Vermieter­forderungen zu Recht bestehen.“ So können Mieter ihre Monatsmiete beispiels­weise wegen Wohnungs­mängeln mindern oder einen Teil der Miete zurückbehalten, bis die Mängel abgestellt sind.

Mieter können die Hilfe einer Schuldnerberatung in Anspruch nehmen

Außerdem kann es für Mieter sinnvoll sein, eine Schuldner­beratung in Anspruch zu nehmen. „Viele große Wohnungs­unternehmen unterhalten sehr kompetente Beratungs­stellen und sind bei der Antrag­stellung für staatliche Transfer­leistungen wie Hartz IV oder Wohngeld behilflich“, so Rechtsanwältin Beate Heilmann. Diese Stellen arbeiteten zumeist sehr erfolgreich.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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