wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollstndig mit dem Standard HTML 5 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben 'verschluckt' hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
Suche
Anwalt gesucht?
Anwalt gefunden!
Sie haben ein rechtliches Problem? Eine individuelle Rechtsfrage? Streit mit dem Nachbarn, Chef oder Ämtern?Gehen Sie auf Nummer sicher und holen Sie sich den fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts.Hier im Deutschen Anwaltsregister finden Sie immer den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe.Nutzen Síe Ihr Recht!

Erbbaurecht, Grundstücksrecht und Immobilienrecht | 26.01.2023

Erbbaurecht

Günstiger wohnen? Diese Vor- und Nachteile hat das Erbbaurecht

Was Sie dabei beachten sollten

Für einige Menschen ist das Eigenheim in weiter Ferne. Zu teuer sind Immobilien, insbesondere in Ballungs­zentren. Aber taugt die Alternative Erbbaurecht?

Werbung

In Zeiten, in denen Bau­grundstücke nicht nur rarer, sondern auch immer teurer werden, kommen für private Bau­herrinnen und Bauherren wieder vermehrt Alternativen zum Grundstücks­kauf in Betracht. Eine von ihnen ist das Erbbaurecht, bei dem die eigene Immobilie auf einem über mehrere Jahrzehnte gepachteten Grundstück errichtet wird. Das Modell bietet Vor- und Nachteile, die Unentschlossene genau gegeneinander abwägen sollten.

Die Grundidee- die eigene Immobilie auf einem gepachteten Grundstück

Die konkrete Ausgestaltung von Erbbau­rechten regelt das bundeseinheitliche Erbbau­rechts­gesetz (ErbbauRG). Die Grundidee ist einfach: Ein Grund­stücks­eigentümer verpachtet das ihm gehörende Grundstück an den Bauherrn, den sogenannten Erbbau­berechtigten. Dieser entrichtet für die Nutzung des Grundstücks den sogenannten Erbbauzins und darf im Gegenzug eine Immobilie auf dem Grund und Boden des Eigen­tümers errichten.

Wie lange das Erbbaurecht gilt, regelt der zwischen Eigentümer und Erbbau­berechtigten geschlossene Vertrag. In der Praxis sind es oft 99 Jahre. Nach Ablauf dieser vereinbarten Pachtzeit geht das auf dem Grundstück errichtete Gebäude in das Eigentum des Grundstücks­besitzers über.

Erfüllen Erbbau­berechtigte die festgelegten vertraglichen Verpflichtungen nicht, kann der Grund­stücks­eigentümer auch vor Ablauf der vereinbarten Zeit vom sogenannten Heimfall­anspruch Gebrauch machen. „Der Grund­stücks­eigentümer kann dann die Über­tragung des Erbbau­rechts auf sich und die Herausgabe des Grundstücks verlangen“, sagt Rechtsanwältin Natalie Kaestner von der Arbeits­gemeinschaft Bau- und Immobilien­recht im Deutschen Anwalt­verein. Das kann zum Beispiel beim Zahlungs­verzug von mindestens zwei Jahres­beträgen des Erbbau­zinses der Fall sein.

Werbung

Vorteile des Erbbaurechts für Bauherren

Der Vorteil eines Erbbau­rechts für Bauherren liegt auf der Hand: Denn der Erwerb und die damit verbundene Finanzierung eines eigenen Bau­grundstücks fallen weg. Bauherren, die über die Alternative Erbbaurecht nachdenken, sollten im Einzelfall vergleichen, ob sie das Erbbaurecht günstiger kommt als die Finanzierung eines eigenen Grundstücks, rät die Verbraucher­zentrale Bayern.

Das Erbbau­rechts­gesetz schützt Erbbau­berechtigte für die gesamte Pachtdauer, sofern der vereinbarte Zins frist­gerecht bezahlt wird. Selbst wenn das Grundstück zwangs­versteigert wird, blieben Erbbaurecht und errichtete Immobilie davon unberührt, sagt Rechtsanwältin Kaestner.

Erbbau­berechtigte können insofern frei über das Grundstück verfügen, sofern sie es nicht etwa verwahr­losen lassen. Die genauen Konditionen werden aber - wie bei anderen Verträgen auch - frei zwischen Grund­stücks­eigentümern und Pacht­nehmern vereinbart. Dabei hingen die Ver­einbarungen stark von den Wünschen der Vertrags­parteien ab, sagt Jörg Kosziol, Vorstand des Münchner Bauvereins. Je größer allerdings der Wunsch nach Flexibilität, desto eher sei die Finanzierung dem Erbbaurecht vorzuziehen.

Diese Schattenseiten hat das Erbbaurecht

Doch das Erbbaurecht hat auch Tücken. Zum Beispiel, dass das Recht nach der vereinbarten Zeit erlischt und Grundstück sowie die darauf errichtete Immobilie in die Verfügungsg­ewalt und den Besitz des Eigen­tümers übergehen. Zwar ist letzterer verpflichtet, den bisherigen Erbbau­berechtigten für die Übernahme der Immobilie zu entschädigen. Allerdings muss er nicht mehr als zwei Drittel des Verkehrs­wertes der Immobilie bezahlen.

Insbesondere in Ballungs­gebieten kann das - im Vergleich zu einer herkömmlichen Immobilien­veräußerung - zu spürbaren Einbußen führen, heißt es von der Verbraucher­zentrale Bayern. Das wüssten auch die Banken und böten bei Erbbau­rechten darum tendenziell schlechtere Finanzierungs­konditionen. Dabei gilt: Je kürzer die Restlauf­zeit des Rechts, desto weiter geht die Finanzierungs­bereitschaft zurück und desto höher der Zins.

Erbpacht­nehmer hätten als Eigentümer der Immobilie zwar grund­sätzlich die alleinige Verfügungsg­ewalt über das Gebäude, sagt Jörg Kosziol. Entscheiden sie sich aber für einen Verkauf, mindert das auf dem Grundstück lastende Erbbaurecht den Verkaufs­wert in der Regel erheblich. Erbbau­rechte werden anhand der Vorgaben des Bewertungs­gesetzes mit festen Abzinsungs­faktoren über die Restlauf­zeit bewertet.

Werbung

Einzelfallbewertung immer sinnvoll

Außerdem kann der Erbbauzins auch während der Laufzeit erhöht werden. Deshalb rät Merten Larisch von der Verbraucher­zentrale Bayern selbst dann zur Vorsicht, wenn der Traum vom Eigenheim nur mit Hilfe eines Erbbau­rechts greifbar scheint.

Ob das Erbbaurecht also wirklich eine Alternative zum Kauf eines Grundstücks darstellt, muss jeder im Einzelfall für sich bewerten. Die Vor- und Nachteile lassen sich kaum für die Allgemeinheit abwiegen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: keine Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0/0/5/0





       Sie sind Anwalt?! Werden Sie ein Teil vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und stellen Sie sich und Ihre Kanzlei ausführlich vor!Profitieren Sie von der großen Reichweite des DAWR und seiner Partnerportale.Klicken Sie hier und nutzen Sie jetzt Ihre Gelegenheit
auf mehr Mandate aus dem Internet!

#10077