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Mietrecht | 18.03.2019

Tod des Mieters

Kündigen oder selbst einziehen: Was tun beim Tod des Mieters?

Mietvertrag bleibt trotz Todesfall bestehen - allerdings mit ein paar Einschränkungen

Stirbt ein Mieter, bleibt das Miet­verhältnis erst einmal bestehen. Familien­angehörige, Mitbewohner oder Erben können es fortsetzen. Eine Chance, von günstigen Miet­konditionen lang­jähriger Miet­verträge zu profitieren.

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Versicherungs­verträge kündigen, Bankkonten­auflösen oder Mitglied­schaften in Vereinen beenden - nach dem Tod eines Angehörigen haben Hinter­bliebene mitunter viel zu tun. Irgendwann stellt sich dabei auch die Frage: Was ist eigentlich mit dem Mietvertrag?

Mietvertrag bleibt auch nach dem Tod bestehen

Die beruhigende Antwort: Mitbewohner eines verstorbenen Mieters sind vor dem Rauswurf aus der Wohnung geschützt. Der Gesetzgeber hat entsprechende Regeln aufgestellt. Die wichtigste lautet: Der bestehende Mietvertrag läuft zunächst weiter.

„In einem Todesfall stehen die Angehörigen vor so vielen Problemen, dass sie für jede Unterstützung dankbar sind“, betont Fabian Lenzen von der Bestatter-Innung Berlin-Brandenburg. „Wir bieten Beratung an, helfen, die Situation zu klären.“ Viele Bestatter machen sich gemeinsam mit ihren Kunden ein Bild über die Gesamtlage.

Das ist auch nötig, denn Hinter­bliebene können sich nicht entspannt zurück­lehnen, erklärt Siegmund Chychla. „Gerade in den ersten Wochen nach dem Tod des Mieters müssen wichtige Weichen gestellt werden“, betont der Geschäfts­führer des Mieter­vereins zu Hamburg.

Mietverhältnis: Mitbewohner haben Vorrang

Erste Frage: Wer tritt in das Miet­verhältnis ein? „Hier haben Mitbewohner, die mit dem Verstorbenen in einem Haushalt lebten, Vorrang vor Erben, die nicht dort wohnten“, sagt Siegmund Chychla.

Wohnte der Verstorbene gemeinsam mit seinem Ehepartner oder in einer Wohn­gemeinschaft, besteht das Miet­verhältnis automatisch mit den Überlebenden weiter, wenn alle Personen gemeinsam Mieter sind

Hatte nur der verstorbene Mieter die Unterschrift unter den Vertrag gesetzt, kommen Ehe- oder Lebens­partner als nächste zum Zug. Sie treten allein in das Miet­verhältnis ein. Das gilt „auch wenn im Haushalt Kinder oder weitere Haushalts­angehörige leben“, erläutert Siegmund Chychla. Erst wenn der überlebende Ehegatte nicht in das Miet­verhältnis eintreten will, sind die Kinder dazu berechtigt.

„Wichtig zu wissen: In all diesen Fällen braucht kein neuer Mietvertrag abgeschlossen zu werden“, betont Siegmund Chychla. „Der alte Vertrag gilt uneingeschränkt weiter“. Eigentümer können - anders als bei einer Neu­vermietung - keine höhere Miete durchsetzen. Außerdem dürfen sie keine Neuregelung zu Schönheits­reparaturen oder zu den Nebenkosten vereinbaren.

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Erben als Rechtsnachfolger bei alleinstehende Mieter

War der Mieter allein­stehend, kommen die Erben als Rechts­nach­folgerin Betracht. „Sie übernehmen alle Rechte und Pflichten des Mieters“, betont Gerold Happ vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. „Das bedeutet, dass sie auch für sämtliche Verbindlichkeiten des bisherigen Mieters haften - zum Beispiel eventuelle Miet­rückstände, Schäden oder fällige Schönheits­reparaturen.“

Unternehmen weder Vermieter noch Erben nach dem Todesfall etwas, treten die Erben automatisch in das Miet­verhältnis ein, sofern es keine Mitmieter und Mitbewohner gibt. „Sie haben damit auch das Recht, in die Wohnung einzuziehen“, sagt Siegmund Chychla. „Das kann durchaus ein Vorteil sein, wenn die Wohnung gut gelegen und bezahlbar ist.“

Vermieter hat Sonderkündigungsrecht

Ob man so dauerhaft an die schicke, große Altbau-Wohnung in bester Lage zu einer günstigen Miete kommt, ist nicht gesichert. „Der Vermieter hat ein Sonder­kündigungsr­echt“, erläutert Siegmund Chychla. Er darf das Miet­verhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen. Dafür gilt je nach Wohndauer eine Frist von drei bis neun Monaten. Voraussetzung: Der Vermieter erklärt die Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters.

Allerdings muss das Kündigungs­schreiben an alle Erben geschickt werden, erklärt Haus & Grund Deutschland. Umgekehrt gilt: Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen auch alle unterschreiben. „Hat der Erbe ein sehr großes Interesse an der Wohnung, kann es sich lohnen, mit dem Vermieter über einen neuen Mietvertrag zu verhandeln und die Miete anzupassen“, rät Gerold Happ.

Ein Erbe, der direkt im Haushalt des Verstorbenen lebte, zum Beispiel, weil er Eltern oder Großeltern pflegte, kann aber nicht einfach vor die Tür gesetzt werden. Ihm darf der Vermieter nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, er etwa gewalttätig war.

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Erbausschlagung und Kündigung

Allerdings haben auch die Erben die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Miet­verhältnis zu beenden. Das kann sinnvoll sein, denn Erben müssen auch für eventuelle Miet­schulden aufkommen.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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