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Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, beauftragt unter Umständen einen Makler. Für ihre Dienste fallen Maklerprovisionen an - bundesweit bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises, informiert der Verbraucherschutzverband „Wohnen im Eigentum“ in Bonn. Aber nicht alle Forderungen von Maklern sind berechtigt und nicht jeder Vertrag ist gültig.
Wie kommt überhaupt ein Maklervertrag zustande?
Es gibt keine Vorschriften zur Form eines Maklervertrages. „Er kann schriftlich, mündlich, per E-Mail oder am Telefon abgeschlossen werden“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Voraussetzung für einen Vertragsabschluss ist, dass beiden Partnern die Bedingungen und Konsequenzen, insbesondere der Provisionsanspruch klar sind.“
So muss der Makler seine Kunden über das Widerspruchsrecht belehren. Wurde der Vertrag online oder am Telefon geschlossen, darf der Auftraggeber davon innerhalb von 14 Tagen zurücktreten.
Reagiert ein Interessent auf eine Immobilienanzeige, löst dies allein noch keinen Vertrag aus. „Lässt sich der potenzielle Käufer aber auf ein Inserat des Maklers hin ein Exposé zu der Immobilie schicken, gilt der Vertrag als geschlossen“, erklärt Rechtsanwalt Jürgen Hillmayer von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Darf ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?
Grundsätzlich ist es möglich, dass Verkäufer mehrere Makler beauftragen. Aber meist sei es keine gute Idee, gibt Wagner zu bedenken. „Es macht keinen guten Eindruck, wenn ein Objekt mehrfach auf dem Markt angeboten wird, vielleicht auch noch zu unterschiedlichen Preisen.“
Wer einen Alleinauftrag an einen Makler vergibt, stellt sicher, dass nur dieser Makler die Immobilie vermarktet. Der Eigentümer muss nicht jeden Interessenten, der an ihn herantritt, an den Makler verweisen.
Allerdings muss er auch für Geschäfte, die ohne Zutun des Maklers entstanden sind, häufig Provision zahlen. „Für solche Direktabschlüsse wird in der Regel eine individuelle Vereinbarung benötigt“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
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Manche Verträge verlängern sich automatisch - ist das zulässig?
Grundsätzlich ist ein Maklervertrag jederzeit auflösbar. Häufig gibt es bei Alleinaufträgen aber eine Mindestlaufzeit sowie eine automatische Verlängerung. Sollte der Makler die Immobilie aber nicht erfolgreich verkaufen, ist es wichtig Vorkehrungen zu treffen.
„Kunden sind auf der sicheren Seite, wenn sie den Alleinauftrag vor Ablauf fristgerecht kündigen. Dann ist die automatische Verlängerung ausgeschlossen und sie können selbst tätig werden oder einen anderen Makler beauftragen“, erklärt Julia Wagner.
Was muss der Makler dem Interessenten über die Immobilie sagen?
Er muss seine Kunden umfassend und nach bestem Wissen über die Immobilie informieren. Dabei darf er nichts beschönigen oder gar falsch darstellen. „Macht ein Makler wissentlich falsche Angaben zu einer Immobilie, verwirkt er seinen Anspruch auf das Honorar“ sagt Rechtsanwalt Jürgen Hillmayer.
Im schlimmsten Fall droht nicht nur der Verlust der Provision, sondern unter Umständen auch noch Schadenersatz. Wenn er von Mängeln weiß, muss er darüber informieren. Und auch wenn es Anhaltspunkte gibt, dass Mängel vorliegen oder Angaben des Kunden nicht ganz vollständig oder korrekt sind, muss der Makler nachfragen. Er ist aber nicht verpflichtet, tiefgehende Nachforschungen anzustellen.
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Wer zahlt die Provision?
„Viele Leute wissen nicht, dass es zwischen den Vertragspartnern frei verhandelbar ist, wer die Provision zahlt und welche Höhe sie hat“, sagt Julia Wagner.
Es gibt regionale Gewohnheiten, die aber nicht bindend sind. So zahlen in Bayern und Nordrhein-Westfalen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte. In anderen Bundesländern wie Berlin, Hamburg oder Brandenburg wird die Courtage vollständig von den Käufern getragen.
„Wie das im Einzelfall gehandhabt wird, hängt aber zusätzlich auch immer von den konkreten Marktbedingungen ab“, erläutert Julia Wagner. Wer eine schlecht verkäufliche Immobilie los werden will, wird sich eher auf eine anteilige Zahlung der Provision einlassen als jene, denen eine Immobilie förmlich aus den Händen gerissen wird. Bei begehrten Objekten muss der Käufer die Zahlung oft vollständig übernehmen.
Dürfen Makler neben der Provision auch Spesen in Rechnung stellen?
„Grundsätzlich muss der Käufer keine Auslagen erstatten, es sei denn, dies ist ausdrücklich im Vertrag vereinbart“, sagt Rechtsanwalt Jürgen Hillmayer. Ein Makler wird nicht nach Aufwand, sondern für seinen Erfolg bezahlt.
„Geld fließt Grundsätzlich erst im Erfolgsfall, also nach dem Kauf oder Verkauf der Immobilie“, erklärt Rechtsanwalt Jürgen Hillmayer. Es kann also passieren, dass ein Makler viel Mühe in die Vermarktung einer Immobilie steckt, es aber nicht zum Verkauf kommt - dann hat er keinen Anspruch auf die Provision.
Die Maklerprovision sollte alle Kosten abdecken. „Natürlich ist es für den Makler ärgerlich, wenn er in Vorleistung geht und es kommt am Ende kein Kaufvertrag zustande. Aber das gehört zum Berufsrisiko.“
