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Mietrecht | 06.03.2023

Vermieter­kündigung

Kündigung durch Vermieter: So können sich Mieter wehren

Was zu beachten ist

Nicht nur Mieter, auch Vermieter können einen Mietvertrag kündigen.

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In der Regel ist es die Mietpartei einer Wohnung, die den Vertrag kündigt. Doch es geht auch andersherum: Denn auch Vermieter haben das Recht, eine Kündigung auszusprechen. Willkürlich geht das allerdings nicht. „Es muss grund­sätzlich ein gesetzlich anerkannter Kündigungs­grund vorliegen“, sagt Rolf Janßen vom DMB Mieter­schutz­verein Frankfurt am Main. Welche das sind, und was Miet­parteien gegen eine solche Kündigung tun können, lesen Sie hier.

Was sind gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe?

„Eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt“, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland. Drei unter­schiedliche Szenarien sind dabei denkbar.

Erstens: Der Mieter verletzt schuldhaft seine vertraglichen Pflichten und zahlt etwa die Miete nicht, stört den Hausfrieden, macht eine nicht genehmigte Unter­vermietung oder nutzt die Wohnung vertrags­widrig. Zweitens: Der Vermieter meldet Eigenbedarf für die Wohnung an. Und drittens: Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, wird abgerissen und neu gebaut.

Bei diesen Kündigungs­gründen stehen Vermieter in der Pflicht, die vertraglich vereinbarte, beziehungs­weise die gesetzliche Kündigungs­frist einzuhalten.

Wie sehen die Kündigungsfristen aus?

Sie sind abhängig von der Wohndauer. Bis zu einer Wohndauer von fünf Jahren beträgt die Kündigungs­frist drei Monate, bis zu einer Wohndauer von acht Jahren sechs Monate und danach neun Monate. „Im Mietvertrag können längere Kündigungs­fristen für den Vermieter sowie Verlängerungs­klauseln vereinbart sein“, sagt Janßen.

Können Vermieter ein Mietverhältnis auch fristlos kündigen?

Ja - wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Und der liege vor, wenn einem Vermieter angesichts der Umstände im Einzelfall die Fortsetzung des Miet­verhältnisses unter Abwägung beid­seitiger Interessen nicht zumutbar ist, sagt Wagner.

Eine solche fristlose Kündigung ist beispiels­weise denkbar, wenn die Mieterseite die Wohnung unbefugt Dritten überlässt. Oder die Mieterseite für zwei aufeinanderfolgende Termine mit dem Zahlen der Miete oder eines nicht un­erheblichen Teils der Miete in Verzug ist.

Der Vermieter ist auch berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn der Mieter oder die Mieterin nachhaltig den Hausfrieden stört - trotz Aufforderung, das zu lassen. „Bei einer außer­ordentlich fristlosen Kündigung ist der Mietpartei allerdings eine Räumungsf­rist von etwa ein bis zwei Wochen einzuräumen“, so Wagner.

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Welche Ziele verfolgen Vermieter mit der Kündigung - kann es dabei auch um eine Mieterhöhung gehen?

„Vermieter­kündigungen sind unwirksam, wenn sie mit dem Angebot verbunden sind, das Miet­verhältnis zu einem höheren Mietpreis fortzusetzen“, betont Janßen. Er kennt aus der rechtlichen Beratung viele Fälle, in denen der Vermieter oder die Vermieterin zwar zunächst einen gesetzlich anerkannten Kündigungs­grund wie etwa Eigenbedarf angibt, nach Auszug der Mietpartei die Wohnung jedoch neu vermietet.

„In solchen Fällen verfolgt der Vermieter in aller Regel das Ziel, durch Neu­vermietung eine höhere Miete zu erzielen, als es durch Mieterhöhungen im bestehenden Miet­verhältnis möglich wäre“, so Janßen.

Was kann der Mieter oder die Mieterin gegen eine Kündigung tun?

Bei einer ordentlichen Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Er kann verlangen, dass das Miet­verhältnis fortgesetzt wird, wenn eine Beendigung für den Mieter, seine Familie oder für einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeutet.

„Dies ist immer im Einzelfall zu bewerten“, sagt Julia Wagner. „Dabei sind die Interessen beider Seiten zu berücksichtigen.“ Bei fristlosen Kündigungen wegen nicht gezahlter Mieten besteht die Möglichkeit, die Kündigung durch das Zahlen der Miet­rückstände abzuwenden. „Hierdurch wird die fristlose Kündigung unwirksam“, sagt Janßen.

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Welche weiteren Tipps sollten Betroffene kennen?

Der Mieter oder die Mieterin sollte eine Kündigung rechtlich prüfen lassen - entweder durch einen Mieter­schutz­verein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Hierbei sind vor allem die von der Vermieterin oder vom Vermieter benannte Kündigungs­frist und die Kündigungs­gründe zu checken. „Vor allem bei Eigenbedarfs­kündigungen liegen in vielen Fällen die in der Kündigung angegebenen Gründe tatsächlich nicht vor“, sagt Janßen und verweist auf den mietrechtlichen Beratungs­alltag.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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