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Wohneigentumsrecht | 15.03.2022

Vermietung

Heikles Spannungs­feld: So gelingt die Vermietung einer Wohnung

Mit voraus­schauender Planung lassen sich die unterschiedlichen Aufgaben in Einklang bringen

Wer seine Eigentums­wohnung vermieten möchte, muss den Spagat zwischen den Interessen des Mieters und denen der anderen Wohnungs­eigentümer schaffen. Das ist nicht immer leicht.

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Viele Wohnungs­käufer betrachten ihre Immobilie als Geldanlage. Sie investieren nicht zum Selbstbezug, sondern zur Vermietung. Vermietende Eigentümer bewegen sich so in einem Spannungs­feld zwischen Rechten und Pflichten, die sich aus ihrer Doppel­funktion als Vermieter und Mitglied der Eigentümer­gemeinschaft ergeben.

Vermietung mit Grenzen

Schon vor dem Erwerb einer Wohnung sollte klar sein, ob sie künftig vermietet wird. Das beeinflusst die Lage und auch die Auswahl des Objekts an sich. Wer selbst einziehen will, legt vielleicht Wert auf einen Garten. Wer hingegen in die Vermietung geht, wird mehr Wert auf die Rendite legen.

Im Prinzip können Wohnungs­eigentümer mit ihren vier Wänden machen, was sie wollen - selbst einziehen, leer stehen lassen oder vermieten. Nur Gesetze und Vorgaben der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG) setzen der Freiheit, zu vermieten, gewisse Grenzen. Zum Beispiel ist es möglich, dass WEG die Vermietung der Wohn­einheiten, dem sogenannten Sonder­eigentum, ausschließen.

Die Hürde liegt vergleichsweise hoch: Ein Mehrheits­beschluss der Eigentümer­versammlung reicht für ein generelles Vermietungs­verbot nicht aus, sagt Michael Nack vom Verband Wohnen im Eigentum. Juristen leiten das aus einem Urteil des BGH (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18) ab. Stattdessen könnte die WEG aber eine einstimmige Vereinbarung treffen, um so die Vermietung zu verhindern. Das käme praktisch einem Vermietungs­verbot gleich.

Vermietungsausschluss kann Anlage zur Fehlinvestition machen

Für vermietungs­willige Wohnungs­käufer ist daher Vorsicht geboten. Denn kaufen sie sich in eine Anlage mit Vermietungs­ausschluss ein, gucken sie entweder in die Röhre oder müssen vor Gericht um die angestrebte Vermietung streiten. Beides droht, den Immobilien­erwerb zur Fehl­investition zu machen. Dem beugt vor dem Kauf ein Blick in die Teilungs­erklärung und die Gemein­schafts­ordnung ebenso vor wie eine Nachfrage bei der Haus­verwaltung.

Anderer­seits können Wohnungs­eigentümer per Vereinbarung auch zur Vermietung ihres Objekts verpflichtet sein. Das kommt zum Beispiel in Ferienwohn­anlagen vor. Nach Angaben von Sönke Bergemann, Geschäfts­führer des Eigentümer­vereins Haus und Grund Kiel, geht diese Vorgabe gelegentlich einher mit dem Ausschluss oder der Begrenzung der Eigen­nutzung. Hinweise darauf sollten sich im Exposé finden.

Etliche Eigentümer­gemeinschaften haben sowohl für das Sonder- als auch das Gemeinschafts­eigentum Gebrauchs­regeln festgelegt. Dazu gehört neben der Hausordnung häufig, dass die WEG oder die von ihr eingesetzte Haus­verwaltung einer Vermietung vorab zustimmen müssen.

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Hausverwaltung kann potenzielle Mieter ablehnen

Dieses Ja holen vermietende Eigentümer ein, sobald sie einen Mieter gefunden haben. Mit der Anfrage liefern sie einige Informationen zu den künftigen Mietern. Zu nennen sind grund­sätzlich neben Vorname und Name auch die Zahl der Menschen, die insgesamt dort wohnen wollen.

Mithilfe der Angaben zum Mieter prüft in der Regel die Haus­verwaltung, ob sie der geplanten Vermietung zustimmt. Diese Prüfung soll dem Hausfrieden dienen. Üblicherweise ist das Okay reine Formsache. „Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden“, sagt Sönke Bergemann. Zum Beispiel, wenn der potenzielle Mieter schon einmal unangenehm in der Wohnanlage aufgefallen ist. Hinweise auf Über­belegung können ebenfalls zu einem Nein führen. Ähnliches gilt für Zweck­entfremdung.

Setzen sich Eigentümer über die Ablehnung der Gemein­schaft hinweg, handeln sie sich Ärger ein: Diese habe Anspruch auf Unter­lassung, sagt Bergemann. Daraus ergebe sich die Pflicht des Vermieters, unliebsamen Mietern zu kündigen.

Doch trotz sorgfältiger Mieter­auswahl kommt es manchmal zum Streit mit anderen Haus­bewohnern. Typisch sind Verstöße gegen die Hausordnung. Dann muss der vermietende Eigentümer handeln. Das ist er der WEG und den anderen Eigentümer schuldig. Ihnen gegenüber steht er für das Tun der Mieter gerade und muss sich kümmern, dass sie die Regeln einhalten. „Er ist verpflichtet, so auf den Mieter einzuwirken, dass dieser die zweck­widrige und vertrags­verletzende Nutzung unterlässt“, sagt Bergemann.

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Den Mietvertrag penibel auf Rechteverletzung abklopfen

Wie vermietende Eigentümer das anstellen, entscheiden sie allein: Bitten, ermahnen, abmahnen sind Optionen. Die sollten zuerst aus­geschöpft werden. Kündigung ist das allerletzte Mittel. „Ein Anspruch darauf besteht nur, wenn Kündigung der einzig denkbare Weg zur Unter­lassung ist“, sagt Sönke Bergemann.

Im Mietvertrag sollten Sonder­eigentümer ihren Mietern nur die Rechte einräumen, die ihnen als Eigentümer selbst zustehen. Das trägt zur Problem­vermeidung bei. Beispiel ist das Halten mehrerer Hunde. Gelegentlich ist das laut Teilungs­erklärung, Gemein­schafts­ordnung oder Beschlüssen verboten. Erlaubt der vermietende Sonder­eigentümer das trotzdem, droht ihm doppelter Ärger, sagt Michael Nack.

Einmal seitens der WEG: Sie hätte Anspruch auf Unter­lassung der Hunde­haltung. Und dann noch seitens des Mieters. Er könnte sich dann auf Mietmangel berufen, weil die Wohnung zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht geeignet ist, die Miete mindern und schließlich außer­ordentlich kündigen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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