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Kaufrecht, Verbraucherrecht und Vertragsrecht | 22.12.2022

Immobilien­verkauf

Immobilien­verkauf ohne Makler

Aufgaben und Fallen für Eigentümer

Eigentümer und Eigen­tümerinnen können den Verkauf ihrer Immobilie ohne Makler durchziehen. Sie brauchen für das Vorhaben Geduld, gute Nerven und Gespür für den Markt.

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Selber­machen oder einen Makler beauftragen? Diese Frage steht im Raum, sobald der Verkauf der eigenen vier Wände beschlossen ist. Für den Verkauf ohne professionelle Unterstützung spricht vor allem das Kosten­argument: Es fällt keine Provision an. Wer ohne Makler verkauft, spart also seinen Anteil an dessen Honorar. Dafür müssen Eigentümer und Eigen­tümerinnen aber einiges an Arbeit, Absicherung und Überwindung leisten.

Offenheit als Schutz vor Haftungsrisiken

Die erste Hürde, die bedacht werden sollte, hat aber nichts mit Formalien zu tun, sondern mit Emotionen. Es ist die enge Verbundenheit mit dem Familien­heim. Oftmals verstelle sie den für die Einschätzung des Marktwerts notwendigen neutralen Blick, sagt Detlev Schmidt, der von Cuxhaven aus sowohl private Immobilien­verkäufer als auch Käufer coacht.

„Man macht die Augen zu vor Fehlern und Mängeln oder hängt an bestimmten Dingen“, sagt er. Dies führe zu preislichen Fehl­einschätzungen. Schmidts Tipp: Auf Distanz gehen, alles selbstkritisch betrachten und Problem­felder, etwa alte Heizungen oder Feuchtigkeit, realistisch berücksichtigen und den Interessenten offenlegen. Noch besser sei, Defizite zu beheben.

Auf diese Weise können Eigen­tümerinnen und Eigentümer auch ihre Haftungs­risiken reduzieren. Zum Beispiel kann das Verschweigen von Mängeln einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs zufolge zur Zahlung von Schaden­ersatz führen (Az. V ZR 133/21). Um nicht in rechtliche Fallen zu tappen, rät Schmidt außerdem zu korrekten Angaben im Exposé. Darunter fallen in erster Linie die Wohn- und Grundstücks­fläche und der Energie­ausweis.

Unterlagen rund um die Immobilie zusammentragen

Die für ihr Vorhaben notwendigen Unterlagen müssen Verkaufs­willige selbst beschaffen. Erforderlich sind unter anderem Grundbuch­eintrag, Flurkarte, Baulasten­verzeichnis, Belege für Reparaturen, Rechnungen und Garantien. Bei Eigentums­wohnung kommen die Protokolle der Eigentümer­versammlung, Teilungs­erklärung und Gemein­schafts­ordnung hinzu. Optimal sollte alles zehn Jahre rückwirkend vorliegen. Das Zusammentragen ist langwierig, bei Behörden­gängen kann es Wochen kosten.

Die Dokumente werden Kauf­interessenten während der Besichtigung zur Einsicht­nahme angeboten. Mit dieser Transparenz „leisten Verkäufer einen großen Beitrag, um selbst aus der Haftung zu kommen“, sagt Schmidt. Denn schaut der Interessent nicht rein, kann das im Streitfall zu seinen Lasten gehen. Schlampige Unterlagen drohen dagegen, zum Bumerang zu werden. Erwerber könnten sie zum Anlass nehmen, „nachträglich den Kaufpreis zu drücken oder die Rück­abwicklung zu verlangen, um von den derzeit sinkenden Markt­preisen zu profitieren“.

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Im Winter planen, im Frühjahr verkaufen

Den Wert der Immobilie einzuschätzen, ist mit die schwierigste Aufgabe beim Verkauf ohne Makler. Orientierung bieten Inserate vergleich­barer Objekte in Print- und Online­medien, Verkaufs­platt­formen und ein Blick in die Schau­fenster von Maklern und Banken. Wer eine fundierte Wert­ermittlung möchte, zieht einen Gutachter hinzu.

Zur Vermarktung gehört die ansprechende Präsentation im Exposé. Um dessen Erstellung müssen sich Privat­verkäufer selbst kümmern. Vorsicht bei Bildern: Retuschierte Fotos können einen falschen Eindruck vom Objekt vermitteln. Das ist rechtlich riskant.

Fachleute halten das freundliche Frühjahr als günstigere Verkaufs­zeit als den trüben Winter. Der wiederum eignet sich zur Vorbereitung: anstreichen, reparieren, entrümpeln, damit die Immobilie bei Besichtigungen attraktiv erscheint. Verkäufer können die dunkle Jahreszeit auch zum Üben von Verhandlungen und Besichtigungen nutzen. Falls jemand sich unsicher ist, bleibt Luft, sich aus dem Familien- oder Freundes­kreis Unterstützer mit kauf­männischer und rechtlicher Erfahrung oder Verhandlungs­geschick an die Seite zu holen.

Den Verkauf finanziell und notariell absichern

Die Prüfung der Bonität ist üblicherweise Teil der Makler­aufgabe, die ohne an Eigentümern und Eigen­tümerinnen hängen­bleibt. „Sie sollten sich die Finanzierungs­bestätigung der Bank oder den Eigenkapital­nachweis ansehen“, empfiehlt die Nürnberger Notarin Susanne Herrler. Sie und ihre Kollegen setzen unter anderem den Kaufvertrag auf und agieren als neutrale Instanz zwischen Verkäufer und Erwerber. Notare kümmern sich etwa auch um die Umschreibung im Grundbuch.

Darüber hinaus stellen sie den Kaufpreis fällig, indem sie dem Käufer die sogenannte Fälligkeits­mitteilung schicken. Den Eingang des Geldes auf ihrem Konto müssen Verkäufer selbst prüfen. Die Notarin nennt zwei Absicherungs­instrumente: „Die Schlüssel­übergabe erfolgt, wenn das Geld da ist. Danach erfolgt auch erst die Grundbuch­umschreibung.“

Sie warnt davor, die Schlüssel vorab heraus­zugeben. Gibt es dennoch solche Absprachen, tragen Notare einen Risiko­hinweis in den Kaufvertrag ein. Im Kaufvertrag können auch Modalitäten rund um den Auszug geregelt sein. Verkaufende Eigentümer sollten daran denken, dass sie zu dem Datum eine neue Bleibe brauchen und ausreichend Zeit zur Suche einplanen.

Den Notar können sowohl Verkäufer wie Erwerber vorschlagen. Meistens sprechen sie sich ab. „In der Praxis ist es dann oft so, dass der Verkäufer das Verfahren in Gang setzt“, sagt Herrler. Der Käufer zahlt in der Regel die Notar­gebühr.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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