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Kaufrecht und Verbraucherrecht | 15.06.2021

Baumängel

Längere Fristen für Mängel am Gemeinschafts­eigentum

Für Fehler am Bau haftet der Bauträger - auch noch nach der Abnahme

Wird ein Mehr­familien­haus mit Eigentums­wohnungen gebaut, müssen gleich mehrere Käufer nicht nur ihre Wohnung, sondern auch das Gemeinschafts­eigentum abnehmen. Das kann mitunter kompliziert werden.

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Kein Haus wird völlig mängelfrei gebaut, das zeigt eine regelmäßige Auswertung des Bauherren-Schutzbundes. Für solche Fehler am Bau haftet der Bauträger - auch noch nach der Abnahme. Vergleichsweise unkompliziert ist die Rechtslage, wenn nur ein Häusleb­auer sein Eigenheim übernimmt. Doch bei einem Mehr­familien­haus sind mehrere Käufer beteiligt. Dann ist die Frage, wann für die Abnahme des Gemein­schafts­eigentums die Verjährungs­frist endet.

Haftung nach Werkvertragsrecht

„Zum Gemeinschafts­eigentum zählt alles, was nicht ausschließlich der Nutzung eines einzelnen Eigen­tümers unterliegt“, erklärt Hans-Ulrich Niepmann, Verbands­anwalt des Bundes­verbands Freier Immobilien- und Wohnungs­unternehmen. Etwa Grundstück, Dachboden oder Treppenhaus, aber auch die gesamte Gebäude­substanz mit Fenstern, Rollläden oder Außen­türen.

Der Bauträger haftet nach Werk­vertrags­recht: Zuerst ist er dafür verantwortlich, das Gebäude vertrags­gemäß zu errichten und nach der Fertig­stellung muss er für Mängel einstehen, erklärt Holger Freitag, Vertrauens­anwalt des Verbands Privater Bauherren. „Diese muss er auf seine Kosten nachbessern - und zwar innerhalb einer angemessenen Frist, die ihm vom Berechtigten zu setzen ist.“ Fünf Jahre haben Eigentümer, um Mängel anzumelden.

Verlängerte Fristen durch versetzte Abnahme

Die Gewähr­leistungs­frist beginnt mit der Abnahme des Gemein­schafts­eigentums durch den Wohnungs­käufer. Und hier wird es kompliziert, denn ein Anspruch auf Mängel­haftung ergibt sich aus jedem einzelnen Kaufvertrag. Der Bauträger braucht daher eine Abnahme von jedem einzelnen Eigentümer, berichtet Rechtsanwältin Petra Sterner, Mitglied im Vorstand der Arbeits­gemeinschaft Bau- und Immobilien­recht im Deutschen Anwalt­verein.

„Gerade bei großen Wohn­eigentums­anlagen kann das für den Bauträger zum Problem werden“, sagt sie. „Finden die Abnahmen nämlich zeit­versetzt statt, fangen die Gewähr­leistungs­fristen am Gemeinschafts­eigentum entsprechend zeit­versetzt an zu laufen.“ So kann ein Käufer die Abnahme im Januar machen, ein anderer erst im Juni. Für den Bauträger bedeutet das unter dem Strich eine um ein halbes Jahr verlängerte Frist.

Für die Käufer ist das nicht schlecht, denn solange auch nur bei einem Eigentümer die Gewähr­leistung noch läuft, können sie gegenüber dem Bauträger darauf pochen, dass dieser Baufehler am Gemeinschafts­eigentum behebt. Er muss das aber nicht alleine durch­fechten. „In der Praxis bevollmächtigen viele Eigentümer­gemeinschaften beziehungs­weise deren Mitglieder durch einen Heran­ziehungs­beschluss einen Verwalter dazu, den Anspruch durch­zusetzen“, so Sterner.

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Bauträger haben das Nachsehen

Den Unternehmen tut die aktuelle Rechtslage dagegen richtig weh. „Vor allem bei kleineren Mängeln wird es mit der Zeit immer schwieriger abzugrenzen, was schon vorher mangelhaft war und was durch die Benutzung entstand“, erklärt Niepmann. „Aber vor allem kann das Unternehmen das Projekt wirtschaftlich nicht abschließen und seinen Gewinn rausziehen.“ Der Bauträger hat daher natürlich ein Interesse, die Abnahmen möglichst gleich­zeitig zu legen.

Mancher hat bereits versucht, seine Haftungs­zeit zu begrenzen. Nicht die einzelnen Käufer sollten die Abnahme des Gemein­schafts­eigentums durchführen, sondern eingesetzte Haus­verwalter oder ein Sachverständiger. Der Kaufvertrag schloss mitunter sogar einen Widerruf dieser Abnahme durch den Käufer aus. „Aber rechtlich ist es nicht möglich, die Haftungs­frist zu verkürzen. Solche Klauseln im Kaufvertrag sind unwirksam“, sagt Niepmann.

Entsprechend hat sie der Bundes­gerichts­hof kassiert. Auch in bereits unter­schriebenen Kauf­verträgen ist so etwas nichtig. „Dann kommt in der Regel auch keine schlüssig erklärte Abnahme in Frage“, so Freitag. „Denn Einzug und Zahlung der entsprechenden Raten deuten nicht darauf hin, man wolle damit zugleich erklären, das Werk sei im Wesentlichen akzeptiert. Damit würde die Verjährung für Mängel überhaupt nicht anzulaufen beginnen.“

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Unklare Rechtslagen

Wie lange ein Bauträger Fehler in solchen Fällen noch beseitigen muss, ist derzeit unklar. Gerichte haben dazu zuletzt unterschiedlich entschieden. Und ein höchstrichterliches Urteil, ob die Käufer auch noch nach vielen Jahren vom Bauträger die Herstellung eines abnahme­fähigen Werks verlangen können oder wie weit der Herstellungs­anspruch dann noch reicht, steht noch aus, so Sterner.

Unsicher ist auch die Regelung zur Gewähr­leistungs­frist bei sogenannten Nach­erwerbern. Wer zum Beispiel zwei Jahre nach der Übergabe eine Wohnung kauft, muss ebenfalls seinerseits das Gemeinschafts­eigentum abnehmen und hat dann fünf Jahre lang Anspruch auf Mängel­haftung. „Eine Regelung im Vertrag, mit der der Käufer die schon zuvor erfolgte Abnahme des Gemein­schafts­eigentums akzeptieren muss, ist nicht wirksam“, sagt Rechtsanwältin Sterner.

Für die meisten Wohnungs­käufer dürfte es eine Heraus­forderung sein, Baumängel überhaupt fest­zustellen, etwa an Wärmed­ämmung oder technischen Anlagen. Daher empfiehlt es sich, einen Sachverständigen hinzu­zuziehen. „Beim Gemeinschafts­eigentum können sich die Käufer sogar zusammen­schließen und die Kosten teilen. Bestenfalls überwacht dieser sogar schon die einzelnen Bau­abschnitte“, empfiehlt Sterner.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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