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Mietrecht | 18.09.2019

Einlieger­wohnung

Leben in der Einlieger­wohnung: Mieter mit nur beschränkten Rechten

Vermieter einer Einlieger­wohnung haben das Mietrecht mehr auf ihrer Seite

Den Hinweis auf eine Einlieger­wohnung sollten Interessenten ernst nehmen denn hier haben Mieter nur beschränkte Rechte. Für Vermieter ist die Einlieger­wohnung indes attraktiv.

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Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Pflicht, bei neuen Einfamilien­häusern zugleich eine Einlieger­wohnung zu schaffen. Damit wollte der Gesetzgeber etwas gegen den akuten Wohnraum­mangel tun. Auch heute gibt es Einlieger­wohnungen: zweite Wohnungen in einem Einfamilien­haus oder Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine bewohnt. Die Gründe haben sich jedoch gewandelt.

Gründe für den Bau einer Einliegerwohnung

Mittlerweile entscheiden sich manche Bauherren für Einlieger­wohnungen, um mit Miet­einkünften die Finanzierung ihres Einfamilien­hauses zu erleichtern. Zwar steigen dadurch insgesamt die Kosten für das Haus, anderer­seits bekommt man die Mietwohnung für weniger Geld als beim Solo-Kauf.

„Über den Daumen geschätzt kostet ein Haus mit Einlieger­wohnung zwischen 50.000 und 100.000 Euro mehr als ein einfaches Einfamilien­haus. Dafür ist aber normalerweise keine neuwertige Mietwohnung zu bekommen“, sagt die Hamburger Architektin Monica Tackenberg.

Nicola Kreutzer, Fach­anwältin für Mietrecht und Wohnungs­eigentums­recht in Düsseldorf, erklärt einen weiteren Vorteil: „Außerdem haben Vermieter einer Einlieger­wohnung das Mietrecht vielmehr auf ihrer Seite als ein normaler Vermieter. Das nimmt Sorgen vor endlosen Streitig­keiten mit dem Mieter.“

Erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Vermieter

Auch wenn die Einlieger­wohnung einen eigenen Eingang hat: Mieter und Vermieter leben enger zusammen als üblich. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungs­möglichkeit geschaffen. Zudem kann ohne einen qualifizierten Grund ein befristetes Miet­verhältnis abgeschlossen werden.

„Während bei sonstigen Miet­verträgen ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf für eine Kündigung vorliegen muss, kann der Vermieter bei einer Einlieger­wohnung dem Mieter ohne besonderen Grund kündigen“, sagt Fach­anwältin Kreutzer. Die gesetzliche Kündigungs­frist verlängert sich dann um drei Monate. Das regelt Paragraf 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Besteht das Miet­verhältnis bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist somit drei plus drei, also insgesamt sechs Monate, bei bis zu acht Jahren neun Monate und bei längerer Mietdauer ein Jahr.

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Voraussetzung: Vom Vermieter selbst bewohnt

Die entscheidende Voraussetzung, damit der Vermieter sich auf die Vorschrift zur er­leichterten Kündigung berufen kann: Er muss das Gebäude selbst bewohnen. Bei Streitig­keiten um Kündigungen dreht es sich daher oft um die Frage, ob im konkreten Einzelfall wirklich von selbst bewohnen gesprochen werden kann.

Die Rechtsprechung dazu ist vielfältig: Wenn der Vermieter wegen Urlaub oder Kur häufig nicht zu Hause ist, kann er trotzdem auf die erleichterte Kündigung pochen, entschied zum Beispiel das Landgericht Hamburg (Az.: 11 S 76/82).

Wenn der Vermieter hingegen seine Wohnung nur am Wochenende nutzt, darf er nicht ohne guten Grund kündigen.

Weitreichendes Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Ebenso lässt sich darüber streiten, ob der Vermieter auch dann besser gestellt ist, wenn er gar nicht so eng mit dem Mieter zusammenlebt -etwa weil Gewerbe­räume zwischen den beiden Parteien liegen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichts­hofes hindern Gewerbe­räume im Haus den Vermieter jedoch selbst dann nicht an der vereinfachten Kündigung, wenn sich daraus ohne Probleme eine weitere Wohnung machen ließe (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10).

Die obersten Zivil­richter gingen in ihrem Urteil sogar noch weiter und erklärten das Sonder­kündigungsr­echt auch dann für gegeben, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam bewohnten Gebäude gar keine Gelegenheit haben, zusammen­zutreffen. Im verhandelten Fall nutzten sie eigene Eingänge und es gab keine anderen gemeinschaftlich zu nutzenden Räume.

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Rettungsanker bei Kündigung: Mieter können sich auf die Sozialklausel gerufen

Kündigt der Vermieter, kann sich der Mieter nach Angaben des Berliner Mieter­vereins als letzte Rettung auf die Sozial­klausel nach Paragraf 574 Absatz 1 des BGB berufen. Ist er erfolgreich, kann er so zumindest eine längere Kündigungs­frist erreichen. Der Mieter muss dafür anführen, dass die Kündigung eine besondere Härte bedeuten würde, etwa weil angemessener Ersatz­wohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

„Da die kleinen Einlieger­wohnungen in der Regel nur von einer Person bewohnt werden, ist das Schutz­bedürfnis bei weitem nicht so hoch wie etwa bei einer Familie“, gibt Mietrechts­expertin Kreutzer zu bedenken. Sich erfolgreich auf die Sozial­klausel zu berufen sei für den Mieter daher schwer bis unmöglich, so die Fach­anwältin für Mietrecht.

Quelle: dpa/DAWR/ab
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