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Bankrecht und Verbraucherrecht | 13.01.2022

Baugeld

Immobilien­kredite könnten 2022 teurer werden

Höhere Zinsen 2022 für Immobilien­darlehen wahrscheinlich

Noch ist Baugeld günstig. Die Tendenz fürs neue Jahr dürfte nach oben zeigen. Fragt sich nur, wann die Hypotheken­zinsen steigen und um wie viel. Allzu groß ist der Spielraum nicht, meinen Experten.

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Die Bauzinsen liegen seit Langem auf niedrigem Niveau. Stellt sich die Frage, wohin die Tendenz bei den Finanzierungen 2022 gehen wird: Rauf, runter oder seitwärts? Eine Voraussage kommt einem Blick in die Glaskugel gleich.

Doch es gibt ein paar Orientierungspunkte

Die Entwicklung der Bauzinsen hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Das sind zum einen die konjunkturelle Unsicherheit wegen der Corona-Pandemie und zum anderen die Inflation, die Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie die Rendite von Bundes­anleihen und Pfand­briefen.

In dieser Gemengelage beeinflusst eines das andere: Hohe Inflation bedeutet üblicherweise höhere Zinsen. Die EZB hat aber jüngst keine Zins­schritte für 2022 angekündigt. An der EZB-Linie orientieren sich die Renditen der Bundes­anleihen: Sinkt oder steigt deren Zinsertrag, ziehen die Immobilien­finanzierungen mit.

Corona, Inflation und EZB beeinflussen das Baugeld

Derzeit erbringen Bundes­anleihen Minus­renditen. Markt­beobachter Max Herbst von der gleichnamigen Finanz­beratung glaubt, dass diese Phase irgendwann endet. Die Bundes­anleihe werde sich der null Prozent Rendite nähern. „Und dann haben wir auch leicht steigende Zinsen beim Baugeld“, sagt er.

Jens Tolckmitt, Haupt­geschäftsf­ührer des Verbands der Pfand­brief­banken (vdp), blickt auf die Inflation. Sollte die nicht zurückgehen, habe dies Folgen für die Zinsen langfristiger Kredite.

In diese Kategorie fallen auch Baudarlehen. Sie laufen mindestens zehn Jahre. Unklar ist, wohin und wann sich die Zinsen bewegen werden. Tolckmitt schätzt „zumindest mittelfristig“. Das würde etwa sechs Monaten entsprechen. Herbst tendiert zu Ende 2022, falls die EZB bis dahin den Leitzins anhebt.

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Zinsen bewegen sich in einem schmalen Korridor

Mit großen Sprüngen ist bei den Bauzinsen dennoch kaum zu rechnen. Das gibt das Spannungs­feld zwischen Corona, Inflation und billigem EZB-Geld kaum her. Roland Stecher von der Verbraucher­zentrale Bremen geht von einem „absehbar niedrigen Niveau“ aus.

Michael Neumann, Vorstand des Kredit­vermittlers Dr. Klein prognostiziert: „Die Zinsen werden sich nur in einem schmalen Korridor bewegen.“ Er erwartet genau wie Tolckmitt eine leichte Aufwärts­bewegung. Zahlen nennen die Experten nicht.

Max Herbst hingegen wird konkreter. Denkbar seien etwa 1,5 Prozent für Finanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit. Zum Vergleich: Mitte Dezember 2021 schwankten die besten Angebote zwischen ungefähr 0,6 und 0,71 Prozent. Im Jahres­durch­schnitt waren es vdp-Angaben zufolge 1,2 Prozent.

Über lange Sicht betrachtet, erscheinen die von Herbst für möglich gehaltenen 1,5 Prozent relativ günstig. 2009 lag der Hypotheken­zins im Schnitt noch bei 4,7 Prozent.

