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Bauplanungsrecht und Baurecht | 22.07.2019

Immobilien­finanzierung

Kosten­fallen vermeiden: Finanzierungs­plan gibt Bauherren mehr Sicherheit

Wertvollen Tipps zur Bau­finanzierung

Bauen ist kostspielig. Um die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen, sollten Bauherren einen Plan aufstellen. Einige Kosten­fallen lassen sich so schon im Vorfeld erkennen.

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Bauen wird meist teurer als gedacht. Es sind nicht nur Extra­wünsche der Bauherren wie die teuren Fliesen im Bad oder die hochwertige Küche, die zusätzlich zu Buche schlagen. Mangelhafte Arbeiten auf der Baustelle oder die Insolvenz des mit dem Bauvorhaben beauftragten Unternehmens können jedes Vorhaben ins Wanken bringen.

Auf die richtige Finanzierung kommt es an

„Ist dann die Bau­finanzierung nicht großzügig genug angesetzt, droht eine Finanzierungs­lücke“, warnt Rechtsanwalt Philip Pürthner, Mitglied der Arbeits­gemeinschaft für Bau- und Immobilien­recht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwalt­verein. „Das bedeutet eine teure Nach­finanzierung oder, im schlimmsten Fall, sogar einen Baustopp“.

„Der Finanzplan kann auch durch Zusatz­kosten in Gefahr gebracht werden, die durch nicht erkannte Posten im Bauvertrag entstehen“, sagt auch Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin.

Kostenfalle Keller

Oft ist zum Beispiel das Baugrund­gutachten nicht Bestandteil des Bau­vertrages. Aber es ist notwendig, denn ein Keller lässt sich erst seriös planen und kalkulieren, wenn der Baugrund bekannt ist. Und ein schwieriger Baugrund kann den Keller um bis zu 40.000 Euro verteuern, im Extremfall sogar noch mehr. „Wenn dieses Geld nicht eingeplant war, muss der Bauherr es zusätzlich zu seinen Monatsraten aufbringen.“

Eine Kostenfalle können auch Bereit­stellungs­zinsen sein. „Wer selbst baut oder bauen lässt, kann zu Beginn nur schwer einschätzen, ob die Arbeiten wie geplant verlaufen und wann Teil­beträge des Bau­darlehens tatsächlich gebraucht werden“, sagt Florian Becker, Geschäfts­führer des Bauherren-Schutzbunds. Wird das Geld nicht abgerufen, verlangt die Bank nach einigen Monaten Bereit­stellungs­zinsen, die fast immer bei 3 Prozent pro Jahr liegen. Das bedeutet: Wer 100.000 Euro ein Jahr lang nicht nutzt, muss dafür 3.000 Euro an Zinsen bezahlen.

„Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objekt­unterlagen bereits ein Finanzierungs­konzept im Gepäck“, so Florian Becker. Kunden sollten aber darauf achten, dass ihre Bau­finanzierung nicht von der Stange kommt, sondern an ihre persönliche Lebens­planung und finanziellen Möglichkeiten angepasst ist.

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Gesamtkosten des Vorhabens aufschlüsseln

Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem sie wieder schulden­frei sein wollen. Bei niedrigen Zinsen sollte der anfängliche Tilgungs­satz bei mindestens drei Prozent liegen.

Um böse Überraschungen schon im Vorfeld weitgehend auszuschließen, empfiehlt Rechtsanwalt Philip Pürthner, Mitglied der Arbeits­gemeinschaft für Bau- und Immobilien­recht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwalt­verein, einen Bau­finanzierungs­plan aufzustellen, der die Gesamt­kosten des Bau­vorhabens aufschlüsselt. Hierunter fallen die Anschaffungs­kosten für den Erwerb des Grund­stückes, die Herstellungs­kosten von den Bau- über die Rohbau- bis hin zu den Ausbau­arbeiten, aber auch die Bau­nebenkosten.

Nicht selten machen die Bau­nebenkosten 20 Prozent des Gesamt­betrages aus. Dazu gehören etwa der Eintrag in das Grundbuch, Vermessungs­arbeiten, Baum­fällungen, Erschließungs­kosten zum Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation oder Boden­gutachten. Also alle Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen können. „Sie sind ein entscheidender Kosten­faktor, den viele einfach links liegenlassen“, so Rechtsanwalt Philip Pürthner.

Baufinanzierungsplan am besten strukturieren

Der Fachanwalt für Bau- und Architekten­recht rät, den Bau­finanzierungs­plan nach Eigen- und Fremd­mitteln zu strukturieren. Für die Kredite sollte das Tilgungs­ziel fest­geschrieben werden, also in welchem Zeitraum das Geld zurück­zuzahlen ist. Außerdem die Zinsbindung, also für welchen Zeitraum der festgelegte Zinssatz gilt, und um welche Form von Darlehen es sich handelt.

„Die monatlichen Raten sollten möglichst nicht zu eng sein, sondern so geplant werden, dass sie auch aufgebracht werden können, wenn etwas dazwischen kommt“, betont Alexander Krolzik von der Verbraucher­zentrale Hamburg. Ob und wie viel Reserve da sein sollte, hängt wesentlich vom konkreten Projekt ab. „Eine Altbau­sanierung hat wesentlich mehr Unwägb­arkeiten als ein Neubau oder der Kauf einer Eigentums­wohnung“, so Alexander Krolzik. Inklusive der Nebenkosten für das Wohnen sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent des Haushalts-Netto­einkommens liegen. Dabei werden das 13. und weitere Monats­gehälter nicht berücksichtigt.

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Finanzplanung erleichtert oft auch Kreditvergabe

„Welchen Zins der Kunde bekommt, entscheidet die Bank erst, wenn sie umfassende Angaben über sein Einkommen, Vermögen, die berufliche Situation und finanzielle Verpflichtungen hat“, sagt Florian Becker. Darüber hinaus spielt die Bewertung der Immobilie eine wichtige Rolle.

„Viele Banken vergeben leichter Kredite, wenn sie einen genauen Einblick in die Finanz­planung haben“, so Rechtsanwalt Philip Pürthner. Um ganz sicher zu gehen, empfiehlt er, in die errechneten Gesamt­kosten noch eine Reserve in Höhe von zehn bis 20 Prozent ein­zukalkulieren.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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