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Mietrecht | 28.01.2019

Eigen­bedarfs­kündigung

Kündigung wegen Eigenbedarf: Was Mieter tun können

Vermieter benötigen für Wirksamkeit einer Kündigung grundsätzlich berechtigtes Interesse

Kündigt ein Vermieter eine Mietwohnung wegen Eigen­bedarfs, muss er dies gut begründen. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam. Was Mieter wissen müssen.

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Viele Mieter trifft es unvermittelt. Sie bekommen ein Schreiben ihres Vermieters: Er will ihnen kündigen, weil er die Wohnung selbst nutzen möchte. Doch ganz so einfach geht das nicht. Ein Vermieter könne das Miet­verhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse geltend macht, sagt Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Dies kann unter anderem sogenannter Eigenbedarf sein.

Voraussetzung für Eigenbedarfskündigung

Ein solches Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familien­angehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. „Unter Familien­angehörigen sind dabei in erster Linie nahe Verwandte zu verstehen“, erklärt Silvia Jörg vom Interessen­verband Mieter­schutz in Hamburg.

Dazu gehören zunächst Kinder und Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen. „Für entferntere Verwandte wie zum Beispiel eine Cousine kann der Vermieter Eigenbedarf beanspruchen, wenn diese einen besonders engen Kontakt zum Vermieter haben“, erläutert Silvia Jörg. Infrage kommt auch eine Angehörige seines Haushalts, etwa eine Pflegekraft, ergänzt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Dringender Bedarf muss nicht vorliegen

Ein dringender Bedarf muss dabei nicht vorliegen. Vielmehr reicht es aus, dass der Vermieter ernsthafte, nach vollzieh­bare und vernünftige Gründe hat, die Wohnung zu nutzen. „Eine Notfall-, Mangel- oder Zwangslage muss explizit nicht vorliegen“, betont Julia Wagner.

Für die Eigenbedarfskündigung gelten die üblichen Kündigungsfristen

Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, beträgt die Kündigungs­frist drei Monate. Sie verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren jeweils um drei Monate. „Die längste Kündigungs­frist, die der Vermieter gegebenenfalls einzuhalten hat, beträgt also neun Monate“, so Silvia Jörg.

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Sonderfall: Kauf einer Eigentumswohnung

Wurde die Wohnung in Eigentum umgewandelt und dann veräußert, kann der Erwerber erst nach einer Frist eine Eigen­bedarfs­kündigung geltend machen. Laut Gesetz beträgt sie drei Jahre. „Sie kann auf bis zu zehn Jahren verlängert werden, wenn die ausreichende Versorgung mit Miet­wohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde gefährdet ist und diese Gebiete durch die jeweilige Landes­regierung bestimmt sind“, erläutert Julia Wagner.

Sonderfall: Eigenbedarfskündigung Mehrfamilienhaus

Ist die vermietete Wohnung eine von zwei Wohnungen im Haus und der Vermieter bewohnt die andere Wohnung, so kann der Vermieter jederzeit kündigen. „Er benötigt in dieser Konstellation kein besonderes berechtigtes Interesse“, betont Julia Wagner. Allerdings verlängert sich dann die Kündigungs­frist um drei Monate.

Widerspruchsrecht im Fall einer besonderen Härte

Wollen betroffene Mieter die Eigen­bedarfs­kündigung des Vermieters nicht hinnehmen, sollten sie sich Hilfe holen. „Bei der Über­prüfung von Eigenbedarfs­kündigungen wird eine Interessen­abwägung vorgenommen, die immer einzelfall­bezogen ist“, erklärt Silvia Jörg.

So kann etwa die lange Mietdauer ein Härtegrund sein, den Mieter geltend machen können. Meist reicht das allein aber nicht. Die Erfolgs­chancen eines Wider­spruchs steigen laut Jörg, wenn noch weitere Härte­gründe wie etwa hohes Alter oder Krankheit dazukommen.

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Vermieter muss verfügbare Alternativwohnung nicht generell anbieten

Ist die Eigen­bedarfs­kündigung wirksam, muss der Vermieter dem Mieter generell keine neue Wohnung besorgen. „Hat der Vermieter aber eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung, so muss er diese dem Mieter anbieten“, erläutert Julia Wagner. Er muss sowohl freie als auch während der Kündigungs­frist frei werdende Wohnungen berücksichtigen.

Mieter sollten sich das Kündigungs­schreiben genau anschauen. „Oftmals werden darin schon formale Fehler gemacht“, erklärt Silvia Jörg. Zwei Beispiele: Zwei Personen sind Vermieter, aber nur einer spricht die Kündigung aus und unterschreibt sie. Oder: Der Eigen­bedarfs­grund wird nicht ausreichend begründet. Dann ist die Kündigung unwirksam.

Eigenbedarfskündigung wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs unzulässig

Das gilt auch etwa bei vorgeschobenem Eigenbedarf. Das ist der Fall, wenn der Vermieter oder die Person, für die die Wohnung gekündigt wurde, die Wohnung nicht ernsthaft nutzen will. Grob unbillig und damit unzulässig ist die Eigen­bedarfs­kündigung, wenn im Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leerstehen und der Vermieter auch dort genauso gut einziehen könnte.

Ebenfalls unwirksam ist die Kündigung, wenn die Wohnung nicht so genutzt werden kann, wie der Vermieter es im Schreiben vorgibt. „Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter für seine 80-jährige geh­behinderte Mutter eine Wohnung im sechsten Stock ohne Aufzug und mit einem Einzel­kohleofen kündigt“, nennt Ulrich Ropertz ein Beispiel.

Nutzung als Zweitwohnung rechtfertigt Eigenbedarfskündigung

Dagegen ist es nicht notwendig, dass der Vermieter dauerhaft in die gekündigte Wohnung einziehen und dort seinen Lebens­mittel­punkt begründen will, entschied der Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.08.2018, Az. VIII ZR 186/17. Es kann ausreichend sein, wenn der Vermieter die Wohnung nur zeitweise nutzen will, zum Beispiel als Zweit­wohnung.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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