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Immobilienrecht/Maklerrecht | 03.04.2018

Immobilien­makler

Makler haftet für falsche Versprechungen beim Hauskauf

Für Schadens­ersatz­ansprüche müssen Kunden Verstöße gegen Vertrags­pflichten beweisen können

Immobilien-Makler müssen sich an Regeln halten. Machen sie zum Beispiel einem Käufer falsche Versprechen, haften sie unter Umständen dafür. Aber worauf kommt es dabei an?

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Ein guter Makler kann teuer sein. Trotzdem kann die gekaufte Immobilie am Ende ent­täuschen. Da stellt sich mancher Käufer die Frage: Hat der Makler bewusst zu viel versprochen? Darauf kommt es letztlich an, wenn der enttäuschte Käufer Schaden­ersatz fordern will.

Makler müssen gleichermaßen korrekte Angaben gegenüber Käufer und Verkäufer machen

Was für die Kauf­entscheidung von Bedeutung sein könnte, muss der Makler dem Käufer auch mitteilen. Darüber informiert Julia Wagner vom Eigentümer­verband Haus und Grund in Berlin. Makler müssen gleichermaßen korrekte Angaben gegenüber Käufer und Verkäufer machen. Dazu gehört auch, dass sie alle Informationen an ihre Kunden weiter­leiten, entschied der Bundes­gerichts­hof (Az.: III ZR 295/04).

Makler drohen bei nachweislichen Vertragsverstößen Verlust der Provision und Schadensersatzzahlungen

Der Haken daran: „Der Kunde muss beweisen, dass der Makler gegenseine Pflichten aus dem Vertrag verstoßen hat“, sagt Fachanwalt Kai-Peter Breiholdt vom Deutschen Anwalt­verein (DAV). Gewinnt der Kunde den Rechts­streit, verliert der Makler seine Provision und muss gegebenenfalls Schaden­ersatz zahlen. „Den Makler trifft in der Regel allerdings keine Erkundigungs- und Nach­prüfungs­pflicht“, ergänzt Wagner.

Wer Ärger beim Kauf hat, kann sich zunächst an den Ombudsmann des Immobilien­verbands IVD wenden. Er soll zwischen den Beteiligten schlichten und damit ein Gerichts­verfahren vermeiden. Kommt es dabei zu keiner Lösung, kann der Käufer vor Gericht gehen.

Makler darf bekannte Mängel nicht verschweigen

„Bekannte Mängel dürfen unter keinen Umständen verschwiegen oder überdeckt werden“, erklärt Wagner. Hat das Haus ein Asbest-Dach, Schädlings­befall oder Reparatur­bedarf? Darüber muss der Makler den Käufer informieren. Das gilt sogar für einen lokal begrenzten und bereits beseitigten Schwamm, entschied das Oberlandes­gericht Hamburg (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 25.11.2009, Az. 6 U 47/08 Kart. (Scout Schulranzen)).

Käufer müssen auch erfahren: Prüft die Denkmal­schutz­behörde, ob sie das Objekt unter Denkmal­schutz stellt (OLG Oldenburg, Az.: 4 U24/14)? Oder gibt es einen Konkurrenz­betrieb in der Nähe, wenn der Käufer die Immobilie gewerblich nutzen will (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 179/84)?

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Angaben des Verkäufers nicht immer verlässlich

Erscheinen dem Makler die Angaben des Verkäufers als unrichtig, bedenklich oder nicht plausibel, sollte er sie auch nicht verwenden. In einem Fall vor dem Oberlandes­gericht München musste der Makler haften, weil er im Exposé angegeben hatte, dass das Haus vollständig unter­kellert sei (Az.: 20 U 2215/14). Das war es aber nicht, erläutert Julia Wagner.

Anforderungen an Leistung des Maklers werden höher

“Insgesamt ist zu beobachten, dass die Rechtsprechung an die Leistung des Maklers immer höhere Anforderungen stellt„, sagt Christian Osthus vom Immobilien­verband Deutschland (IVD) in Berlin. Demnach hafteten Makler bisher in der Regel nur mit ihrer Provision, Schaden­ersatz­zahlungen waren eher die Ausnahme. Dies habe sich jedoch geändert - durch eine Entscheidung des Bundesgerichts­hofes.

Diese ergab: Verspricht der Makler eine “kompetente Markt­preis­einschätzung„, muss er damit auch richtig liegen. Ist das nicht der Fall, haftet der Makler mit dem Betrag, um den die geschädigte Partei das Grundstück zu teuer erworben oder zu billig verkauft hat (Az.: I ZR 47/15).

Makler ist nicht zur Überprüfung der Fakten verpflichtet

Makler haften aber nicht für alles. “Insbesondere erfüllt der Makler nicht die Aufgaben eines Sachverständigen„, erklärt Wagner. Er sei nicht zur Über­prüfung der Fakten verpflichtet (OLG Stuttgart, Az.: 3 U 154/10). Aber er dürfe zum Beispiel keinen zu hohen oder zu niedrigen Immobilien­wert vorschlagen. Sonst könnten Käufer oder Verkäufer ihn verklagen.

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Im Zweifel muss Makler auf eigene Unkenntnis hinweisen

Generell gilt: Kann der Makler eine Frage des Kunden nicht beantworten, muss er auf seine Unkenntnis hinweisen. “Sagt der Makler aber, der Ausbau des Dachstuhls sei möglich - so als hätte er bereits mit der zuständigen Behörde gesprochen -, und der wird später nicht genehmigt, macht er sich haftbar„, sagt Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht.

Mitgliedschaft in einschlägigem Berufsverband als Indiz für seriösen Makler

Ein guter Makler kennt den Immobilien­markt vor Ort, tritt seriös auf, gibt qualifizierte Auskünfte und ist gut vorbereitet. “Die Mitglied­schaft in einem einschlägigen Berufs­verband ist ein weiteres Indiz für einen seriösen Makler„, sagt Wagner. Ein Immobilien­makler muss für seine Tätigkeit keinen Sachkunde­nachweis erbringen, erläutert Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht beim IVD. “Ab dem 1. August 2018 gilt für Immobilien­makler zwar eine Weiter­bildungs­verpflichtung von 20 Stunden in drei Jahren. Diese ist aber nicht ausreichend.„ Darum sollte ein Makler mindestens eine immobilien­wirtschaftliche Ausbildung haben, rät Fachanwalt Breiholdt. Kunden sollten außerdem nach Bewertungen im Internet, von privaten Institutionen vergebene Aus­zeichnungen und Weiter­bildungs­siegeln schauen, ergänzt Christian Osthus vom IVD.

Zudem können Empfehlungen von Bekannten oder das Nachfragen bei einem der Berufs­verbände weiterhelfen. “Generell gilt, dass man - wie auch bei anderen Dienst­leistern - ein gutes Gefühl im Umgang mit dem Makler haben sollte„, sagt Breiholdt.

Quelle: dpa/DAWR/kg
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