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Mietrecht | 06.03.2018

Arbeiten von zu Hause

Homeoffice: Was Mieter dürfen und was nicht

Wichtige Antworten auf Fragen zum Thema

Arbeiten von zu Hause ist für viele attraktiv. Ob nebenher in Heimarbeit dazu­verdient wird oder der Selbstständige gleich das komplette Büro in die Wohnung integriert - wer zur Miete wohnt, sollte einiges bedenken.

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Das Spektrum beim Homeoffice ist weit. Der Lehrer nutzt den privaten Schreib­tisch zur Korrektur von Klassen­arbeiten, der freie Autor arbeitet vor allem in den eigenen vier Wänden, die Tagesmutter macht die Wohnung für einige Stunden zum Kinder­garten, oder die Kosmetikerin nutzt ein Zimmer als Salon. Wer in der Mietwohnung leben und arbeiten möchte, hat viele Möglichkeiten, muss diese aber je nach Ausmaß mit dem Vermieter absprechen.

Wann muss ich den Vermieter über meine Arbeit zu Hause informieren?

Für das häusliche Arbeits­zimmer muss man nach Ansicht von Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied im geschäfts­führenden Ausschuss der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwalt­verein (DAV), nicht um Erlaubnis fragen. Wenn der Lehrer seinen Unterricht zu Hause vorbereitet oder der Anwalt Akten in den eigenen vier Wänden studiert, sei das vom Wohn­gebrauch erfasst. Davon müsse man trennen: „Wann arbeitet jemand mal eben zu Hause im häuslichen Arbeits­zimmer, und wann ist es eine gewerbliche oder teil­gewerbliche Nutzung des Miet­verhältnisses?“

Ab wann beginnt eine gewerbliche Nutzung?

Die Grenze ist nicht ganz einfach zu ziehen. „Es gibt keine feste Definition“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Gewerbliche Nutzung liegt laut Rechtsanwältin Heilmann auf jeden Fall dort vor, „wo ich in der Wohnung komplett meinen Lebens­unterhalt verdiene. Wenn ich meinen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübe und keine andere Einnahme­quelle habe, nutze ich sie gewerblich.“

Nur mit Laptop, Stuhl und Tisch ausgerüstet, können theoretisch Millionen­umsätze generiert werden, das Flächen­verhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten ist somit nicht entscheidend. Auch teil­gewerbliche Nutzung und Mischmiet­verhältnisse gibt es, das sollte im Einzelfall mit dem Vermieter geklärt und gegebenenfalls ein ent­sprechender Vertrag aufgesetzt werden.

„Beim Wohnungs­mietvertrag ist ziemlich exakt geregelt, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf, beim Gewerbe­mietvertrag ist das nicht der Fall“, erklärt Ulrich Ropertz. „Beim Gewerbe­mietvertrag gelten keine Kündigungs­schutz­regelungen, wie sie beim Wohnungs­mietvertrag gelten.“

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Muss der Vermieter einer Arbeit in der Wohnung zustimmen?

Wenn er die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet hat, kann er ablehnen. Rechtsanwältin Heilmann rät, generell mit offenen Karten zu spielen. Das heißt, den Vermieter zu informieren, wenn man die Wohnung nicht ausschließlich zum Wohnen nutzen will. Dabei ist es egal, ob das Miet­verhältnis schon besteht oder erst noch abgeschlossen werden muss.

Immerhin will man die Adresse vielleicht auf Visiten­karten angeben oder sogar ein Schild am Haus anbringen. „Man läuft Gefahr, dass man wegen vertrags­widriger Nutzung abgemahnt und fristlos gekündigt wird, auch eine ordentliche Kündigung ist möglich“, erläutert die Anwältin für den Fall. Hat der Vermieter zugestimmt, sollte man das entsprechend dokumentieren.

Was muss ich beachten, wenn ich in der Wohnung auch arbeite?

Etliche Tätigk­eiten, wie die Arbeit am Computer, fallen den anderen Haus­bewohnern gar nicht auf. Wo es zu größerem Kunden­verkehr kommt, kann es schon problematischer werden. „Es geht dann nicht, wenn es bei gleich­zeitigem Wohnen und Gewerbe­ausüben zu entsprechenden Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Mitmieter kommt oder die Wohnung in Mitleiden­schaft gezogen wird“, sagt Ulrich Ropertz. Immer wieder gibt es Gerichts­urteile, die sich mit Einzel­fällen befassen. „Es gibt eine BGH-Entscheidung, wonach es nicht geht, dass man Gitarren­unterricht in der Wohnung durchführt und in der Woche zwölf Schüler hat.“

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Welche Tätigkeiten sind in Mietwohnungen von vornherein tabu?

„Alles, was natürlich im weitesten Sinne straf­rechtlich relevant ist, ist nicht genehmigungs­fähig“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann. „Das, was im Zweifels­fall sowieso nicht gesetzlich erlaubt ist. Außerdem muss der Vermieter dem Mieter nichts genehmigen, was er selbst nicht dürfte, zum Beispiel Wohnraum ohne weiteres zu gewerb­lichen Zwecken umwidmen oder eine baurechtlich nicht erlaubte Nutzung wie die Tankstelle im reinen Wohngebiet.“

Was gilt für Tagesmütter?

Wer als Tagesmutter fremde Kinder in der eigenen Wohnung betreuen will, sollte das mit dem Vermieter absprechen, rät Heiko Krause, Bundes­geschäfts­führer beim Bundes­verband für Kindertages­pflege. Eine gesetzliche Auflage dazu gibt es zwar nicht, aber viele Vermieter haben in ihren Miet­verträgen stehen, dass es ihnen anzuzeigen ist, wenn eine solche Tätigkeit geplant ist.

„Wir erleben, dass Vermieter das zunehmend restriktiv handhaben, einmal aus Brandschutz­gründen, aber auch wegen des Lärms. Die Kinder werden ja jeden Tag gebracht und geholt. Die Kinder sind vielleicht mal im Flur, da stehen auch mal die Schuhe, und die sind auch mal dreckig. Nicht alle Vermieter sind bereit, Tagespflege-Personen eine Wohnung zu vermieten.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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