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Bankrecht und Verbraucherrecht | 16.08.2021

Bau­finanzierung

Immobilien­kauf: Wie Kredit­nehmer steigenden Bauzinsen vorbeugen

Käufer können sich schon heute gegen steigende Zinsen wappnen

Irgendwann wird die Phase extrem niedriger Hypotheken­zinsen zu Ende gehen. Verbraucher haben Möglichkeiten, sich die günstigen Konditionen auf lange Sicht zu sichern.

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Baukredite sind nach wie vor günstig. Teilweise liegen die Zinsen für zehnj­ährige Darlehen unter einem Prozent. Die Gründe sehen Fachleute zum einen in der Unsicherheit darüber, wie die Wirtschaft weltweit die Folgen der Corona-Pandemie verkraftet und zum anderen in der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), deren Ende nicht in Sicht ist. Beides drückt die Bauzinsen. Anderer­seits wächst die Furcht vor Inflation. In der Folge wäre ein Zinsanstieg möglich. Stellt sich die Frage, wie Verbraucher mit dieser Unsicherheit umgehen.

Blick in die Glaskugel

Finanzierungs­experten erwarten, dass die Hypotheken­zinsen irgendwann anziehen. Nur wann und in welchem Umfang, da legt sich niemand genau fest. „Das ist wie der Blick in die Glaskugel“, sagt Helena Klinger vom Institut für Finanz­dienst­leistungen (iff) in Hamburg.

Jens Tolckmitt, Haupt­geschäftsf­ührer des Verbands der deutschen Pfand­brief­banken (vdp), gibt zumindest eine Schätzung ab: „Es ist zu erwarten, dass die Bauzinsen kurz- bis mittelfristig auf niedrigem Niveau bleiben werden“. Mittelfristig bedeutet in etwa im nächsten halben Jahr. Selbst danach seien keine deutlichen Zins­sprünge abzusehen.

Allenfalls soll es in Trippel­schritten nach oben gehen. „Die Zinsen werden sich nicht um ein viertel Prozent hoch bewegen, sondern in Zehntel­prozent-Schritten“, vermutet Max Herbst von der FMH-Finanz­beratung.

Belastungen bleiben überschaubar

Herbst rechnet an zwei Beispielen vor, wie solche geringen Veränderungen die Bau­finanzierung beeinflussen: Ein Zinsplus von 0,1 Prozent verteuert ein Darlehen von 100.000 Euro um 8,33 Euro pro Monat. Auf einen 500.000 Euro-Kredit gerechnet entsprechen 0,1 Prozent Aufschlag einer monatlichen Mehr­belastung von 41,67 Euro.

Diese überschaubaren Summen könne jeder jederzeit bezahlen. „Wer das nicht tragen kann, hat seine Finanzierung falsch geplant“, sagt Herbst. Ihm scheint es wenig einträglich, auf noch tiefer fallende Bauzinsen zu spekulieren. Herbst argumentiert mit der Inflations­entwicklung: „Hohe Inflations­rate bedeutet höhere Löhne, höhere Löhne bedeuten höhere Zinsen“.

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Zinsniveau jetzt nutzen

Angehenden Immobilien­besitzern rät der Finanzierungs­berater der Verbraucher­zentrale Nordrhein-Westfalen, Thomas Hentschel, das niedrige Zinsniveau zu nutzen. Und zwar langfristig: „Wer heute finanziert, sollte sich auf eine längere Zinsbindung einlassen“. Statt der gängigen zehn Jahre sei eine Fest­schreibung über 15 oder 20 Jahre sinnvoll. Das dient sowohl der Planungs­sicherheit als auch dem Schutz vor steigenden Zinsen.

Parallel empfiehlt Hentschel eine möglichst hohe Tilgung. Das senkt die Belastung am Ende der Fest­schreibung. Denn wird die Darlehens­summe nur zu einem kleinen Teil getilgt, bleibt eine hohe Restschuld. Falls der Zins für die notwendige Anschluss­finanzierung über dem bisherigen Satz liegt, wird es teuer.

Die finanzielle Last könne auf das Doppelte oder Dreifache klettern, warnt der Verbraucher­schützer. Für lange Fest­schreibungen verlangen manche Bau­finanzierer einen Aufschlag. Damit versuchen sie, das Risiko steigender Zinsen schon jetzt einzupreisen, um über die Jahre nicht selbst drauf­zuzahlen.

Angebote kritisch prüfen

Wer jetzt eine Anschluss­finanzierung braucht, sollte das Angebot seines bisherigen Finanzierungs­instituts sorgfältig prüfen. „Banken bestimmen hier die Konditionen. Das muss nicht optimal sein für Darlehens­nehmer“, sagt Helena Klinger vom iff.

Mit anderen Worten: Bauherren sollten darauf achten, ob das neue Angebot die derzeit günstigen Markt­konditionen wider­spiegelt. Andernfalls schadet ein frühz­eitiger Blick auf die Angebote von Wett­bewerbern nicht. Die Suche nach Alternativen sollte mindestens ein Jahr vor Ende der Fest­schreibung beginnen.

Zwar muss die kredit­gebende Bank in der Regel drei Monate im Voraus über das Auslaufen des Vertrags und gegebenenfalls über die neu offerierten Konditionen informieren. Die Zeit ist Klingers Erfahrung nach aber zu knapp, um in Ruhe Vergleichs­angebote einzuholen und bei einem Wechsel die Grundschuld auf das neue Geld­institut zu übertragen.

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Manche Darlehen können gekündigt werden

Bestehende Darlehens­verträge mit Laufzeiten von 15, 20 oder mehr Jahren können nach zehn Jahren gekündigt werden. Diese Option kann ebenfalls helfen, einem Zinsanstieg vorzubeugen. „Ich suche mir einen neuen Kreditgeber, bei dem ich von den guten Konditionen profitiere“, sagt Thomas Hentschel.

Möglich ist auch, einen schon guten Vertrag zu den bisherigen Bedingungen neu abzuschließen. Die neue Vereinbarung wird dann wie gehabt langfristig geschlossen, um die niedrigen Zinsen lange zu sichern. Umgekehrt funktioniert das Instrument auch bei Zins­senkungen.

Sondertilgung vereinbaren

Darüber hinaus bieten Sonder­tilgungen und variable Tilgungen Flexibilität beim Auf und Ab von Hypotheken­zinsen. Bei variablen Tilgungen können Verbraucher die Rück­zahlung nach oben wie unten anpassen. Wie oft dies während der Laufzeit möglich ist, vereinbaren sie mit der Bank. Sinnvoll sei eine solche Anpassung zum Beispiel mit Blick auf sich ändernde Lebens­situationen wie Kurzarbeit, Karriere­sprung, Elternzeit oder Trennung, meint Thomas Hentschel.

Sonder­tilgungen drücken die Zinslast mit einem Schlag kräftig nach unten. Auf diese Weise lässt sich ein Zinsanstieg zumindest abfedern. Forward-Darlehen sind eine weitere Option, niedrige Zinsen Jahre im Voraus abzusichern.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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