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Wohneigentumsrecht | 25.02.2019

Kredit

Geld für Investitionen: So kommen Eigentümergemeinschaften an einen Kredit

Der Weg zum Darlehen ist weit und ohne Beschluss nicht möglich

Das liebe Geld sorgt auch in WEGs immer wieder für Diskussionen. Erst recht, wenn das Geld für Investitionen nicht reicht und ein Kredit her muss. Bei Banken sind Eigentümergemeinschaften nicht unbedingt willkommen.

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Das Dach ist undicht, der Aufzug ruckelt, die Heizung ächzt. Auch Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) stehen mitunter vor großen Investitionen. Dafür ist nur selten genug Geld im Rücklagen-Topf. Die WEG-Mitglieder haben dann zwei Möglichkeiten: Entweder schießt jeder aus eigener Tasche zu, oder die Gemeinschaft nimmt einen Kredit auf. Der Weg zum Darlehen ist allerdings weit.

Ohne Beschluss kein Kredit

Aus rein rechtlicher Sicht dürfen WEGs Kredite aufnehmen. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes müssen sie dazu aber einen Beschluss fassen. „Die einfache Mehrheit reicht“, erläutert der Sprecher des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV), Steffen Haase.

Um einen nicht anfechtbaren Beschluss zu erreichen, muss der Hausverwalter die Eigentümer vorab ausführlich über die Risiken informieren, befand der Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2015, Az. V ZR 244/14. Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied im Verband Wohnen im Eigentum in Bonn, findet die Auflage richtig: „WEGs und ihre Verwaltungen sind gefordert, den Kredit kritisch zu diskutieren und Alternativen abzuwägen.“

Manche Verwalter sondieren die Stimmung schon mal informell im Vorfeld. Das ist erlaubt. Offiziell gehört das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Auf den Tisch müssen angestrebte Darlehenshöhe, Zinsen, Rückzahlungskonditionen, Laufzeit. Der Kredit muss innerhalb dieser Frist getilgt sein.

Länger als zehn Jahre darf die Finanzierung generell nicht laufen. Die Gemeinschaft soll sich nicht dauerhaft verschulden. Gesprochen werden muss auch über die Ausfallhaftung aller für den Fall, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen.

Banken blocken oft wegen fehlenden Sicherheiten ab

Mit das größte Problem beim Darlehen sind die Banken. Die überwiegende Zahl von ihnen macht bei WEG-Anfragen dicht. Grund sind die fehlenden Sicherheiten. „Die WEG hat an sich kein Gemeinschaftseigentum“, erläutert Jan Jansen, Anwalt in Andernach und Mitglied der Rechtsanwaltskammer Koblenz. „Ein Garten ist zum Beispiel keine Sicherheit.“

Also kann das Geldinstitut nicht wie bei anderen Finanzierungen ins Grundbuch gehen. Es hat oft nichts, an dem es sich schadlos halten kann, falls der Kredit platzt. Das schreckt ab und macht es für WEGs und ihre Verwalter schwierig, eine Bank zu finden.

Es gibt aber einige Spezialinstitute. Dazu gehören nach Angaben des DDIV die Bank für Wohnungswirtschaft, Areal Bank, Hausbank München und die private WEG-Bank. Örtliche Geldhäuser wie Volks- und Raiffeisenbanken sowie die Sparkassen sind nach Erfahrung von Steffen Haase ebenfalls Adressen, bei denen anklopfen lohnen kann.

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Erst Bonitätsprüfung dann Vertragsabschluss

Vor Abschluss des Vertrags wollen die Institute meistens einen Blick in die WEG-Unterlagen werfen. Bei dieser Art Bonitätsprüfung gucken sie, ob Wohngeldschulden bestehen oder Zahlungsausfälle. „Wenn das der Fall ist, werden die Gespräche noch komplizierter“, sagte Steffen Haase. Seinen Angaben zufolge springen mitunter auch Landesbanken und Förderbanken WEGs mit Bürgschaftsprogrammen zur Seite.

Am Markt müssen die Eigentümergemeinschaften vielfach Zinsaufschläge und Bank-Auflagen akzeptieren: „Manche fordern für die Kreditvergabe einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit“. Den Kreditvertrag unterschreibt der Verwalter - und zwar erst, wenn der Beschluss zur Kreditaufnahme unanfechtbar geworden ist.

Zahlung von Zins und Tilgung erfolgt über das Hausgeld

Die einzelnen Eigentümer zahlen Zins und Tilgung des Gemeinschaftskredits über das Hausgeld. Es wird häufig erhöht, um die Kosten reinzubekommen. Eigentümern, die Geld auf der hohen Kante haben, kann die Gemeinschaft per Beschluss das Recht auf Sondertilgungen einräumen. Sie dürfen dann ihren Kreditanteil -gerechnet nach Miteigentumsanteilen - auf einen Schlag bezahlen. „Dann sind Zins- und Tilgungsleistungen nur durch die übrigen Eigentümer zu tragen“, erläutert Rechtsanwalt Jan Jansen.

Die Pflicht nachzuschießen, falls einer der anderen das Hausgeld schuldig bleibt, besteht trotz Sonderzahlung weiter. Zumindest innerhalb der WEG. Die Haftung der Bank gegenüber kann jedoch wegfallen. Rechtsanwalt Jansen empfiehlt Sonderzahlern, beim Kreditgeber eine sogenannte Haftungsbefreiung zu beantragen.

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WEGs sollten nach Alternativen suchen

Gabriele Heinrich rät WEGs, Alternativen zum Gemeinschaftsdarlehen zu erwägen: „Vielleicht findet sich ein Institut, das gebündelte Kreditanträge ohne Bonitätsprüfung einzelner Eigentümer bearbeitet.“ Das käme insbesondere finanzschwächeren Eigentümern entgegen. Sie hätten sonst kaum Aussicht auf ein Darlehen, sollte die WEG auf die Idee verfallen, neues Dach und aufgehübschte Fassade über Einzelkredite ihrer Mitglieder zu finanzieren.

Die Option gebündelter Verträge bieten Gabriele Heinrich zufolge auch einige Landesförderbanken an, damit die WEG als Verband anschließend zum Beispiel einfacher an Geld aus dem Topf der KfW-Bank kommt. Sie unterstützt unter anderem energetische Modernisierungen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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