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Mietrecht | 26.01.2021

Besichtigungs­recht

Kein grund­sätzliches Besichtigungs­recht für Vermieter

Keine Besichtigung ohne konkreten und berechtigten Grund

Mieter haben ein Besitzrecht an ihrer Mietsache. Sie können damit bestimmen, wer die Wohnung oder das Haus betreten darf. Selbst dem Vermieter dürfen sie im Zweifel den Zugang verwehren.

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Ein generelles Besichtigungs­recht von Vermietern gibt es nicht. Mieter müssen nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten die Besichtigung ihrer Wohnung oder des gemieteten Hauses gestatten.

Besichtigungsklausel unwirksam

Nach Angaben des Deutschen Mieter­bundes (DMB) ist eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein generelles Besichtigungs­recht zum Beispiel alle ein bis zwei Jahre einräumt, unwirksam.

Möchte der Vermieter die Wohnung besichtigen, benötigt er dafür vielmehr einen konkreten, sachlichen Grund. Dies kann laut Mieterbund ein bevor­stehender Verkauf, ein bevor­stehender Mieter­wechsel oder auch ein vorhandener Mangel sein.

Fotos sind zulässig

Ist die Wohnung mangelhaft, muss der Vermieter den Mangel beseitigen. Informiert der Mieter seinen Vermieter über den Mangel, so ist der Vermieter verpflichtet, diesem nachzugehen - und daher ist er dann auch berechtigt, den Mangel zu besichtigen.

Dieses Besichtigungs­recht kann die Mitnahme eines fach­kundigen Dritten recht­fertigen, sofern der Vermieter selbst nicht fachkundig ist. Zudem darf der Vermieter dabei ein Diktier­gerät verwenden und Fotos machen, soweit nicht Personen fotografiert werden und es einen plausiblen Grund für das Anfertigen der Fotos gibt - so hat es das Amtsgericht Hamburg entschieden (Az.: 49 C 173/20). Ein plausibler Grund kann die Dokumentation eines veränderten Zustandes sein.

Der Vermieter muss die Besichtigung grund­sätzlich rechtzeitig ankündigen. Bei berufstätigen Mietern bedeutet rechtzeitig: in der Regel mindestens drei bis vier Tage vor dem geplanten Termin. Außerdem muss er den Grund für die Besichtigung angeben.

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Termin zu üblichen Zeiten

Der Termin darf nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden. Angemessen sind beispiels­weise Termine an Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr sowie zwischen 16.00 und 18.00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen darf eine Besichtigung nur in Ausnahme­fällen stattfinden.

In der Regel genügt der berufstätige Mieter seiner Pflicht, wenn er Besichtigungen dreimal monatlich zwischen 19.00 und 20.00 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten ermöglicht.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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