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Bankrecht, Baurecht und Kaufrecht | 21.12.2020

Hauskauf

Hauskauf 2021: Kredit­zinsen unten, Preise oben?

Bau­finanzierungen bleiben günstig, die Immobilien­preise steigen weiter an

Der Erwerb eines Eigenheims ist eine Riesen­investition. Bei der Finanzierung zählt jede Zins­bewegung. Ein Blick ins nächste Jahr zeigt: Baugeld wird wenig kosten, Objekte dafür umso mehr.

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Wer sich im Laufe des neuen Jahres eine Immobilie zulegen will, beschäftigt sich schon jetzt mit der Finanzierung. Im Blickpunkt stehen dabei Eigen­kapital für das Eigenheim und klassisch die Zinsen, verbunden mit der Frage, gehen sie 2021 rauf oder runter? Genau weiß das keiner. Fachleute erkennen zumindest zwei Trends: Bau­finanzierungen bleiben günstig, die Immobilien­preise steigen weiter an.

Beides hat auch, aber nicht nur mit den Folgen der Corona-Pandemie zu tun. Sie bringt viele Unternehmen in wirtschaftliche Schwierig­keiten. Um den konjunkturellen Total­absturz zu vermeiden, hat der Staat milliarden­schwere Hilfspakete aufgelegt. Zugleich überschwemmt die Europäische Zentralbank (EZB) den Markt weiterhin zusätzlich mit billigem Geld.

Keine Veränderung im kommenden Jahr

Daran wird sich voraussichtlich 2021 wenig ändern. Es „zeichnet sich keine Ver­änderung der expansiven Geldpolitik der EZB ab“, sagt Jens Tolckmitt, Haupt­geschäftsf­ührer des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp), dem große Immobilien­finanzierer angehören.

Das günstige Geld sollen Banken zu akzeptablen Konditionen an Verbraucher weitergeben, damit diese Kredite aufnehmen. Das viele Kapital drückt nicht nur die Sparzinsen, sondern hält auch die Bauzinsen unten. Diese „dürften deshalb auf absehbare Zeit niedrig bleiben“, stellt Tolckmitt fest. Dass die Darlehens­zinsen auf zwei Prozent klettern, halten Finanzierer für so gut wie ausgeschlossen.

Diese Einschätzung teilt Stephan Tietz von der Verbraucher­zentrale Mecklenburg-Vorpommern in Rostock. „Es ist am Markt nicht erkennbar, dass die Zinsen nach oben gehen“, sagt Tietz. Er rechnet allenfalls mit leichten Schwankungen, wie es sie ebenfalls 2020 gab.

Mehr Eigenkapital hilft

Einerseits ist dies für angehende Bauherren beruhigend. Anderer­seits bedeutet es nicht, dass sie mit allzu lockeren Kredit­vergaben rechnen sollten. Ein sicherer Job, etwa als Beamter, wird in Corona-Zeiten wieder stärker berücksichtigt. Die größere Hürde heißt Eigen­kapital. „Den Zugang steuern die Bau­finanzierer eventuell über höhere Eigen­kapital­quoten, um Risiken zu reduzieren“, vermutet der Verbraucher­schützer.

Wer an billiges Baugeld will, wird wohl deshalb als Sicherheit mehr Eigen­kapital mitbringen müssen: „Dreißig Prozent Eigen­kapital verbessert die Finanzierung. Eine 100 Prozent-Finanzierung wird zu deutlich schlechteren Bedingungen zu bekommen sein.“

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Preisniveau klettert weiter

Niedrigen Zinsen stehen stetig steigende Immobilien­preise gegenüber. Vor allem in den großen Städten und deren Umland werden Eigenheime und Eigentums­wohnungen immer teurer. Nicht nur, weil Bauland knapp ist. Sondern auch, weil die Nachfrage das Angebot auch in Zukunft bei weitem übertreffen wird und professionelle Anleger den Run anheizen.

„Selbst­nutzer kommen kaum zum Zuge“, beobachtet Reiner Braun, Vorstands­vorsitzender des auf Wohnen und Immobilien spezialisierten Beratungs- und Forschungs­instituts empirica aus Berlin. Verbraucher könnten Kosten von einer halben Million Euro und mehr für die eigenen vier Wände selbst bei günstigen Zinsen kaum auffangen, wenn sie gleich­zeitig mehr Eigen­kapital bräuchten. „Früher sind sie an der Eintritts­schwelle Zinsen gescheitert, heute am Eigen­kapital.“

Hohe Tilgung einplanen

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entsprechen 30 Prozent Eigen­kapital rund 150.000 Euro. Bei an­genommenen 0,5 Prozent Zinsen wäre das Darlehen über 350 000 Euro an sich zu stemmen. Haus und Wohnung bis spätestens zur Rente schulden­frei zu bekommen, erfordert jedoch eine hohe Tilgung. Braun kalkuliert mit sieben bis acht Prozent - dies macht den Traum vom eigenen Heim für viele Bauherren dann trotz niedrig bleibender Zinsen kostspielig.

Verbraucher­schützer Tietze rät, über eine lange laufende Finanzierung, zum Beispiel 30 Jahre - nachzudenken, um die Belastung besser zu verkraften.

Abseits der Finanzierung sieht Markt­beobachter Braun ein ganz anderes Problem für Verbraucher: Sie müssen erst einmal ein passendes Objekt finden und bekommen. Wer sucht, sollte sehr früh mit der Bank den Kredit­rahmen abstecken. Das spart langwierige Gespräche, wenn das Traumhaus greifbar ist.

Beim Verkäufer bringt eine Finanzierungs­zusage Pluspunkte. „Man sichert sich Vorsprung vor anderen Interessenten“, sagt Braun. Die Konditionen unterschiedlicher Kredit­institute sollten dennoch verglichen werden.

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2021 werden die Preise kaum sinken

Experten gehen nicht davon aus, dass Immobilien 2021 billiger werden. Im Gegenteil. Von Problemen wie bei Büro- oder Hotelbauten in Corona-Zeiten blieb der Wohnungs­markt verschont. Die Eigentums­märkte zögen un­verändert Eigennutzer und Anleger an, konstatiert der vdp.

Die Nachfrage nimmt der Einschätzung nach zu, weil Menschen wegen des Homeoffice größere Wohnungen suchen, kaufen auf lange Sicht eventuell günstiger als mieten sei und Wohn­immobilien als gute Wertanlage gelten. Hinzu kommt der Zuzug aus anderen Ländern.

Für Reiner Braun heißt das im Umkehr­schluss. Wenn eine Familie aktuell ein Eigenheim brauche, sollte sie weder auf Zins­senkungen noch auf Preisdellen warten - sofern die Rahmen­bedingungen stimmen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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