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Immobilienrecht und Steuerrecht | 20.09.2017

Modernisierung

Kosten für Modernisierungen in vermieteter Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden

Ausnahmen gibt es bei Einbau­küchen

Wer eine Immobilie vermietet, investiert oft auch Geld in die Modernisierung. An den Kosten können Eigentümer grund­sätzlich auch das Finanzamt beteiligen. Wie schnell sich die Ausgaben steuerlich auswirken, hängt unter anderem davon ab, was erneuert wurde.

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Aufwendungen für Erneuerungen von Einrichtungen oder Anlagen in Immobilien gelten als Erhaltungsaufwand

grund­sätzlich gilt: Aufwendungen für die Erneuerung von Einrichtungen oder Anlagen in Immobilien gelten als Erhaltungs­aufwand. Das heißt: „Diese Kosten sind sofort in voller Höhe als Werbungs­kosten abziehbar, wenn mit der Immobilie Vermietungs­einkünfte erzielt werden“, erklärt Uwe Rauhöft vom Bundes­verband Lohn­steuerhilfe­vereine (BVL) in Berlin. Allerdings gilt das nicht mehr für Einbau­küchen.

Ausgaben für Küchen müssen über Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden

Der Grund: Der Bundes­finanz­hof bewertet eine Einbau­küche nun als eigen­ständiges und einheitliches Wirtschafts­gut (Az.: IX R14/15). Die Ausgaben für die Küche müssen deshalb über einen Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden.

Spüle und Herd können als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand berücksichtigt werden

„Bei Erst­veranlagungen bis einschließlich des Veranlagungs­zeit­raumes 2016 darf die alte Rechts­auffassung auf Antrag des Steuer­pflichtigen zugrunde gelegt werden“, erklärt Rauhöft. Die neue Spüle und der neue Herd können als sofort abzugs­fähiger Erhaltungs­aufwand berücksichtigt werden. Ab dem Veranlagungs­jahr 2017 ist dann die zehnj­ährige Abschreibungs­dauer zu berücksichtigen. Dies gilt sowohl für die erstmalige Anschaffung als auch für die Erneuerung einer Küche.

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Für Mikrowellen gilt sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand

Allerdings liegt weiterhin sofort abziehbarer Erhaltungs­aufwand vor, wenn einzelne Teile der Einbau­küche ersetzt werden, zum Beispiel die eingebaute Mikrowelle. „Von einer Einbau­küche sind sogenannte Küchen­zeilen zu unter­scheiden, die jederzeit woanders aufgestellt werden könnten und deren einzelne Bestand­teile auch getrennt nutzbar wären“, erläutert Rauhöft. Für diese Küchen bleibt es bei der bisherigen Rechtslage.

Separat stehender Kühlschrank ist nach wie vor gesondert abzuschreiben

Gleiches gilt für elektrische Geräte, wenn die Anschaffungs­kosten netto die Grenze von 410 Euro nicht übersteigen. Geräte, die nicht in die Küche integriert sind, wie beispiels­weise ein separat stehender Kühls­chrank, sind nach wie vor stets gesondert abzuschreiben.

Quelle: dpa/DAWR/kg
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