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Kaufrecht und Verbraucherrecht | 01.07.2019

Zwangs­versteigerung von Immobilien

Hauskauf per Zwangs­versteigerung: Darauf sollten potentielle Käufer achten

Gute Vorbereitung ist für Immobilien­käufer das A und O

Immobilien­preise kennen vielerorts nur eine Richtung: nach oben. Wer günstig an eine Immobilie kommen will, versucht es über Zwangs­versteigerungen. Doch hier liegt die Tücke im Detail.

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Zwangs­versteigerungen bieten die Möglichkeit, ein Haus unterhalb des Marktwertes zu erwerben. Zumindest theoretisch. In der Praxis bergen Zwangs­versteigerungen erhebliche Risiken, die das vermeintliche Schnäppchen am Ende viel teurer machen können.

Zahl der Versteigerungen sinkt

„Zwangs­versteigerungen sind weniger geworden“, sagt Florian Becker, Geschäfts­führer des Bauherren-Schutzbundes (BSB) in Berlin. „Es gibt sie aber noch.“ Nach Angaben des Fachverlags Argetra aus Ratingen bei Düsseldorf sind im vergangenen Jahr in Deutschland 18.449 Immobilien mit einem Verkehrs­wert von insgesamt 3,85 Milliarden Euro unter den Hammer gekommen. Damit sei die Zahl der Zwangs­versteigerungen weiter gesunken. 2017 waren es noch 25.740 Häuser, Wohnungen oder Grund­stücke mit einem Verkehrs­wert von 4,23 Milliarden Euro.

Die meisten Immobilien werden zwangs­versteigert, wenn ihre Eigentümer in eine finanzielle Notlage geraten sind und Haus und Grundstück nicht mehr finanzieren können. Dann leitet der Gläubiger - das ist in der Regel die Bank - ein Verfahren zur Zwangs­versteigerung beim zuständigen Amtsgericht ein. Der Mindest­preis für die Immobilie wird auf Grundlage eines Wert­gutachtens festgelegt.

Finanzierung vor Versteigerung sicherstellen

Wichtig für Interessenten ist, im Vorfeld der Zwangs­versteigerung die Finanzierung zu klären. „Innerhalb von sechs Wochen nach dem Zuschlag wird der Kaufpreis fällig“, betont Florian Becker. Am Termin der Zwangs­versteigerung muss schon eine Sicherheits­leistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrs­werts bereit­liegen.

Beim ersten Termin der Zwangs­versteigerung darf für Gebote von weniger als der Hälfte des Verkehrs­werts kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstg­ebot unter 70 Prozent des Verkehrs­werts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. „Wer sichergehen will, muss also mindestens 70 Prozent des Verkehrs­wertes bieten“, so Florian Becker.

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Kaum noch Schnäppchen in Ballungsgebieten

Im angespannten Immobilien­markt mit hohen Preisen sind in Ballungs­gebieten kaum Schnäppchen zu machen, beobachtet er. Aber in ländlichen Regionen sei es durchaus möglich, günstig zu einem Haus zu kommen. Angebot und Nachfrage entscheiden über die Preise.

Versteigerungs­termine sind in Aushängen an den Amts­gerichten, in Lokal­zeitungen und im Internet zu finden. „Wer sich für eine der angebotenen Immobilien interessiert, braucht so viele Informationen darüber wie möglich“, so Florian Becker. Von Spont­ankäufen rät er entschieden ab. „Es kommt immer mal wieder vor, dass sich Käufer auf den ersten Blick in ein Haus verlieben oder vom günstigen Preis begeistert sind. Das kann aber gründlich schiefgehen.“

Kein Kauf ohne Besichtigung

Ohne Besichtigung und gründliche Prüfung der Unterlagen sollte niemand ein Haus kaufen. Gerade das ist bei Zwangs­versteigerungen aber das Problem. Denn: „Die Bewohner müssen Interessenten nicht in ihr Haus lassen“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ohne Besichtigung sei es schwierig, die Bausubstanz einzuschätzen. „Manchmal ist es möglich gemeinsam mit dem Haupt­gläubiger beim Eigentümer einen Besichtigungs­termin zu erreichen. Aber oft stellen sich Bewohner quer, weil sie bis zum Schluss hoffen, in ihrem Haus bleiben zu können.“

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Besichtigung in Begleitung eines Bauexperten sinnvoll

In solchen Fällen sollte man sich wenigstens ein Bild von außen machen, am besten in Begleitung eines erfahrenen Bauexperten. „Der kann allein schon aus dem Haustyp und dem Baujahr auf den Zustand schließen, kennt die typischen Mängel“, sagt Florian Becker. Aber es bleibt ein Risiko für den Käufer. Verschleppte Baumängel, unerkannte Schäden und Sanierungs­stau können jede Finanzierung sprengen. Wer das Haus später umbauen oder abreißen möchte, sollte im Vorfeld abklären, was er später auf dem Grund und Boden bauen darf.

Verkehrswertgutachten gibt keine zuverlässige Auskunft über den tatsächlichen Zustand

Das vom Gericht beauftragte Verkehrs­wert­gutachten kann eine Hilfe sein, ist aber oft lückenhaft. „Auch Gutachter müssen nicht ins Haus gelassen werden“, betont Florian Becker. Vielfach haben nur Außen­besichtigungen des Objektes stattgefunden. Wenn wichtige Informationen über die Immobilie nicht zu bekommen sind, wie zum Beispiel Wohn- und Wegerechte, lässt man lieber die Finger davon.

Eigentumswohnungen: Neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Vorgängers

Bei der Ver­steigerung von Eigentums­wohnungen sind noch einige zusätzliche Dinge zu beachten, vor allem, wenn sie Teil einer Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG) sind. „Mit dem Erwerb des Wohnungs­eigentums übernimmt der neue Eigentümer grund­sätzlich alle Rechte und Pflichten des Vorgängers“, betont Birgitt Faust-Füllenbach vom Verein „Wohnen im Eigentum“ in Bonn.

Das bedeutet auch, dass Zahlungen auf ihn zukommen können, von denen er im Vorfeld nichts wusste. „Kauf­interessenten haben kein Anrecht auf Einsicht in Beschlüsse der Eigentümer­versammlung.“

Nach Grundbucheintrag zahlt der neue Eigentümer

Zwar haftet der Käufer nicht für Rück­stände des vorherigen Eigen­tümers gegenüber der WEG. Aber für Zahlungs­verpflichtungen, die nach seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch beziehungs­weise bei der Zwangs­versteigerung nach erfolgtem Zuschlag fällig werden, muss er aufkommen. „Sofern möglich kann ein vertrauliches Gespräch mit anderen Eigentümern in einer WEG Aufschluss darüber geben, ob demnächst die Zahlung größerer Sonder- oder Instandhaltungs­rücklagen ansteht“, so Birgitt Faust-Füllenbach.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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