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Bankrecht und Verbraucherrecht | 07.10.2019

Immobilien­kauf

Immobilien­darlehen: Auf die richtige Finanzierung kommt es an

Bau­finanzierung lieber einfach als kompliziert

Traum­immobilie gefunden? Dann jetzt nur noch die richtige Finanzierung eintüten. Doch Vorsicht: Wer sich dabei zu viele verschiedene Verträge andrehen lässt, zahlt mitunter drauf.

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Die Reihenfolge ist in der Regel klar: Immobilie finden, Finanzierung suchen und dann den Kaufvertrag abschließen. „Die Aufnahme eines Immobilien­darlehens ist für die allermeisten Verbraucher die wohl wichtigste finanzielle Entscheidung ihres Lebens“, erklärt Markus Feck, Fachanwalt für Bank- und Kapital­markt­recht in Erkelenz. Schließlich kosten Immobilien meist ein Vielfaches des Jahres­einkommens.

Die passende Finanzierung zu finden, ist dabei allerdings nicht immer ganz leicht. Vor allem, wenn man sich das erste Mal mit diesem Thema auseinandersetzt. Zusätzlich sind Kunden beim Kauf von Immobilien oft unter Druck: „Es muss alles ganz schnell gehen, sonst ist die Immobilie weg“, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. „Da sind die Leute auch froh, wenn sie von der Bank eine Kredit zusage bekommen, mit der sie gleich weiter machen können.“

Doch bekommen Kunden wirklich immer das, was für sie am besten ist? Verbraucher­schützer und Rechts­experten sind da skeptisch. Nach Markus Feck, Fachanwalt für Bank- und Kapital­markt­recht in Erkelenz Ansicht trägt zum Beispiel die Qualität der Beratung der großen Bedeutung des Immobilien­darlehens oft nur wenig Rechnung. Auch die Stiftung Warentest stellte in einem Test im Jahr 2017 deutliche Defizite fest.

Beratung ist nicht immer bedarfsgerecht

„Grund­sätzlich müssen Berater einen bedarfs­gerechten Kredit empfehlen“, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Was unter anderem bedeutet: „Das Darlehen muss von der Summe her passen, es müssen Risiken in der Finanzierung berücksichtigt sein, und die Laufzeit muss stimmen.“ Auch die finanziellen Verpflichtungen, die ein Darlehens­nehmer hat, sollten bei der Beratung eine Rolle spielen.

Doch Berater schaffen es nach Erkenntnissen der Stiftung Warentest in der Praxis nicht immer, die Kreditsumme wirklich am Bedarf der Kunden auszurichten. Den Testern fielen außerdem hohe Monatsraten, Lücken im Finanzierungs­plan oder schlichtweg fehlende Informationen - etwa über die Restschuld am Ende der Zinsbindung - auf.

Ein weiteres Problem: Finanzierungen aus mehreren Bausteinen

Nicht immer bekommen Kunden nur einen einfachen Kredit­vertrag. Oft bestehen die Finanzierungen aus mehreren Bausteinen, zum Beispiel bei Bauspar­sofort­finanzierungen. „Auf den ersten Blick sieht das meist ganz gut aus“, sagt Markus Feck, Fachanwalt für Bank- und Kapital­markt­recht in Erkelenz. „Doch ob sich das auch auszahlt, zeigt sich erst hinterher.“

Darlehen und Bausparvertrag

Das Prinzip dieser Finanzierungs­form: Verbraucher bekommen ein Darlehen zu den Markt­konditionen und schließen gleich­zeitig einen Bauspar­vertrag ab. Die monatliche Rate, die die Kunden zahlen, fließt nun aber nicht in die Tilgung des Darlehens, sondern in den Bauspar­vertrag, erklärt die Verbraucher­zentrale Bremen.

Erst wenn der Bauspar­vertrag zugeteilt wird, wird mit dem angesparten Guthaben und dem fälligen Bau­spar­darlehen ein Teil des ursprünglichen Kredits getilgt. In den folgenden Jahren muss dann aber noch das Bau­spar­darlehen abbezahlt werden.

Solange solche Finanzierungen weiter bedient werden, ist das in den meisten Fällen auch kein Problem. Das böse Erwachen kommt erst dann, wenn die Finanzierung ins Wanken gerät, zum Beispiel durch eine Trennung oder den Tod eines Partners.

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Mehrere Angebote einholen

Inwieweit Geld­institute ihre Kunden über alle Vor- und Nachteile aufklären müssen, ist juristisch nicht immer eindeutig. Nach Ansicht von Markus Feck, Fachanwalt für Bank- und Kapital­markt­recht in Erkelenz sollten Banken aber Vor- und Nachteile einzelner Finanzierungs­modelle umfassend, richtig und verständlich erläutern.

Für Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin ist deshalb klar: Je komplizierter die Vertrags­lage, desto miss­trauischer sollte man sein. „Wenn dann noch zwei Bauspar­verträge mit dabei sind und noch eine Lebens­versicherung, dann ist das oft ein Indiz dafür, dass da an verschiedenen Schrauben gedreht wird, um möglichst viele Provisionen heraus­zuholen.“

Allerdings: „Eine Bank braucht dem Kunden natürlich nicht den günstigsten Zins anzubieten“, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Auch über die Konditionen der Konkurrenz müssten die Berater nicht informieren. „Deshalb muss man natürlich als Kunde auch immer mehrere Kredit­institute befragen.“

Sinnvoll sei es, drei bis vier Angebote verschiedener Institute einzuholen. Und Kredit­vermittler seien Ansprech­partner, die die Konditionen vieler Banken kennen. „Grund­sätzlich sollte man nur eine Finanzierung aufnehmen, die man auch verstanden hat“, sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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