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Mietrecht | 07.10.2022

Instand­setzung oder Modernisierung

Ist Heizungs­tausch Instand­setzung oder Modernisierung?

Miet­erhöhung nach Heizungs­tausch ist darlegungs- und beweis­pflichtig

Instand­setzung oder Modernisierung? Was auf den ersten Blick womöglich nach Erbsen­zählerei klingen mag, kann für Mieterinnen und Mieter einen bedeutenden Unterschied machen - im Geldbeutel.

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Zieht der Heizungs­tausch jetzt eine Miet­erhöhung nach sich oder tut er das nicht? Für Laien eine nicht ganz einfach zu beantwortende Frage. Für Mietrechts­experten entscheidet sie sich aber eben genau hierin: Handelt es sich bei dem Tausch um eine Modernisierung oder eine Instand­setzung?

Denn für die Instand­haltung und deren Kosten ist grund­sätzlich der Vermieter zuständig, nur Kosten für Modernisierungs­maßnahmen können Vermieter über die sogenannte Moderni­sierungs­miet­erhöhung auf die Mieter umlegen - höchstens jedoch acht Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr. Doch wann handelt es sich nun um welche Form der Renovierung?

Mach ganz: Instandsetzung, mach besser: Modernisierung

Um Maßnahmen zur Instand­haltung handelt es sich, wenn sie dem Erhalt oder der Wieder­herstellung der Funktions­fähigkeit einer Heizung dienen. „Modernisierungen sind Baumaßn­ahmen, die den Gebrauchs­wert der Mietsache erhöhen oder die helfen, Energie einzusparen“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund.

Tauscht ein Vermieter zum Beispiel die Heizung aus und erspart sich damit fällige Instand­haltungs­arbeiten, so müssen diese eingesparten Kosten anteilig abgezogen werden. Auch wenn Instand­haltungs­arbeiten im Zuge der Modernisierung mit erledigt werden, bleiben diese Kosten bei der Miet­erhöhung außen vor.

Vermieter haben bei Umlage Nachweispflicht

„Die eingesparten und von den Modernisierungs­kosten ab­zuziehenden Instandhaltungs­anteile müssen geschätzt werden und sind nachvollziehbar darzulegen“, sagt Jutta Hartmann. Um den Abzug ermitteln zu können, müsse man das Anschaffungs­datum, das Datum des Tauschs und die übliche technische Lebensdauer der Heizung kennen. Anhalts­punkte für die Lebensdauer lieferten laut Hartmann zum Beispiel Tabellen­werke von Sachverständigen oder Architekten.

Erhöht ein Vermieter nach einem Heizungs­tausch die Miete, ist er laut Hartmann darlegungs- und beweis­pflichtig, dass die Voraus­setzungen für die Miet­erhöhung vorliegen, dass die Höhe der umlagefähigen Kosten stimmt und dass „die der Miet­erhöhung zugrundeliegenden Kosten nicht auf der Erhaltung dienenden Maßnahmen beruhen“. Wer bei der Über­prüfung der Moderni­sierungs­miet­erhöhung Hilfe braucht, kann sich zum Beispiel an einen örtlichen Mieter­verein oder eine Verbraucher­zentrale wenden.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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