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Kaufrecht, Verbraucherrecht und Vertragsrecht | 25.02.2020

Immobilien­kauf

Kein Immobilien­kauf ohne Grundbuch­einsicht

Grundbuch zeigt Eigentums­verhältnisse und Lasten auf einen Blick an

Über das neu gekaufte Grundstück laufen ständig Nachbarn? Die Bank meldet sich wegen einer Hypothek des alten Eigen­tümers? Um Überraschungen zu vermeiden, sollte das Grundbuch gut geführt sein.

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Wer eine Immobilie kauft oder erbt, für den wird das Grundbuch interessant. Das öffentliche Register für Grund­stücke wird von den Amts­gerichten geführt. Es enthält Informationen über den Eigentümer und über eventuelle Belastungen des Grundstücks. „Damit können sich interessierte Kreise schnell und verlässlich über die Rechts­verhältnisse an einem Grundstück informieren“, sagt Martin Thelen von der Bundes­notar­kammer.

Wer hat Einblick ins Grundbuch?

„Nur Personen, die ein berechtigtes Interesse haben, dürfen das Grundbuch einsehen“, erklärt Norbert Schönleber von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein. Das sind erst einmal die Eigentümer. Auch Nachbarn können dazu zählen, wenn für sie im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, zum Beispiel ein Wegerecht.

Wer dagegen heraus­finden möchte, wem ein interessantes Grundstück gehört, hat kaum eine Chance. „Potenzielle Käufer haben nicht per se einen Anspruch“, stellt Martin Thelen klar. „Erst, wenn sie nachweisen können, dass sie Kauf­vertrags­verhandlungen mit dem Verkäufer aufgenommen haben, besteht ein berechtigtes Interesse.“

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch gliedert sich in das Bestands­verzeichnis und drei Abteilungen:

  • Bestands­verzeichnis: Im Bestands­verzeichnis werden Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschafts­art und Lage sowie Größe des Grundstücks aufgeführt. Neben Grund­stücken sind im Bestands­verzeichnis auch Mit­eigentums­anteile an einem anderen Grundstück eingetragen, das zum Beispiel als gemeinsamer Weg zu mehreren Grund­stücken genutzt wird.

Außerdem stehen im Bestands­verzeichnis sogenannte Herrsch­vermerke. Sie weisen auf Rechte hin, die zugunsten des Grundstücks bestehen. Das kann zum Beispiel das Wegerecht sein, ein anderes Grundstück durchqueren zu dürfen. Das Gegenstück findet sich bei diesem anderen Grundstück in Abteilung II.

  • Abteilung I: Wer wissen will, wem das Grundstück gehört und warum dieser Eigentümer eingetragen wurde, wird in Abteilung I fündig.

  • Abteilung II: Dienst­barkeiten wie Wege- und Leitungs­rechte sowie Nießb­rauchs- und Wohnungs­rechte oder Vorkaufs­rechte sind in Abteilung II nieder­gelegt. Hier finden sich auch sogenannte Vermerke. Diese weisen auf bestimmte Umstände hin, die außerhalb des Grundbuchs eingetreten sind und sich - meist negativ - auf das Grundstück auswirken. Das kann beispiels­weise die Anordnung einer Zwangs­versteigerung sein oder die Lage in einem Sanierungs­gebiet.

Wer ein Grundstück gewissermaßen für den Käufer sichern möchte, trägt in Abschnitt II eine Auflassungs­vormerkung ein. „Damit sind künftige Grundbuch­eintragungen blockiert. Alle nach ihr ein­getragenen Veränderungen, wie zum Beispiel Belastungen, sind dem Käufer gegenüber unwirksam“, erklärt Kent Wilhelmi vom Bauherren-Schutzbund.

  • Abteilung III: Auch Abteilung III ist für die Abwicklung eines Grundstücks­kaufs wichtig. Denn hier finden sich die Grundpfand­rechte, also insbesondere Grund­schulden und Hypotheken.

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Warum sollten Käufer bei Grundpfandrechten aufpassen?

„Die finanzierenden Banken lassen zur Absicherung ihrer Kredite üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Würde ein Käufer die Immobilie erwerben, ohne dass diese Grundschuld des Vor­eigentümers gelöscht ist, müsste er diese Schuld selbst tragen, da das Grundstück dafür haftet“, sagt Kent Wilhelmi.

Der be­urkundende Notar trägt dafür Sorge, dass die Grundschuld im Zug der Abwicklung des Kauf­vertrags aus Abteilung III gelöscht wird und der Käufer ein möglichst lasten­freies Eigentum erwirbt, so Kent Wilhelmi.

Wie wird das Grundbuch verändert?

Damit ein Eintrag ins Grundbuch kommt, muss ein Berechtigter dies beim Grund­buchamt beantragen. Das kann jeder, der von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten der Eintrag ist, sagt Norbert Schönleber.

„Ein häufiger Fall ist die Löschung einer Grundschuld nach Rück­zahlung des Darlehens“, beschreibt Martin Thelen. Die Bank muss dafür eine notariell beglaubigte Löschungs­bewilligung erteilen. Anschließend stimmt der Eigentümer der Löschung in notariell beglaubigter Form zu und beantragt die Löschung. Der Notar reicht dann Löschungs­bewilligung und Antrag beim Grund­buchamt ein.

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Quelle: dpa/DAWR/ab
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