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Mietrecht | 14.10.2019

Klein­reparaturen

Klare Regeln für Klein­reparaturen: Wann Mieter Klein­reparaturen in der Wohnung bezahlen müssen

Klein­reparatur­klausel muss sich auf Schäden von häufig genutzten Teilen beschränken

Geht etwas in der Wohnung kaputt, steht die Frage im Raum: Wird es jetzt teuer? Dabei gibt es im Mietrecht klare Regeln für Klein­reparaturen. Mieter müssen aber größere Schäden verhindern.

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Es sind die kleinen Ärgernisse des Alltags: Der Wasserhahn tropft, das Fenster lässt sich nicht richtig schließen, die Klingel an der Wohnungs­tür ist defekt. Wer ist in einer Mietwohnung für die Reparatur solcher Dinge zuständig? Und wo liegt die Grenze zwischen einer Klein­reparatur und normaler Instand­haltung?

Was ist eine Kleinreparatur?

Für die laufende Instand­haltung der Mietwohnung ist nach dem Gesetz grund­sätzlich der Vermieter zuständig. Der Mieter muss ihn über Mängel oder Defekte informieren. Dann hat sich der Vermieter um die un­verzügliche Beseitigung beziehungs­weise Reparatur zu kümmern. „Kleinere Instand­haltungen können aber vertraglich dem Mieter auferlegt werden“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mieter­vereins zu Hamburg.

Allerdings darf nicht jede kleine Reparatur auf den Mieter abgewälzt werden. „Infrage kommen nur Reparaturen an Gegenständen, auf die der Mieter häufig und direkten Zugriff hat, also beispiels­weise ein tropfender Wasserhahn, ein kaputter Licht­schalter oder eine defekte WC-Spülung“, betont Gerold Happ vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Und es gibt Obergrenzen für die Kosten von Klein­reparaturen.

Wie teuer dürfen Kleinreparaturen sein?

„Das ist nicht ganz exakt geregelt“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeits­gemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalts­verein. Die Rechtsprechung dazu habe sich nicht auf eine einheitliche Summe geeinigt. „Eine Faustformel besagt, dass die Mieter über ein Jahr hinweg nicht mehr als eine Monatsmiete für Klein­reparaturen aufwenden müssen. Und eine einzelne Reparatur darf nicht wesentlich teurer sein als 100 Euro.“

Wie hoch diese Summen im konkreten Fall sind, steht im Mietvertrag. „Sollten die Kosten höher sein als diese Obergrenze, dann muss der Mieter gar nichts bezahlen“, ergänzt Gerold Happ. In diesem Fall trägt der Vermieter die gesamten Reparatur­kosten allein. Klauseln, nach denen Mieter Teil­beträge bis zur Höchstg­renze von circa 100 Euro zahlen sollen, sind unwirksam.

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Was, wenn der Vermieter die Bezahlung einer Reparatur verlangt?

Mieter sollten die Rechnung nicht ohne Prüfung begleichen. „Weil die Reparaturen grund­sätzlich vom Vermieter zu zahlen sind, sollte der Mieter zunächst nachfragen, worauf der Vermieter seine Forderung stützt“, rät Siegmund Chychla.

Bezieht sich der Vermieter dann auf eine Klein­reparatur­klausel im Mietvertrag, muss geprüft werden, ob die Regelung wirksam ist oder nicht. „Unserer Erfahrung nach sind in nahezu allen Miet­verträgen, die bis Ende der 80er Jahre abgeschlossen wurden, diese Klauseln ungültig.“

Wann sind Kleinreparaturklauseln ungültig?

Immer dann, wenn sie die Mieter unangemessen benachteiligen. „Zum Beispiel werden oft Dinge in Rechnung gestellt, auf die der Mieter gar keinen direkten und regel­mäßigen Zugriff hat“, so Siegmund Chychla. Oder es wird gefordert, dass der Mieter die Sache selbst reparieren muss, mit allen Konsequenzen der Gewähr­leistung. Oder die Höchstg­renze für Klein­reparaturen wird deutlich überschritten.

Unwirksam sind auch Ver­einbarungen, die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen. „In solchen Fällen entfallen die ungültigen Klauseln ersatzlos, und der Mieter muss gar nichts zahlen“, erklärt Siegmund Chychla.

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Wer muss den Handwerker beauftragen?

Den Auftrag an den Handwerker muss grund­sätzlich der Vermieter erteilen. Eine Vertrags­klausel, die den Mieter dazu verpflichten soll, wäre ebenfalls unwirksam.

Ist es ratsam, als Mieter Kleinreparaturen selbst zu erledigen?

„Grund­sätzlich ist es nicht zu empfehlen, dass die Klein­reparaturen durch die Mieter vorgenommen werden“, meint Siegmund Chychla. In vielen Fällen fehle es schon an der Fach­kenntnis. Hinzu kommt, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter in Gewähr­leistung für die fachgerechte Ausführung der Reparatur zu angemessenen Kosten kommt. „Eine Klausel, die Mieter zur Ausführung von Reparaturen verpflichtet, ist ohnehin unwirksam.“

Wann müssen Mieter unbedingt aktiv werden?

„Der Mieter ist verpflichtet, alle Maßnahmen zu treffen, um größere Schäden zu verhindern“, sagt Gerold Happ. Tropft der Wasserhahn nicht nur, sondern es sprudelt das Wasser in großen Mengen heraus, muss er den Haupthahn schließen. Danach genügt es aber, wenn er den Vermieter informiert, der seinerseits einen Handwerker oder den Notdienst beauftragt. Erreicht er den Vermieter nicht, kann der Mieter in einer Not­situation die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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