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Immobilienrecht und Verbraucherrecht | 01.10.2018

Immobilien-Leibrente

Immobilienverkauf mit lebenslangem Wohnrecht: Für wen sich eine Leibrente lohnt

Immobilien-Leibrente ermöglicht weiteres Bewohnen des Eigenheims bei gleichzeitigem Erhalt von Geld für das Haus

Wette auf den Tod, nennen es die einen, einen Weg um sich im Rentenalter Wünsche zu erfüllen ist es für die anderen: Bei der Leibrente verkaufen Senioren ihr Eigenheim, bleiben aber trotzdem in der Immobilie wohnen.

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Aus der vertrauten Umgebung wollen viele Rentner nicht wegziehen. Eine Immobilien-Leibrente ermöglicht ihnen, weiter im Eigenheim zu wohnen und gleichzeitig Geld für das Haus zu bekommen. Das Modell will aber gut durchdacht sein.

Option für Rentner mit schuldenfreier Immobilie

Im Vergleich zu angelsächsischen Ländern ist die Immobilien-Leibrente in Deutschland kaum bekannt. Lediglich in der Landwirtschaft hat sie Tradition: Wird der Betrieb komplett an einen Nachfolger übergeben, sichert dieser seinem Vorgänger die Altersvorsorge, indem er ihm eine monatliche Leibrente zahlt. Ansonsten wird das Modell hierzulande wenig genutzt, sagt Dirk Ulbricht, Direktor des Instituts für Finanzdienstleistungen (iff) in Hamburg.

Laut Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen, ist dies eine Option für Rentner mit möglichst schuldenfreier Immobilie, „die wohnen bleiben wollen, keine nahestehenden Erben haben“ und finanziell flüssig sein wollen, um sich etwa Träume zu erfüllen.

Zwei Varianten der Leibrente

Es gibt zwei Varianten der „Rente aus Stein“. Bei der Umkehrhypothek wird die Immobile mit einem Kredit belastet und das monatliche Zubrot aus diesem Darlehen finanziert. Diese Variante kommt in Deutschland nicht mehr vor. „Der Gedanke an den Kredit belastet die Menschen emotional zu stark“, erklärt Dirk Ulbricht. Und es gibt das klassische Leibrenten-Modell. Dabei verkauft der Eigentümer seine selbstgenutzte Immobilie an ein Unternehmen. Statt des Kaufpreises erhält der Senior eine regelmäßige Zahlung. „Das Geld kommt entweder monatlich bis zum Lebensende aufs Konto, oder es fließt in Kombination mit einer Einmalzahlung“, erläutert Dirk Ulbricht.

Das Modell ist vergleichbar mit einem Hausverkauf auf Raten. Der Ruheständler darf aber weiter in seiner Immobilie wohnen. Der Käufer räumt ihm vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht ein. „Rente und Wohnrecht werden in der Regel im Grundbuch eingetragen und sind damit rechtlich abgesichert“, sagt Dirk Ulbricht.

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Vereinbarung mit Mindestlaufzeit für Auszahlphase ratsam

Die Höhe der Leibrente richtet sich nach dem Wert der Immobilie sowie dem Alter und dem Geschlecht der Verkäufer. Grundsätzlich gilt: „Je älter der Eigentümer, desto höher die monatlichen Zahlungen“, sagt eine Sprecherin des Anbieters Deutsche Leibrenten Grundbesitz. Frauen kommen meistens schlechter weg, weil sie statistisch gesehen länger leben als Männer. Grundsätzlich erlischt die Leibrente mit dem Tod des Rentners. Stirbt der ehemalige Eigentümer wenige Jahre nach dem Abschluss des Vertrags, hat er im Prinzip draufgezahlt - der Käufer profitiert. Deshalb nennen manche das Modell auch Wette auf den Tod.

Annabel Oelmann und Dirk Ulbricht empfehlen Senioren deshalb, eine Mindestlaufzeit für die Auszahlphase zu vereinbaren - drei, fünf oder zehn Jahre. Kommt es innerhalb dieser Zeit zum Todesfall, erhalten die Erben das Geld. Solche Vereinbarungen haben einen Nachteil: Für Käufer sind sie ein kalkulatorisches Risiko, dies geht oft zu Lasten der Rentenhöhe.

Anbieter arbeiten mit Mindestalter

Mit Blick auf die Kosten arbeiten Anbieter oft mit einem Mindestalter. Interessenten sollten laut iff mindestens 65 Jahre alt sein. Die kirchliche Stiftung Liebenau aus Baden-Württemberg nimmt Kunden ab 65 Jahren, die Deutsche Leibrenten Grundbesitz ab 70 Jahren. Beide Anbieter sind bundesweit aktiv.

Den Wert der Immobilie ermitteln Gutachter, die häufig der Käufer bestellt. Verbraucherschützer raten, deren Bewertung auf jeden Fall zu prüfen oder gleich einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen. Der Wert des Hauses wird mit dem Faktor Restlebenserwartung in Bezug gesetzt. Die monatlich zu erwartende Leibrente ist häufig eine dreistellige Summe, im Idealfall ist der Betrag vierstellig.

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Nachteil: Fehlende allgemeine Vertragsstandards

Die Kombination aus Wohnen bleiben und zu Lebzeiten noch Geld für die Immobilie zu bekommen, sieht Annabel Oelmann als Vorteil der Leibrente. Ein Nachteil sei, „dass wichtige Fragen oft nicht eindeutig in den Verträgen geklärt sind.“ Es fehlen allgemeine vertragliche Standards.

Verkäufer und Käufer müssen Details individuell aushandeln: Wer kommt etwa für anfallende Renovierungen und Instandhaltungen auf, so lange die Alt-Eigentümer das Haus bewohnen? Ehepaare sollten bedenken, was nach dem Tod eines Partners passiert: Muss der andere dann raus? Was gilt beim Umzug ins Altenheim? Wird die Rente weiter ausgezahlt oder der ausstehende Wert des Wohnrechts? Darf das Haus vermietet werden?

Auch Privatleute können eine Leibrente abmachen

Neben den wenigen unternehmerisch tätigen Anbietern können auch Privatleute eine Leibrente untereinander abmachen. Ein solcher Deal im Freundes- und Verwandtenkreis birgt eine Menge Konfliktpotenzial und hat einen Beigeschmack: „Da freut man sich, wenn der Opa stirbt.“

Quelle: dpa/DAWR/ab
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