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Wohneigentumsrecht | 20.08.2018

Gemein­schafts­ordnung

Gemein­schafts­ordnung: Verbindliche Regeln für das Miteinander der Eigentümer­gemeinschaft

Vor dem Kauf sollten Vorgaben der Gemein­schafts­ordnung genau angeschaut werden

Mehrere Parteien unter einem Dach - und jeder ist Eigentümer einer Wohnung in dem Haus. Eine Gemein­schafts­ordnung hilft von vornherein, Streit untereinander zu vermeiden.

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Eigentlich müsste die Fassade am Haus erneuert, das Dach ausgebessert und der Teich im Garten von Grund auf gereinigt werden. Das alles kostet Geld. Doch wer kommt in einem Haus mit mehreren Wohnungs­eigentümern mit welchem Anteil für die Kosten auf?

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Aufschluss gibt die Gemein­schafts­ordnung. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Mit­eigentümer. „Wer eine Eigentums­wohnung erwerben möchte, sollte sich unbedingt auch mit der Teilungs­erklärung und der Gemein­schafts­ordnung der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft befassen“, sagt Gabriele Heinrich, Geschäfts­führerin des Vereins „Wohnen im Eigentum“ in Bonn.

Sondernutzungsrechte beachten

Fassade, Dach - das unter anderem zählt zum Gemeinschafts­eigentum der Wohnungs­eigentümer. Der Mit­eigentums­anteil ist in der Teilungs­erklärung fest­geschrieben. Nach dem Gesetz hängt von der Höhe des Mit­eigentums­anteils auch ab, in welchem Umfang sich ein Eigentümer etwa an Instandhaltungs­kosten beteiligen muss. Ein anderer Kosten­verteilungs­schlüssel kann aber in der Gemein­schafts­ordnung festgelegt sein oder beschlossen werden. In der Teilungs­erklärung können etwa auch Sonder­nutzungs­rechte festgelegt sein.

Gabriele Heinrich nennt ein Beispiel: Garten­flächen gehören ebenfalls zum Gemeinschafts­eigentum. Damit andere Bewohner aber nicht ständig am Küchen­fenster vorbei­laufen oder die Terrasse vor dem Wohnzimmer überqueren, kann ein Wohnungs­eigentümer für einen Teil des Gartens oder der Terrasse das alleinige Sonder­nutzungs­recht erhalten.

Üblicherweise gibt es Sonder­nutzungs­rechte an Keller- und Abstell­räumen, Gärten, Terrassen, Stell­plätzen, Spitzböden in Dach­geschossen, Balkonen und Dach­terrassen. Einerseits werten sie die einzelne Eigentums­wohnung auf. „Anderer­seits führt das Recht zur Sonder­nutzung oft zu dem Missverständnis, der Wohnungs­eigentümer könne diese Räume und Flächen nach eigenem Ermessen verändern“, so Gabriele Heinrich.

Aber: Wer eine Markise auf dem Balkon installieren oder die bestehende Bepflanzung seines Garten­anteils ändern will, braucht hierfür einen Beschluss der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft.

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Regelungen und Inhalte der Gemeinschaftsordnung

Gemein­schafts­ordnung ist bindend. Sie gehört zum Kaufvertrag. Ist der Vertrag beim Notar unter­schrieben und das Eigentum im Grundbuch eingetragen, dann muss der neue Eigentümer sich an die Gemein­schafts­ordnung halten. „Ist beispiels­weise generell die Haltung von Haustieren verboten, das Anpflanzen von Gemüse oder das Musizieren untersagt, dann ist das so“, erklärt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundes­geschäftsf­ührerin des Verbands Wohn­eigentum in Bonn. Der Eigentümer kann sich dann keinen Hund halten, keine Radieschen im Garten ernten oder in seinen vier Wänden kein Musik­instrument spielen.

In der Gemein­schafts­ordnung kann beispiels­weise auch verankert sein, dass es einen Verwalter gibt. Er beruft regelmäßig Eigentümer­versammlungen ein. Die Gemein­schafts­ordnung kann auch vorgeben, wie das Stimmrecht bei diesen Versammlungen ist - also, ob beispiels­weise nach Köpfen oder nach Mit­eigentums­anteilen verbindliche Entscheidungen getroffen werden.

Weitere mögliche Punkte in der Gemein­schafts­ordnung: die Höhe des Hausgeldes, die jede Partei zu zahlen hat, die Aufstellung eines Wirtschafts­plans und die Höhe der Rücklage für die Instand­haltung. „beispiels­weise kann auch ein Besichtigungs­recht des Verwalters geregelt sein“, erklärt Edeltraud Reitzer.

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Gemeinschaftsordnung kann nachträgliche erstellt werden

Die Gemein­schafts­ordnung ist in der Regel ein Bestandteil der Teilungs­erklärung. Sie kann aber auch eigenständig bestehen. „Auch im Nachhinein kann über die Erstellung einer Gemein­schafts­ordnung entschieden werden“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund in Berlin. Voraussetzung ist nach ihren Angaben die Zustimmung aller Wohnungs­eigentümer - denn es handelt sich bei Gemein­schafts­ordnung um eine Art Vereinbarung der Wohnungs­eigentümer untereinander. Wird die Gemein­schafts­ordnung ins Grundbuch eingetragen, dann muss sie notariell beglaubigt werden. „Damit hat sie Bindungs­wirkung für alle Rechts­nachfolger“, so Julia Wagner.

Änderung der Gemeinschaftsordnung

Nur schwer ist eine Gemein­schafts­ordnung zu ändern. In der Regel müssen alle Wohnungs­eigentümer der Änderung zustimmen. Wenn jedoch einzelne Bestimmungen einen Wohnungs­eigentümer gegenüber Mit­eigentümern benachteiligt, hat er Anspruch auf Änderung der Gemein­schafts­ordnung. „Ein Grund könnte eine unsachgemäße Kosten­verteilung sein“, sagt Edeltraud Reitzer. Muss der benachteiligte Wohnungs­eigentümer rund 25 Prozent mehr bezahlen als bei sach­gerechter Verteilung, wäre dies ein Grund, in der Gemein­schafts­ordnung die sogenannte Kosten­tragungs­regelung durch einfache Mehrheit zu ändern.

Auch Fälligkeits- und Verzugs­regelungen können durch einfachen Mehrheits­beschluss geändert werden. Ist in der Gemein­schafts­ordnung eine Öffnungs­klausel verankert, gilt das auch für andere Bereiche. „Bei Instand­setzung, Modernisierung oder baulichen Veränderungen reicht allerdings keine einfache Mehrheit“, sagt Edeltraud Reitzer. Dann ist eine qualifizierte oder doppelt qualifizierte Mehrheit nötig. Abweichungen von gesetzlichen Regelungen sind nicht möglich, Vorschriften des Wohn­eigentümer­gesetzes (WEG) lassen sich nicht ändern.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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