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Bankrecht und Verbraucherrecht | 04.12.2020

Anschluss­finanzierung für Immobilien

Immobilien­kredite: Restschuld besser schnell tilgen

Was Darlehens­nehmer bei der Anschluss­finanzierung beachten müssen

Wer heute nach einer Anschluss­finanzierung für seine Immobilie sucht, hat es gut, denn die Zinsen sind niedrig. Umso wichtiger ist es, auf möglichst gute Bedingungen zu achten.

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Wer heute einen Kredit­vertrag für eine Immobilie abschließt, profitiert vom aktuell niedrigen Zinsniveau auf dem Markt. Der mit der Bank vereinbarte Zinssatz wird zu Beginn des Vertrages fest­geschrieben und gilt bis zum Ende der Zinsbindung. Das kann - je nach Vertrag - nach 10, 15 Jahren oder noch später sein.

Anschlusskredit für die Restschuld

Ist die Zinsbindung abgelaufen und die Kreditsumme für die Immobilien noch nicht vollständig abgezahlt, bleibt eine Restschuld. Diese muss mit einem Anschluss­kredit bedient werden. Bauherren, die vor Jahren mit einem höheren Zinssatz gestartet sind, können nach Ende ihrer Zinsbindung neu verhandeln und von den aktuell günstigeren Zinssätzen profitieren.

„Das ist ein wichtiger Punkt bei der Immobilien­finanzierung“, sagt Dirk Eilinghoff. „Denn mit der Anschluss­finanzierung beeinflusst der Kunde seine Rate für die nächsten Jahre. Hier fällt die Ent­scheidung, wie lange und zu welchen Kosten er zukünftig finanziert“, erklärt der Experte vom Ratgeber­portal Finanztip. „Es ist also eine gute Gelegenheit, seine Finanzen neu zu ordnen und die Darlehens­rate den aktuellen finanziellen Gegebenheiten anzupassen.“

Vertrag nach zehn Jahren Laufzeit kündbar

Wer einen Vertrag hat, dessen Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft, kann ihn schon vorher kündigen. Laut BGB besteht die Möglichkeit, das Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung zu kündigen. Die Kündigungs­frist beträgt sechs Monate.

Der früheste Zeitpunkt der Kündigung ist nicht immer exakt zehn Jahre nach Vertrags­schluss, sondern kann auch später sein, wenn das Darlehen erst nach Vertrags­schluss vollständig ausgezahlt wurde. „Der vorzeitige Ausstieg lohnt sich im Regelfall, weil die Zinsen vor zehn Jahren noch im Schnitt bei knapp vier Prozent lagen“, so Niels Nauhauser von der Verbraucher­zentrale Baden-Württemberg in Stuttgart.

Je höher die Restschuld ist, desto wichtiger ist es, bei der Anschluss­finanzierung auf günstige Konditionen zu achten. Denn das spart bares Geld. „Es gibt große Unterschiede zwischen den Banken“, beobachtet Nauhauser. „Man kann ein zehn­jähriges Darlehen schon für 0,3 Prozent Zinsen erhalten, während andere Banken dafür aber auch für 1 bis 1,5 Prozent Zinsen nehmen.“

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Kunden können selbst aktiv werden

Kunden sollten nicht warten, bis ihnen ihre Bank ein neues Angebot macht, rät Florian Becker, Geschäfts­führer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. „Besser ist es, ein halbes Jahr vor Ablauf der Zinsbindung ein oder zwei Vergleichs­angebote einzuholen und die eigene Bank darüber zu informieren.“ Das könnte diese dazu animieren, statt eines Standard­angebots bessere Konditionen zu offerieren.

Doch nicht nur ein günstiger Zinssatz ist wichtig. „Da die Bauherren nun schon Erfahrungen mit der Erst­finanzierung gemacht haben, achten sie in der zweiten Runde in der Regel stärker auf höhere und flexible Tilgungs­möglichkeiten“, sagt Florian Becker. „Viele fangen sogar erst mit der Anschluss­finanzierung an, richtig zu tilgen.“ Besser wäre es natürlich, gleich in der ersten Finanzierung hohe Tilgungs­raten zu vereinbaren und in der Anschluss­finanzierung damit weiter­zumachen.

Tilgung flexibel aufstellen

Je höher die Tilgungs­rate, desto früher ist der Kredit abgezahlt. „Man sollte mindestens drei Prozent Tilgung anstreben“, rät Dirk Eilinghoff. Außerdem ist es ratsam, Sonder­tilgungen zu vereinbaren. Dann kann man jährlich eine größere Summe in einem Stück abzahlen, etwa nach Ablauf einer Lebens­versicherung oder bei einer Erbschaft. Diese Möglichkeit sollte man sich offen halten, denn sie beschleunigt die Rück­zahlung. Eine Pflicht zur Sonder­tilgung besteht aber nicht.

Umgekehrt ist es wichtig, sich für Umstände zu wappnen, die eine Finanzierung gefährden könnten. Es kann passieren, dass ein Einkommen durch Kurzarbeit oder Arbeits­losig­keit sinkt. Oder es kündigt sich Nachwuchs an. „Diesen Risiken kann man mit einem Recht auf Wechsel des Tilgungs­satzes vorbeugen. Dann lässt sich die Rate bei Bedarf reduzieren“, so Nauhauser. „Das Recht auf einen Tilgungs­satz­wechsel wird aber auch nicht von allen Banken angeboten, man muss aktiv nachfragen.“

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Forward-Darlehen hilft gegen steigende Zinsen

Niemand weiß mit Sicherheit, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln. Für besonders sicherheitsorientierte Kunden könnte das ein Grund sein, über ein Forward-Darlehen nachzudenken. Das ist gewissermaßen eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Kunden, die erst im nächsten Jahr oder später einen Anschluss­kredit brauchen, können sich das aktuell günstige Zinsniveau gegen einen geringen Aufschlag bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

„Im Moment ist das aber keine gute Idee, denn es gibt keine Anzeichen, dass die Zinsen in den nächsten zwei, drei Jahren substanziell steigen“, so Eilinghoff. Deshalb mache ein Forward-Darlehen im Moment keinen Sinn. „Im Gegenteil, es ist sogar riskant. Denn damit schließt man einen verbildlichen Darlehens­vertrag, für den eine Nicht­abnahme­entschädigung gezahlt werden muss, wenn man ihn aus irgend­welchen Gründen nicht benötigt.“

Bankwechsel ist manchmal der richtige Schritt

Es kann sich durchaus lohnen, für den Anschluss­kredit die Bank zu wechseln. Damit lassen sich möglicher­weise einige tausend Euro sparen. Ob es allerdings der richtige Schritt ist, hängt von den Konditionen und der persönlichen Situation ab. „Der Vorteil der bisher finanzierenden Bank ist, dass sie ihren Kunden genau kennt. Bei ihr läuft die Anschluss­finanzierung in der Regel unkompliziert, die Kredit­würdigkeit wird nicht erneut geprüft“, sagt Eilinghoff.

Bei einem Wechsel muss der Kunde jedoch seine Kredit­würdigkeit bei der neuen Bank nachweisen. „Das kann schwierig werden, wenn sich die finanziellen Verhältnisse verschlechtert haben oder man zum Beispiel in Branchen arbeitet, die gerade stark durch die Corona-Folgen beeinträchtigt sind“, meint er. Wer nicht noch einmal seine finanziellen Verhältnisse detailliert offen legen möchte, bleibt also besser seinem alten Geld­institut treu, selbst wenn die Konditionen etwas ungünstiger sind.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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