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Zieht der Heizungstausch jetzt eine Mieterhöhung nach sich oder tut er das nicht? Für Laien eine nicht ganz einfach zu beantwortende Frage. Für Mietrechtsexperten entscheidet sie sich aber eben genau hierin: Handelt es sich bei dem Tausch um eine Modernisierung oder eine Instandsetzung?
Denn für die Instandhaltung und deren Kosten ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter über die sogenannte Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen - höchstens jedoch acht Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr. Doch wann handelt es sich nun um welche Form der Renovierung?
Mach ganz: Instandsetzung, mach besser: Modernisierung
Um Maßnahmen zur Instandhaltung handelt es sich, wenn sie dem Erhalt oder der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit einer Heizung dienen. „Modernisierungen sind Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen oder die helfen, Energie einzusparen“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund.
Tauscht ein Vermieter zum Beispiel die Heizung aus und erspart sich damit fällige Instandhaltungsarbeiten, so müssen diese eingesparten Kosten anteilig abgezogen werden. Auch wenn Instandhaltungsarbeiten im Zuge der Modernisierung mit erledigt werden, bleiben diese Kosten bei der Mieterhöhung außen vor.
Vermieter haben bei Umlage Nachweispflicht
„Die eingesparten und von den Modernisierungskosten abzuziehenden Instandhaltungsanteile müssen geschätzt werden und sind nachvollziehbar darzulegen“, sagt Jutta Hartmann. Um den Abzug ermitteln zu können, müsse man das Anschaffungsdatum, das Datum des Tauschs und die übliche technische Lebensdauer der Heizung kennen. Anhaltspunkte für die Lebensdauer lieferten laut Hartmann zum Beispiel Tabellenwerke von Sachverständigen oder Architekten.
Erhöht ein Vermieter nach einem Heizungstausch die Miete, ist er laut Hartmann darlegungs- und beweispflichtig, dass die Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen, dass die Höhe der umlagefähigen Kosten stimmt und dass „die der Mieterhöhung zugrundeliegenden Kosten nicht auf der Erhaltung dienenden Maßnahmen beruhen“. Wer bei der Ãœberprüfung der Modernisierungsmieterhöhung Hilfe braucht, kann sich zum Beispiel an einen örtlichen Mieterverein oder eine Verbraucherzentrale wenden.
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