Hohe Preise und steigende Zinsen belasten das Budget

Sollten die Zinsen 2022 nach oben gehen, nimmt die monatliche Belastung der Immobilien­käufer zu. Darüber hinaus müssen sie zusätzlich zu den steigenden Darlehens­kosten mit weiter nach oben gehenden Preisen für Bau und Erwerb der eigenen vier Wände rechnen.

Höhere Kaufpreise ziehen höhere Kauf­nebenkosten wie Notar und Grund­erwerb­steuer nach sich. Diese Ausgaben müssen Käufer aus eigener Tasche aufbringen.

Vorerst ist nicht von sinkenden Immobilien­preisen auszugehen. Denn das Angebot an Wohnungen, Grund­stücken und Häusern wird voraussichtlich knapp bleiben. Eine Entspannung sehen Fachleute erst, wenn die von der neuen Bundes­regierung angestrebten 400 000 Neubau­wohnungen pro Jahr auf den Markt kämen. Das könnte den Markt entlasten. In der Folge könnten die Immobilien­preise unter Druck kommen, eventuell stagnieren oder sogar leicht fallen. Das ist jedoch Zukunfts­musik.

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Erwerber brauchen viel Eigenkapital

Um sich den Traum vom Wohn­eigentum zu erfüllen, nehmen Verbraucher in der derzeitigen Niedrigzins­phase immerhin durchschnittlich 310 000 Euro auf. Davon kommen gut 80 Prozent von der Bank. Bis weit ins nächste Jahr hinein werden Darlehens­nehmer aufgrund der Markt- und Zins­situation wahrscheinlich nicht nur mehr Eigen­kapital brauchen, sondern auch höhere Kredit­summen, die das Budget belasten.

Wer sich gegen steigende Bauzinsen wappnen will, hat diverse Möglichkeiten. Dazu gehört die kritische Betrachtung der eigenen Finanzlage. „Nie Spitz auf Knopf rechnen“, warnt Verbraucher­schützer Stecher. Außerdem empfiehlt er, nicht zu viel für die gewünschte Immobilie zu bezahlen.

Vorbeugend sollten angehende Eigentümer sich einen Gutachter an die Seite holen. Dieser schätze den Wert der Immobilie und die Angemessenheit des aufgerufenen Preises ab. Eine andere Option ist, mehr Eigenmittel einzusetzen.

Banken prüfen konservativ

Tolckmitt bringt eine geringere Anfangs­tilgung ins Spiel. Die müsse jedoch gut überlegt sein. „Die rechnerische Laufzeit des Darlehens verlängert sich und der Vermögens­aufbau verlangsamt sich“, beschreibt er die Folgen.

Damit wäre diese Option wohl eher etwas für potenzielle Eigentümer mit vergleichsweise viel Eigen­kapital und geringem Kredit­bedarf.

Zumal die Banken wohl an ihrer „risikoorientierten Kredit­vergabe­politik“ festhalten werden. Will heißen, die Institute erwarten eine auskömmliche Anfangs­tilgung. Die lag 2021 im Schnitt bei rund drei Prozent.

Längere Zinsbindungen prüfen

Außerdem zeichnet sich keine Tendenz zu höheren Beleihungs­ausläufen ab. Damit rückt das Thema Eigen­kapital in den Fokus. „Das ist elementar für Darlehens­nehmer, aber gerade für junge Käufer eine Heraus­forderung“, sagt Neumann. Der lässt sich vielleicht mit einem Zuschuss von Eltern und Großeltern begegnen. Schenkungen, inner­familiäre Darlehen oder elterliche Immobilien als Sicherheit für die eigene Finanzierung helfen, das Eigen­kapital auf­zustocken.

Sowohl bei Erst- als auch Anschluss­finanzierungen sollten Darlehens­nehmer prüfen, ob Laufzeiten über zehn Jahre hinaus lohnen. Das mindert das Risiko beim Zins und gibt mehr Planungs­sicherheit. Auch Voll­tilger­darlehen können nach Einschätzung von Baugeld­experten eine Überlegung wert sein.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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